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樓市的拐點(diǎn)在哪兒？從目前的數(shù)據(jù)看，仍未到來。

2026年1月19日，全國70城房價指數(shù)發(fā)布，跌勢依舊，新房環(huán)同比上漲的僅有上海較為突出，二手房則全部下跌，無一例外，其中也包括西安。

對比西安11月份數(shù)據(jù)，房價跌勢仍舊嚴(yán)峻，甚至還在繼續(xù)擴(kuò)大，與“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)。

具體我們來看數(shù)據(jù)：

西安新房環(huán)比下跌0.5%，同比下跌5.6%，環(huán)比跌幅擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)，同比跌幅擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn)。

◎70城新房價格指數(shù)

從面積段來看，90-144㎡戶型同比下跌6.2%，144㎡以上戶型同比下跌4.1%，由此來看新房大面積豪宅價格相對堅(jiān)挺。

西安二手房環(huán)比下跌1.1%，同比下跌9%；環(huán)比跌幅持平，同比跌幅擴(kuò)大0.8個百分點(diǎn)。

從面積段來看，90㎡以內(nèi)戶型同比下跌8.5%，90-144㎡戶型同比下跌9.6%，144㎡以上戶型同比下跌7.9%。

◎70城二手房價格指數(shù)

從這組數(shù)據(jù)中出現(xiàn)一個非常值得注意的變化，以往下跌最狠的144㎡以上戶型跌幅減緩，90-144㎡戶型跌幅迅速擴(kuò)大了2.6%，90㎡以內(nèi)小戶型跌幅也出現(xiàn)了2.1%的擴(kuò)大。

結(jié)合市場情況來看，2025年后半年西安新房供應(yīng)端出現(xiàn)變化，大面積豪宅產(chǎn)品供應(yīng)量減弱，而一些如綠城綠汀芳菲、保億潤園、金茂幸福曉棠以及即將入市的招商林嶼縵島，主城板塊全新一代剛需、剛改項(xiàng)目的火熱，對于90-144㎡面積區(qū)間二手房無疑會帶來巨大的沖擊。

這也是西安樓市接下來將面臨的格局趨勢，回歸主城打消了購房者以往對開發(fā)新區(qū)板塊成熟度、配套、通勤焦慮。

◎招商林嶼縵島實(shí)拍

在產(chǎn)品方面，新房四代宅不論是社區(qū)配套、園林景觀、戶型設(shè)計(jì)、得房率方面具備碾壓性優(yōu)勢，除了地段、學(xué)校這些一直強(qiáng)調(diào)的核心價值，老舊二手房競爭力越來越弱，何況能夠具備核心價值的房源并不多，流動性失速或許給二手房房東造成新的降價壓力。

對于樓市發(fā)展，開發(fā)商通過產(chǎn)品喚醒市場改善需求，將是一個巨大的機(jī)會，但卻要以二手房的價值縮水為代價，顯然發(fā)展并非良性。

樓市發(fā)展至今，走過了轟轟烈烈的上半場，下半場該怎么走？能夠走多遠(yuǎn)？其實(shí)尚不明確，頗有點(diǎn)摸著石頭過河的意思。

我們寄希望于政策，比如稅費(fèi)減免、首付比例下降、房貸利率下調(diào)......但這些都屬于刺激手段。

當(dāng)下樓市最重要的，還是市場預(yù)期和信心。

這需要在經(jīng)濟(jì)、人口、收入大周期下找到供需平衡，房價需要找到新的購買力支撐。