1月19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局如期公布了2025年12月份的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。這份數(shù)據(jù)就像最近的天氣一樣，透著一股冷靜的寒意。這不是什么突發(fā)新聞，也不是什么驚天動(dòng)地的反轉(zhuǎn)，它更像是一份遲來(lái)的體檢報(bào)告，確認(rèn)了我們每個(gè)人在過(guò)去一年里切身感受到的事實(shí)：房地產(chǎn)市場(chǎng)的冬天，還沒(méi)有結(jié)束。

讓我們先拋開(kāi)那些宏大的敘事，直接看一看蘭州的數(shù)據(jù)，因?yàn)檫@關(guān)乎到生活在這座城市的每一個(gè)家庭的資產(chǎn)負(fù)債表。數(shù)據(jù)很直白，甚至有些殘酷。12月份，蘭州新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.8%，同比下跌4.1%；二手房環(huán)比下跌0.6%，同比下跌5.5%。

你可能對(duì)這些百分比感到麻木，但如果把它們換算成真金白銀，痛感就會(huì)變得清晰起來(lái)。同比下跌5.5%，意味著如果你有一套市值200萬(wàn)的房子，在過(guò)去的一年里，它的賬面價(jià)值蒸發(fā)了11萬(wàn)。對(duì)于大多數(shù)普通工薪階層來(lái)說(shuō)，這不僅僅是一個(gè)數(shù)字，它可能是一兩年的家庭總收入。更值得注意的是，這個(gè)跌幅并沒(méi)有像某些專家預(yù)測(cè)的那樣收窄，反而在擴(kuò)大。新房?jī)r(jià)格的環(huán)比跌幅比上個(gè)月擴(kuò)大了0.5個(gè)百分點(diǎn)，同比擴(kuò)大了1個(gè)百分點(diǎn)。這說(shuō)明，至少在蘭州，市場(chǎng)的底部似乎還在更深的地方。

這并不是蘭州一座城市的孤立現(xiàn)象。放眼全國(guó)，70個(gè)大中城市中，無(wú)論是所謂的“北上廣深”一線堡壘，還是二三線城市，房?jī)r(jià)的箭頭幾乎清一色地指向下方。一線城市的跌幅雖然有所收窄，但依然在跌。這告訴我們，這是一場(chǎng)系統(tǒng)性的退潮，而不是局部的波動(dòng)。

專家們將這種現(xiàn)象稱為“供求處于深度博弈階段”。上海易居房地產(chǎn)研究院的嚴(yán)躍進(jìn)副院長(zhǎng)用了一個(gè)很精準(zhǔn)的詞：“博弈”。什么是博弈？直白地說(shuō)，就是買(mǎi)賣雙方的“瞪眼比賽”。手里拿著現(xiàn)金的購(gòu)房者在觀望，他們擔(dān)心今天買(mǎi)了，明天就成了“高位接盤(pán)”；手里攥著房子的業(yè)主在糾結(jié)，他們不愿相信自己的資產(chǎn)縮水，不愿在低位割肉，但又面臨著流動(dòng)性的枯竭。

而在蘭州，這種博弈顯得尤為艱難。數(shù)據(jù)顯示，90至144平方米的中戶型二手房跌幅最大，同比達(dá)到了6.3%。這個(gè)面積段通常是中產(chǎn)階級(jí)改善型住房的主力區(qū)間。這個(gè)群體的資產(chǎn)縮水最嚴(yán)重，也最能反映出市場(chǎng)信心的脆弱。為什么跌得最狠？因?yàn)槭袌?chǎng)上同質(zhì)化的產(chǎn)品太多了。當(dāng)你打開(kāi)二手房交易軟件，你會(huì)發(fā)現(xiàn)成千上萬(wàn)套戶型相似、地段相近的房子掛在架上。在這樣一個(gè)買(mǎi)方市場(chǎng)里，沒(méi)有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格。

廣東省住房政策研究中心的李宇嘉研究員提到了一點(diǎn)希望，他認(rèn)為隨著價(jià)格調(diào)整到位，剛需開(kāi)始積極入市。這確實(shí)符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本規(guī)律：當(dāng)價(jià)格低到一定程度，需求自然會(huì)產(chǎn)生。我們看到一線城市的二手房掛牌量增幅在減少，低價(jià)房消化加快，這或許是市場(chǎng)正在筑底的信號(hào)。但在蘭州，新房庫(kù)存的去化壓力依然巨大，“以價(jià)換量”仍然是開(kāi)發(fā)商為了活下去不得不做的選擇。

我們必須誠(chéng)實(shí)地面對(duì)一個(gè)現(xiàn)實(shí)：房地產(chǎn)的邏輯已經(jīng)徹底改變了。過(guò)去二十年，我們習(xí)慣了房子是最好的投資品，習(xí)慣了“買(mǎi)到就是賺到”。但現(xiàn)在，房子正在回歸它最原始的屬性——居住。2025年12月的數(shù)據(jù)告訴我們，這個(gè)回歸的過(guò)程是痛苦的，也是漫長(zhǎng)的。

但這并非全是壞事。對(duì)于那些還沒(méi)有買(mǎi)房的年輕人來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的購(gòu)房環(huán)境無(wú)疑比幾年前友好了太多。門(mén)檻在降低，選擇在增多，你不再需要像搶白菜一樣去搶一套并不完美的房子。市場(chǎng)的冷，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，或許是一種難得的暖。

嚴(yán)躍進(jìn)提到，多數(shù)房企認(rèn)為新房?jī)r(jià)格下跌已經(jīng)觸底。這可能是一種行業(yè)內(nèi)的自我安慰，也可能是一種基于成本線的理性判斷。畢竟，面粉（土地）的價(jià)格在那里擺著，面包（房子）的價(jià)格不可能無(wú)限制地跌下去。國(guó)家到地方陸續(xù)出臺(tái)的一系列利好政策，像是一針針強(qiáng)心劑，雖然不能讓病人立刻活蹦亂跳，但至少保住了心跳，維持了系統(tǒng)的基本運(yùn)轉(zhuǎn)。

站在2026年的起點(diǎn)，回望2025年12月的這份成績(jī)單，我們應(yīng)該有一種清醒的認(rèn)知：不要再幻想房?jī)r(jià)會(huì)像過(guò)去那樣報(bào)復(fù)性反彈。那個(gè)時(shí)代結(jié)束了。未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將是一個(gè)微利的、分化的、甚至是乏味的行業(yè)。核心地段的好房子依然有價(jià)值，但那些遠(yuǎn)郊的、品質(zhì)平庸的“水泥盒子”，將很難再有翻身的機(jī)會(huì)。

對(duì)于蘭州的業(yè)主們來(lái)說(shuō)，看著同比5.5%的跌幅，焦慮是難免的。但從另一個(gè)角度看，如果你的房子是用來(lái)住的，那么市值的波動(dòng)對(duì)你的生活質(zhì)量并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的影響。如果你的房子是用來(lái)投資的，那么現(xiàn)在或許是時(shí)候重新審視你的資產(chǎn)配置了。

這場(chǎng)深度博弈還在繼續(xù)。買(mǎi)方和賣方都在試探對(duì)方的底線。2026年的關(guān)鍵，就在于這種平衡何時(shí)能夠達(dá)成。當(dāng)賣方接受了資產(chǎn)縮水的現(xiàn)實(shí)，當(dāng)買(mǎi)方認(rèn)可了當(dāng)前的性價(jià)比，成交量才會(huì)真正回暖，價(jià)格才會(huì)真正企穩(wěn)。在此之前，我們都需要多一點(diǎn)耐心，去適應(yīng)這個(gè)不再狂飆突進(jìn)的新常態(tài)。

一點(diǎn)思考：

• 如果房?jī)r(jià)繼續(xù)維持目前的陰跌態(tài)勢(shì)，或者在低位長(zhǎng)期橫盤(pán)，對(duì)于我們普通家庭而言，房子是否還值得作為家庭財(cái)富的主要蓄水池？
• 在“房住不炒”徹底成為現(xiàn)實(shí)的今天，我們?cè)撊绾螌ふ倚碌陌踩衼?lái)源？