2025年的中國樓市和鄭州樓市，無論好與不好，2026已正式來臨。

忘掉過去，展望新一年。

今天，我談下我對2026鄭州樓市及房價(jià)走勢的預(yù)判。

預(yù)判1：

鄭州走不出獨(dú)立行情。要看全國大勢，看天命。

全國大勢是什么？

這個命題，我可以單獨(dú)寫篇文章了。

說結(jié)論：未知

無法預(yù)判。

因?yàn)?，現(xiàn)在影響全國樓市的因素，太多太多了。這已不是簡單的行業(yè)問題，也不是簡單靠經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌蝾A(yù)判出來的?！?yàn)?，可變因素太多了?/p>

其中，影響最大的是預(yù)期和信心。

人口增長這個因素其實(shí)排在最后，雖然昨天的新聞?wù)f據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：2025年末全國人口140489萬人，比2024年末減少339萬人

而在預(yù)期和信心方面，國家已經(jīng)在做了工作。近期的政策各位也看到了——其實(shí)都是在“努力救市”，恢復(fù)信心。

特別是那個著名的《求是》文章中，界定了關(guān)鍵的話：

房地產(chǎn)帶有顯著的金融資產(chǎn)屬性；
房地產(chǎn)業(yè)是居民財(cái)富的重要來源。

這個界定，很重要。他強(qiáng)調(diào)了房子的金融屬性。

對政策上，并要求：

“保持戰(zhàn)略定力，積極主動作為，熨平市場波動”

這非常好。

我對2026年中國樓市的基本判斷是：

筑底，回調(diào)！

鄭州樓市2026，就在這樣的前提下發(fā)展。

他的走向，和全國一樣?！卟怀霆?dú)立行情。

也就是說，我們還要做好壞行情的悲觀準(zhǔn)備，也要有好行情的樂觀準(zhǔn)備。

這個節(jié)奏，大概4月底5月初左右就能看出來。

預(yù)判2：

冰點(diǎn)后的恢復(fù)。

這個觀點(diǎn)，和前面的邏輯并不矛盾。

這句話里的極致冰點(diǎn)指的是鄭州2025年的10、11、12月的極差行情延續(xù)后的恢復(fù)

恢復(fù)到正常水平吧。

正常水平就是一個月全市市場化住宅樓盤銷售能賣3000套左右。

過去那三個月鄭州樓市的表現(xiàn)太差太差了。

1、2月份因?yàn)槭谴汗?jié)前和春節(jié)期間，也不會好。

看3月份的市場表現(xiàn)吧。

預(yù)判3：

房企、樓盤，依然分化依舊。

是的，2026年鄭州樓市的房企、樓盤，依然是分化，貧富懸殊。

有的盤，很火很熱；有的盤，門可羅雀。

各位自行看這些樓盤名單，你覺得誰會火呢？

誰的日子好過呢？

整體上，好壞依然是二八原則吧。

預(yù)判4：

整體市場格局：四代宅VS非四代宅VS存量現(xiàn)房VS二手房

這種格局，是之前從未經(jīng)歷過的局面。

各位地產(chǎn)人，特別是營銷人，要特別重視。

現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場新盤競爭，根本不完全是片區(qū)新盤之間的競爭關(guān)系了，而是新房與二手房之間的競爭；甚至是同一個盤存量現(xiàn)房和其已交房過的老業(yè)主二手房之間的競爭——他們要賣。而其價(jià)格比售樓部的價(jià)格要低。

所以，大多數(shù)開發(fā)商交付過的樓盤很痛苦。你不可能管住業(yè)主不賣房吧？

延遲發(fā)不動產(chǎn)證？壓根不現(xiàn)實(shí)。

市場另外的極致表現(xiàn)就是四代宅與非四代宅之間的鴻溝對比。

雖然，有些人喜歡四代宅有些人不喜歡。

但我們得承認(rèn)四代宅的高得房率對于大多數(shù)客戶的誘惑。

這種誘惑的核心其實(shí)是高得房率，并不是那個大空中露臺。

好吧，非四代宅的存量現(xiàn)房怎么辦？

好痛苦。

貌似只有通過降價(jià)形成極致性價(jià)比，這一條路。

預(yù)判5：

2026年鄭州樓市新房市場依然是以品剛（品質(zhì)剛需）、剛改（剛性改善）為主流。

弱剛需人群，買低價(jià)二手房。

一般剛需，買降價(jià)過時的存量新房。

品剛，買新房剛需盤或價(jià)格不貴的四代宅中小面積戶型。

剛改，買140平米以下的四代宅新房產(chǎn)品。

純改善和終極改善，買北龍湖、高鐵東廣場和老三環(huán)內(nèi)星星點(diǎn)點(diǎn)的“豪宅盤”大戶型產(chǎn)品。

預(yù)判6：

鄭州樓市沒有進(jìn)入完全改善時代！這是我一直以來的觀點(diǎn)。

不只是鄭州如此，其實(shí)很多城市都如此。

開發(fā)商，做改善盤，做大戶型，做豪宅，一定要謹(jǐn)慎和小心。

不要被面子沖昏了頭腦。

鄭州的改善盤和豪宅盤客戶很挑剔。對價(jià)格，特別是對總價(jià)很敏感。

不是“所謂的好房子”就能熱銷的。

如果賣不動，建“好房子”毫無意義。

有時，我們對好房子的理解，邏輯不對。

適合目標(biāo)對象需求并且能賣動的房子，才叫好房子。

預(yù)判7：

2026年鄭州樓市四代宅會慢慢祛魅，不再一招鮮吃遍天。

真的，各位一定要明白，并接受。

我的觀點(diǎn)：

不帶那個所謂空中露臺的實(shí)用的3.5代宅，也許更受市場歡迎。

預(yù)判8：

鄭州樓市的200平米魔咒：你要明白，超過200平米以上大戶型的房子，無論是北龍湖還是鄭州任何一個地方，其實(shí)都不好賣，流速都很慢。面積越大，總價(jià)越高，客群越稀薄，客戶越少，客戶越挑剔。

鄭州樓市的20000元/平米魔咒：鄭州主城區(qū)除了老東區(qū)（中州大道以東、東四環(huán)以西、隴海鐵路以北、連霍高速以南）之外的區(qū)域，普通高層小高層的毛坯產(chǎn)品價(jià)格想超過20000元/平米，難度很大。這種盤，對地塊位置和素質(zhì)要求很高。

鄭州樓市的30000元/平米魔咒：鄭州主城區(qū)的豪宅，除了北龍湖洋房，想賣30000+，難度很大很大的。除非你位置、產(chǎn)品、精裝特別牛逼。問題是，這種盤沒幾個啊。所以，你不要奢望你能賣30000+。甚至，北龍湖的非洋房盤。

鄭州樓市的中州大道鴻溝：你得承認(rèn)，鄭州主城區(qū)以中州大道為界，是兩個城市空間的。我們得承認(rèn)東區(qū)的好和其房價(jià)的高。新盤，好盤，中州大道東的東區(qū)，可以輕松過2萬。但以西的老城區(qū)，能過2萬并賣得好的盤，鳳毛麟角。其難度，只有此盤的當(dāng)事營銷負(fù)責(zé)人自己知道。

預(yù)判9：

鄭州樓市2026新房市場，想要賣得好，樓盤價(jià)格是王道！

是的，我們要承認(rèn)。價(jià)格是王道，其實(shí)并不是“好房子”。

這是當(dāng)下行業(yè)的痛點(diǎn)。

因?yàn)?，鄭州樓市?dāng)下買房人決定最終買房的核心要素是：極致的綜合性價(jià)比

注意關(guān)鍵詞：極致綜合

通俗來講：就是既要又要還要。

最終那個還要，就是得便宜

預(yù)判10：

鄭州樓市2026的新房房價(jià)，會和2025差不多。不會有很大波動。

但存量盤還會有更多的促銷去庫存。這是買房機(jī)會。

二手房價(jià)格會企穩(wěn)，但成交均價(jià)從數(shù)據(jù)上看會下行——因?yàn)橹挥械蛢r(jià)才能成交。

預(yù)判10：

鄭州樓市深淵的光明出口在2027年。

我們還需要堅(jiān)持、努力和等待1年。

我們，還得再一年！

關(guān)于2026鄭州樓市預(yù)判的宏觀部分，今天就說這么多。

下篇文章，寫鄭州樓市預(yù)判的中觀部分

本文完。