2026年開(kāi)局，市場(chǎng)風(fēng)向不一樣了。

　　先是《求是》直接說(shuō)”政策要給到位“，然后珠江新城成交回暖，我們昨天也寫(xiě)了：珠城異動(dòng)，情緒扭轉(zhuǎn)了？

　　今天，房貸貼息的風(fēng)聲四起，傳聞1月落地廣州，覆蓋去年9月到今年8月買(mǎi)房業(yè)主，按照合同利率的1%或固定40-100bp，上限3年。

　　貼息1%，那力度真的不小了。

　　再看回土拍和新房，今年看點(diǎn)也不少。

　　馬場(chǎng)，估計(jì)是春節(jié)前會(huì)出來(lái)，這兩天核心區(qū)估計(jì)會(huì)有新地塊掛牌。

　　我們也盤(pán)點(diǎn)了2026年值得關(guān)注的八大新盤(pán)，有幾個(gè)重點(diǎn)：

　　1、以更大面積的改善、豪宅產(chǎn)品為主流，主流面積100平起，價(jià)格估計(jì)會(huì)抬高

　　2、核心地段向內(nèi)收縮，主城戰(zhàn)略板塊+稀缺景觀為主，聚焦金融城、白鵝潭、新中軸海珠段、白云新城等板塊

　　3、墅類產(chǎn)品供應(yīng)直線上升，疊墅、聯(lián)排，還有其他低密形態(tài)的產(chǎn)品，出奇制勝

　　4、今年新房供應(yīng)量估計(jì)會(huì)減少，而且是連續(xù)第5年下降，但對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是好事

　　下邊，我們展開(kāi)聊聊幾個(gè)重點(diǎn)新盤(pán)。

　　一、珠實(shí)金融城項(xiàng)目

　　珠金琶三角，今年站C位的，估計(jì)是金融城板塊。

　　前有保利玥璽灣、保利天曜兩大頂流造勢(shì)，片區(qū)已經(jīng)獲得高端購(gòu)買(mǎi)力的認(rèn)可。

　　后有花城大道東和員村二橫路的征拆和建設(shè)預(yù)期，并且員村二橫路周邊商鋪征拆落到實(shí)處。

　　同時(shí)，金融城起步區(qū)核心的商業(yè)君超中心，傳出了最新動(dòng)態(tài)，預(yù)計(jì)2026.5開(kāi)業(yè)。

　　再加上，馬場(chǎng)落地，實(shí)質(zhì)上是加速珠城東進(jìn)，金融城絕對(duì)能趕上口熱的。

　　而在今年，金融城的大勢(shì)新盤(pán)，大概率是珠實(shí)金融城項(xiàng)目，包括410和415地塊。

　　核心看點(diǎn)有三個(gè)：

　　1、齊全的學(xué)鐵商要素，配建18班小學(xué)+車陂南站+金融城起步區(qū)/東區(qū)商業(yè)

　　2、南向江景資源，415地塊可能是140-250平大平層

　　3、綜合性社區(qū)，體量較大，貨量超百億

　　要集齊這三點(diǎn)，在現(xiàn)下的金融城還是比較稀缺的。

　　簡(jiǎn)單點(diǎn)理解，有點(diǎn)像保利天曜的搭配，并且珠實(shí)金融城項(xiàng)目的城市界面會(huì)更有城市感，周邊屬于寫(xiě)字樓區(qū)域。

　　415地塊，參考珠城頤德公館，頤德系高端產(chǎn)品線，面積段可能有140-200左右的面積，大概率還會(huì)有250+大戶型，南向江景，大部分板樓。

　　尤其是靠近西南端的板樓，應(yīng)該是250平以上的江景豪宅，看珠江新城和琶洲的景觀，且高層基本沒(méi)有遮擋。

　　而410地塊，距車陂南站直行大約200米，南側(cè)是學(xué)校，更適合做100-140平左右的剛改產(chǎn)品；

　　既錯(cuò)開(kāi)定位，同時(shí)這類戶型在金融城核心區(qū)依然是稀缺的，價(jià)格定好，還是能吸引珠金琶的置換買(mǎi)家。

　　二、珠實(shí)坑口項(xiàng)目

　　隨著聚龍灣太古里首期開(kāi)業(yè)、坑口舊改推進(jìn)，聚龍灣板塊會(huì)是今年的熱點(diǎn)。

　　而最能接住這波流量的，估計(jì)就是珠實(shí)坑口項(xiàng)目（玻璃廠地塊）。

　　幾個(gè)重點(diǎn)：

　　1）一路之隔就是太古里，并且規(guī)劃連廊打通

　　2）學(xué)校定了，是芳村小學(xué)

　　3）樓下是荔灣兒童公園二期，距離11號(hào)線大沖口站大約250米

　　4）戶型初步是90-130方三四房

　　5）珠實(shí)的土壤污染治理已經(jīng)完成，估計(jì)上半年會(huì)出來(lái)

　　概括來(lái)說(shuō)，珠實(shí)坑口項(xiàng)目，就是背靠大IP，并且自身素質(zhì)也相當(dāng)能打的項(xiàng)目。

　　前段時(shí)間，太古里首期開(kāi)業(yè)，口碑已經(jīng)打出來(lái)了，比起常規(guī)商業(yè)，太古里帶給周邊的，更多是差異化的建筑風(fēng)格和松弛感的江邊生活氛圍。

　　實(shí)話實(shí)說(shuō)，確實(shí)難得。

　　實(shí)地去看，珠實(shí)坑口項(xiàng)目，離聚龍灣太古里非常近，到時(shí)候道路和連廊都建好，一體感會(huì)更強(qiáng)。

　　到時(shí)候，珠實(shí)坑口項(xiàng)目就可以打出聚龍灣首個(gè)住宅，現(xiàn)成的流量。

　　而芳村小學(xué)，在珠實(shí)拿地之前舊敲定了，學(xué)校在荔灣本地的口碑其實(shí)不錯(cuò)，據(jù)說(shuō)很多人想讀都讀不了。

　　高均衡性，也是珠實(shí)坑口項(xiàng)目的一大優(yōu)勢(shì)。

　　面積段，我們打聽(tīng)到，估計(jì)是90-130平三四房+塔樓，比較安全，比避開(kāi)了和周邊豪宅正面剛。

　　事實(shí)上，這塊地也不是沒(méi)有缺點(diǎn)，比如說(shuō)地塊不夠方正，社區(qū)氛圍要連同聚龍灣太古里一起來(lái)造城。

　　不過(guò)，項(xiàng)目的總體基本面確實(shí)過(guò)硬，90-130平這個(gè)面積段，放到整個(gè)荔灣來(lái)看，目前沒(méi)有比它更強(qiáng)的了。

　　三、中海廣州大道南項(xiàng)目

　　中海廣州大道南項(xiàng)目，背靠的就是新中軸海珠段，征拆、復(fù)建進(jìn)度都很快。

　　不過(guò)，中海廣州大道南項(xiàng)目，確實(shí)很特殊，有點(diǎn)像“單盤(pán)主義”：

　　1）主打160-180平板樓大平層，只有3棟

　　2）配建18班小學(xué)，距離大約2公里

　　3）地段和景觀核心，對(duì)望三件套和新中軸

　　4）引入中海最新的“萬(wàn)系”，廣州第一個(gè)

　　其中，最值得拿來(lái)講一講的，大概是戶型和定位。

　　160-200平板樓大平層，看起來(lái)是冒險(xiǎn)，但也是策略。

　　如果做剛改，難免要和海珠西正面剛，500-800萬(wàn)總價(jià)是海珠最卷的賽道。

　　其次，中海廣州大道南項(xiàng)目，離地鐵和學(xué)校的步行距離都不近，和海珠西新盤(pán)比不占優(yōu)勢(shì)。

　　這個(gè)盤(pán)，強(qiáng)悍的是地段的核心性和新中軸的變量，打的應(yīng)該是周邊的地緣客、中大康鷺批發(fā)市場(chǎng)的老板。

　　另一個(gè)，項(xiàng)目貨量也不多，3棟樓，都是26-28層，板樓，密度更低，均一的160-180平純改善戶型。

　　從定位上看，錨定了精品改善社區(qū)，容錯(cuò)率更高，和大境能相互呼應(yīng)。

　　旁邊的保利四季和頌也清盤(pán)了，如果說(shuō)中海把總價(jià)定到1000萬(wàn)出頭起步，放到海珠核心區(qū)域還是能一戰(zhàn)的。

　　四、保利南泰路項(xiàng)目

　　保利南泰路項(xiàng)目，應(yīng)該是整個(gè)海珠西的錨點(diǎn)了。

　　關(guān)于這個(gè)盤(pán)，我們之前也聊過(guò)挺多的，海珠西頂配，配套、密度、地段都拔尖，這也是確定的。

　　我們了解到最新的產(chǎn)品情況，主要是幾個(gè)重點(diǎn)：

　　1、產(chǎn)品上，主力是90-130平三四房塔樓，還有170平板樓

　　2、商業(yè)上，可能不是萬(wàn)象系了，具體待定，也可能是保利自己來(lái)做

　　這個(gè)產(chǎn)品組合，配合大盤(pán)基底，在海珠還是非常少見(jiàn)的，配合保利的產(chǎn)品迭代能力，會(huì)有驚喜。

　　其次，是商業(yè)，據(jù)我們打聽(tīng)到的最新消息，商業(yè)體未必是萬(wàn)象系，也有可能是保利自己來(lái)做。

　　保利做商業(yè)也是有經(jīng)驗(yàn)，也做出了ip，比如保利魚(yú)珠時(shí)光，如果說(shuō)，海珠西來(lái)一座保利南泰時(shí)光，也能撐住場(chǎng)子。

　　不管怎么說(shuō)，保利南泰路項(xiàng)目，在區(qū)位、資源和產(chǎn)品調(diào)性上，已經(jīng)把底子打好了，剩下的就是正式亮劍。

　　五、保利白云新城項(xiàng)目

　　這個(gè)盤(pán)子，我們前段時(shí)間也講過(guò)：一個(gè)判斷，保利要給白云新城上高度了

　　最新消息主要是：

　　1）產(chǎn)品估計(jì)是純板樓，比我們之前收到的消息要更高端

　　2）保利會(huì)打造全新的產(chǎn)品系列，建安和裝修成本都偏高。

　　也就是說(shuō)，產(chǎn)品定位整體偏改善，主力是120平以上，且是板樓，拉高了溢價(jià)，主力產(chǎn)品總價(jià)可能去到700萬(wàn)。

　　不過(guò)，這個(gè)價(jià)格，相較于周邊二手，還是有優(yōu)勢(shì)的。

　　畢竟白云新城四大金剛大戶型成交價(jià)也去到了850萬(wàn)起步了。

　　同時(shí)，保利白云新城項(xiàng)目的市場(chǎng)空間還是挺大的：

　　1）白云新城新房庫(kù)存量低，近四年僅拍出兩宗宅地，沒(méi)有新規(guī)產(chǎn)品

　　2）保利白云新城018地塊均衡性足夠高，旁邊萬(wàn)達(dá)，學(xué)校明牌，近白云山

　　3）更低密度，2.3容積率+限高60米

　　保利進(jìn)場(chǎng)，確實(shí)給白云新城帶來(lái)了流量，沉寂了許久的白云新城，今年要熱鬧了。

　　六、國(guó)貿(mào)綠城云樾和鳴

　　國(guó)貿(mào)綠城云樾和鳴，和保利白云新城項(xiàng)目是同一地段，不過(guò)在產(chǎn)品和定位上，和保利有明顯的錯(cuò)位。

　　1、產(chǎn)品為約100-106-119-138平四房，塔樓，3棟樓，都是30層左右的高層

　　2、應(yīng)該會(huì)是白云新城第一個(gè)新規(guī)戶型

　　總體來(lái)說(shuō)，云樾和鳴是一個(gè)剛改定位的項(xiàng)目，貨量不多，有點(diǎn)像玉海棠的白云新城版本。

　　云樾和鳴適配的客群也很清晰，白云新城內(nèi)生，周邊3公里的地緣性買(mǎi)家。

　　產(chǎn)品上的超配性是給出來(lái)了。

　　一方面是綠城的口碑，馥香園的展示區(qū)聲名在外，這次到了白云新城，從曝光的效果圖來(lái)看，門(mén)樓、風(fēng)雨連廊、玻璃幕墻都是下了功夫的。

　　另一個(gè)新規(guī)產(chǎn)品，都是四房戶型，給白云新城本地買(mǎi)家是有驚喜的。

　　100平做四房，房間面積比較均衡，不過(guò)陽(yáng)臺(tái)有點(diǎn)小。

　　106平，飛機(jī)戶型，臥室在兩邊，中間是公區(qū)加上大陽(yáng)臺(tái)，這個(gè)戶型能正對(duì)白云山的一側(cè)，兩次臥也有L型大飄窗。

　　138平戶型，餐廳旁邊有一個(gè)加深的陽(yáng)臺(tái)，可以做成小花園，高層能眺望白云山連片山景，并且越是高層視野就越好。

　　七、綠城黃沙島項(xiàng)目

　　最后，就是墅類項(xiàng)目了。

　　這兩年，核心區(qū)的墅類、超低密度產(chǎn)品，比如觀樾三四期、江玥上城的低密洋房，都是異軍突起。

　　這證明，差異性足夠高的產(chǎn)品，還是能撬動(dòng)購(gòu)買(mǎi)力。

　　今年核心區(qū)最主要的新選手，就是綠城黃沙島項(xiàng)目，和中交+科學(xué)城長(zhǎng)洲島項(xiàng)目。

　　先看綠城黃沙島項(xiàng)目，應(yīng)該是基本面最硬的盤(pán)子了，產(chǎn)品也會(huì)給出驚喜：

　　1）番禺廣場(chǎng)核心區(qū)域+東興小學(xué)+3/18號(hào)線番禺廣場(chǎng)沿線

　　2）一線全南向江景，0線臨江，江面優(yōu)質(zhì)

　　3）建設(shè)9棟住宅+1棟配套建筑，估計(jì)是疊墅，可能還有聯(lián)排

　　黃沙島項(xiàng)目的配套是番禺區(qū)府最優(yōu)質(zhì)的，城市界面成熟，更重要的是聚集了番禺本地的老錢(qián)、體制內(nèi)人群。

　　同時(shí)，3/18號(hào)線加持，也可以吸納沿線出行的買(mǎi)家。

　　市橋水道，雖然水面不算非常寬，但勝在水流平緩，住在這邊是能有宜居的濱江生活的。

　　而綠城黃沙島項(xiàng)目，會(huì)配合江景進(jìn)行濱江公園建設(shè)，再加上南向江景墅，在中心六區(qū)以及番禺，到今年為止也只有兩家。

　　按備案信息，項(xiàng)目計(jì)劃投資11.6億，和5億地價(jià)相比，確實(shí)是高投入了。

　　9棟住宅，我們打探到的消息是，建面可能會(huì)做到250平起，超高贈(zèng)送率，還可能有聯(lián)排產(chǎn)品。

　　如果按照這樣推算，總價(jià)至少在1000-1500萬(wàn)起，但和市區(qū)大平層相比，還是有性價(jià)比的。

　　八、中交城投+科學(xué)城長(zhǎng)洲島項(xiàng)目

　　長(zhǎng)洲島項(xiàng)目，最近也發(fā)布了招標(biāo)公告，從中劇透出產(chǎn)品信息：

　　1、共計(jì)86棟住宅，650戶，真江景墅大盤(pán)

　　2、含地下室，整體建面約7萬(wàn)平，攤分到每戶來(lái)算也超過(guò)100平

　　3、最高建筑高度約18米，也就是4層

　　一句話概括，真大戶人家，可以造出來(lái)的別墅形態(tài)，就更有想象力了。

　　這個(gè)項(xiàng)目，也確實(shí)是2020年以來(lái)廣州中心區(qū)出讓過(guò)的容積率最低（1.01）的地塊，加上三面環(huán)江、島尖形態(tài)，確實(shí)找不到第二家。

　　區(qū)位上也很取巧，旁邊就是大學(xué)城，往北走就是琶洲。

　　當(dāng)然，長(zhǎng)洲島項(xiàng)目長(zhǎng)板突出，但短板也不少。

　　首先是出入交通，主要依靠金洲大道和新化快速出入，一到節(jié)假日出入島就是個(gè)問(wèn)題。

　　二是城市界面，長(zhǎng)洲島是限制開(kāi)發(fā)的，項(xiàng)目周邊原生態(tài)，內(nèi)部商業(yè)基本不用考慮入內(nèi)。

　　三是學(xué)校，深井小學(xué)，只能說(shuō)有，需要依靠外部的私立學(xué)校。

　　所以，中交城投+科學(xué)城來(lái)了也是好事，也能幫助周邊來(lái)一波開(kāi)發(fā)，改善道路，建設(shè)公園。

　　至于其他配套，短期內(nèi)就要依靠外部資源了。

　　基于此，長(zhǎng)洲島項(xiàng)目適配的客群很清晰，大學(xué)城老師、周邊企事業(yè)單位高層，且喜歡度假生活、錢(qián)和閑都不缺的大佬。

　　產(chǎn)品，就是長(zhǎng)洲島最大的賣點(diǎn)，合適的定價(jià)，匹配好人群，也能一戰(zhàn)。