東莞2025年樓市“期末成績”終于交卷了！

昨天，市住建局公布了12月數(shù)據(jù)，全年新房、二手房的底，這下全清楚了。

小編同步梳理了2021和2024年的兩年成交，一個明顯的趨勢出現(xiàn)了：

一個“此消彼長”的格局正在形成。

2025年，東莞二手房成交量首次突破3萬套，幾乎是新房成交量的兩倍。這一比例在2021年時還只是“二手房不到新房一半”，到了2024年已接近持平，今年則徹底翻轉(zhuǎn)。

而新房市場則延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，成交量較去年下降近四成，與2021年相比同樣下滑明顯。

這組數(shù)據(jù)背后反映的是：市場正逐步從“新房主導(dǎo)”向“存量房流轉(zhuǎn)”過渡。購房者更趨理性，更關(guān)注實際居住價值與價格匹配度，而不再盲目追求“全新”。

接下來，讓我們深入分析各鎮(zhèn)街區(qū)的具體表現(xiàn)。

數(shù)據(jù)說明：以下數(shù)據(jù)均來自2025年東莞住建局公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計，排名按鎮(zhèn)街區(qū)分列，僅供參考。

01

二手房成交量占比超六成

2025年，東莞全市二手房網(wǎng)簽共計31515套，新房15843套，共計47358套。

二手房成交量相當(dāng)于新房的近兩倍，占比超過66%，成為市場絕對主力。

用大白話說就是：2025年每賣出3套房子，就有2套是二手房，東莞買房人的選擇變了。

① 成交量排行：南城遙遙領(lǐng)先

從成交量看，市場呈現(xiàn)明顯的區(qū)域集中特征。南城以2763套高居榜首，占全市二手房成交總量的8.8%，核心城區(qū)吸引力持續(xù)凸顯。

常平（2426套）與樟木頭（2144套） 分列第二、三位，顯示出鎮(zhèn)區(qū)成熟生活區(qū)旺盛的剛需置業(yè)需求。

東城（2120套）、虎門（2010套）、塘廈（1851套） 成交量均突破1800套，構(gòu)成堅實的第二梯隊。

成交量前十的鎮(zhèn)街共成交19140套，占全市總量的60.7%，市場集中度較高。

注：濱海灣新區(qū)的二手房，官方暫無公布數(shù)據(jù)

②成交均價排行：松山湖一騎絕塵

第一梯隊（1.8萬+/㎡）：松山湖以29514元/㎡的均價遙遙領(lǐng)先，南城（19799元/㎡）、長安（18330元/㎡）、東城（18021元/㎡）緊隨其后。

第二梯隊（1.4-1.7萬/㎡）：厚街、大嶺山、萬江、寮步等12個鎮(zhèn)街均價集中在此區(qū)間，構(gòu)成市場主力價格帶。

第三梯隊（1.4萬/㎡以下）：涵蓋從清溪到石龍的19個鎮(zhèn)街，其中樟木頭（8781元/㎡）、石龍（8539元/㎡）成為價格洼地。

③量價關(guān)系分析：南城表現(xiàn)最均衡

高量高價型：南城、東城、虎門等區(qū)域，成交量排名前五，均價也處于前列，量價表現(xiàn)均衡。

高量低價型：常平（成交第2，均價9647元/㎡）、樟木頭（成交第3，均價8781元/㎡），以高性價比吸引大量購房者。

低量高價型：松山湖（均價第1，成交第16）、長安（均價第3，成交第18），定位相對高端，受眾面較窄。

低量低價型：洪梅、謝崗、企石等區(qū)域，成交量和均價均處于低位。

02

新房市場：價值高地向核心聚攏

2025年東莞新房市場呈現(xiàn)出兩大顯著特征：

一是，市場價格梯度拉大，核心區(qū)與鎮(zhèn)區(qū)價差可達(dá)4倍以上，板塊價值分化加劇。

二是，松山湖因“三限房”和人才房集中網(wǎng)簽，成交量大幅躍升，占全市新房總量的20.4%，屬特定政策下的階段性現(xiàn)象。

①成交量排行：松山湖集中網(wǎng)簽領(lǐng)跑

松山湖以3238套成交量高居榜首，主要是“三限房”和人才房網(wǎng)簽影響。

鳳崗（1286套）與塘廈（1018套）分列第二、三位，顯示出臨深片區(qū)持續(xù)受到市場關(guān)注。

而麻涌（874套）則憑借明顯的價格優(yōu)勢躍居第四，其10405元/㎡的均價僅約為南城的四分之一，成為剛需“上車”熱門選擇。

值得一提的是，盡管均價高企，南城、東城仍分別實現(xiàn)619套與734套成交，穩(wěn)居市場中游。這反映出核心區(qū)域的高端改善需求依然堅實，優(yōu)質(zhì)項目的稀缺性與地段價值共識，持續(xù)吸引著對應(yīng)客群。

① 新房均價排行：四大梯隊層次分明

第一梯隊（3萬+/㎡）：南城（42053元/㎡）、東城（38793元/㎡） 雙核領(lǐng)跑，稀缺地段與成熟配套支撐房價；濱海灣新區(qū)（33937元/㎡） 規(guī)劃紅利釋放；松山湖（31152元/㎡） 價值穩(wěn)固。

第二梯隊（2-3萬/㎡）：由萬江（28909元/㎡）、長安（28378元/㎡） 領(lǐng)銜，寮步、虎門等共8個鎮(zhèn)街入圍，多為中心城區(qū)周邊或經(jīng)濟強鎮(zhèn)。

第三梯隊（1.5-2萬/㎡）：包括鳳崗、厚街、大嶺山等9個鎮(zhèn)區(qū)，這些區(qū)域多具備產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)或區(qū)位優(yōu)勢。

第四梯隊（1.5萬/㎡以下）：涵蓋從樟木頭到望牛墩的14個鎮(zhèn)街，麻涌（10405元/㎡）、望牛墩（9425元/㎡）成為全市新房價格最低區(qū)域。

總結(jié)：

東莞樓市已進(jìn)入 “分化時代” ：核心區(qū)價值凸顯，價格堅挺；二手房市場活躍，成為剛需主流選擇；部分鎮(zhèn)區(qū)則以價換量，主打居住功能。

無論選擇新房還是二手房，關(guān)鍵在于認(rèn)清自身需求：是追求資產(chǎn)保值，還是解決自?。渴强粗亻L遠(yuǎn)規(guī)劃，還是注重當(dāng)下便利？理清這些，才能在市場中找到真正適合自己的選擇。

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