圖片來源： 中房報圖庫

石青玲/發(fā)自西安

“平穩(wěn)，預(yù)料之中?！闭勂?025年西安樓市行情，中國金茂西安區(qū)域曲江項目營銷負(fù)責(zé)人曾園這樣描述。

來自中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2025年，西安商品住宅成交均價為16632元/平方米，同比下跌3.67%；成交面積732.02萬平方米，同比下降11.45%。面對市場調(diào)整壓力，西安圍繞“控增量、優(yōu)供給、去庫存”多措并舉，從供需兩端協(xié)同發(fā)力，推動房地產(chǎn)市場逐步止跌回穩(wěn)。

企業(yè)也紛紛轉(zhuǎn)向精耕細(xì)作，從產(chǎn)品、服務(wù)、營銷、品牌等多個維度提升競爭力，力求穩(wěn)健發(fā)展。2025年，金茂成為西安市場中唯一實現(xiàn)業(yè)績逆勢增長企業(yè)，全年銷售額達(dá)86.1億元。
“多方努力之下，西安樓市韌性凸顯，成交規(guī)模在二線城市中位列第二，僅次于成都。”克而瑞深度咨詢·普瑞研究表示。

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“好房子”項目領(lǐng)跑

2025年，一些企業(yè)的樓盤在西安走出了獨立行情，曾園負(fù)責(zé)的金茂璞逸曲江就是其中之一。

4月29日，位于西安曲江新區(qū)的金茂璞逸東方推出182套房源，均價3萬元/平方米起，戶型有229平方米、269平方米、336平方米3種。選房當(dāng)日，共有200多組家庭進(jìn)行了搖號，269平方米戶型全部售罄，整批次僅剩下少量頂?shù)追吭?，主要集中?29平方米戶型，當(dāng)日銷售額為12.6億元。

此外，招商西安璽、綠城潤百合、綠汀芳菲、保億潤園、邦泰觀宸曲江、幸福曉棠等項目也取得了亮眼成績。中指研究院西安分院總經(jīng)理石蕊表示：“2025年，西安搖號熱銷項目可以概括為兩類：一類是主城區(qū)核心地段擁有稀缺資源的高端改善項目，另一類則是核心地段性價比突出的剛需、改善性產(chǎn)品，這些樓盤的熱銷是價格優(yōu)勢、稀缺價值、品牌實力以及市場環(huán)境等共同作用的結(jié)果。

“西安樓市產(chǎn)品迭代速度非?？欤旧厦咳膫€月就是一個周期?！痹鴪@表示。

克而瑞深度咨詢·普睿豫陜區(qū)域副總經(jīng)理李曉兵也表示：“西安項目已經(jīng)開啟全面內(nèi)卷，場景不斷升級，不僅在產(chǎn)品設(shè)計上實現(xiàn)從平面空間到立體空間的進(jìn)化，且全景艙、雙套房等高端配置更是全面下沉剛需剛改產(chǎn)品，推動產(chǎn)品力不斷升級。”

產(chǎn)品內(nèi)卷之下，2025年，西安住宅產(chǎn)品不斷升標(biāo)，如綠汀芳菲89平方米戶型做到了露臺、飄窗、結(jié)構(gòu)連板等全贈送，如最大使用面積101平方米，實際得房率為113%。此外，高端項目外立面從鋁板升級為陶板，且部分企業(yè)開始為業(yè)主提供定制化服務(wù)。

越來越好的產(chǎn)品也激活了2025年的樓市，王欣（化名）就是其中之一。2025年10月，王欣（化名）在白樺林書香購入了人生中一套新房，這套房子只有90平方米。

開盤那天，她猶豫糾結(jié)了很久，最終還是交了訂金?！凹依镉蟹孔幼。皇菫榱撕⒆由蠈W(xué)不得不買，另外就是加上贈送實得面積并不小?！彼硎?。

在曾園的記憶中，也有一位“95后”青年給他留下了深刻印象，之所以對這個客戶印象較深，是因為他認(rèn)為項目“不貴’”。

“我已經(jīng)很久沒有聽到這樣的評價了。這個客戶本來沒有購房計劃，是陪朋友來看房的，看完之后，他驚覺產(chǎn)品已經(jīng)進(jìn)化到超出了他的認(rèn)知，會所、科技系統(tǒng)等觸動了他，所以很快就付款了，他是典型的為產(chǎn)品買單的客戶?！彼硎尽?/p>

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供應(yīng)端“提質(zhì)縮量”

這背后，一場圍繞“控增量、優(yōu)供給、去庫存”的深度變革正在展開。

土地市場的數(shù)據(jù)直觀反映了“控增量”的力度。中指研究院統(tǒng)計顯示，2025年，西安房地產(chǎn)開發(fā)用地成交建筑面積為947.96萬平方米，位列全國第14位，排名較上年下滑12位；土地出讓收入553.65億元，位居全國第十，排名下滑6位。

供地節(jié)奏的放緩，在為企業(yè)去庫存創(chuàng)造窗口的同時，也呈現(xiàn)出鮮明的“提質(zhì)縮量”特征?！?025年，西安在供給端同步推進(jìn)‘做減法’與‘調(diào)結(jié)構(gòu)’態(tài)勢，”石蕊表示，“土地開發(fā)模式從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向?qū)χ攸c區(qū)域精耕，并將‘名校+’教育配套深度融入規(guī)劃，實現(xiàn)結(jié)構(gòu)性優(yōu)化。”

這一轉(zhuǎn)變直接體現(xiàn)在成交結(jié)構(gòu)上。2025年，西安未央、蓮湖等主城區(qū)成交大幅增長，其中，未央?yún)^(qū)住宅用地成交87.32萬平方米，同比暴漲3749.13%；蓮湖區(qū)成交87.6萬平方米，同比上漲104.44%，成為當(dāng)年土地市場上的“黑馬”。西咸等外圍區(qū)域土地成交則顯著萎縮。

與此同時，地塊自身指標(biāo)也發(fā)生積極變化。“2025年，成交土地的主力是30畝以下及30~50畝的‘小而美’地塊，且容積率持續(xù)走低，主城區(qū)地塊普遍控制在2.5及以下?！崩顣员治稣J(rèn)為。

這正契合了市場與開發(fā)企業(yè)的共同需求?！靶〉貕K能更快應(yīng)對市場變化，加快周轉(zhuǎn)，”一位民營房企策劃人士坦言，“低容積率則更符合當(dāng)下改善型需求，利于打造高品質(zhì)產(chǎn)品?！?/p>

與此同時，西安市也印發(fā)了《西安市“好房子”住宅項目設(shè)計方案審查技術(shù)指引（試行）》（以下簡稱“指引”），內(nèi)容涉及住區(qū)環(huán)境、建筑、給水排水、暖通空調(diào)等9個方面，通過發(fā)揮設(shè)計引領(lǐng)作用，推動“好房子”從理念轉(zhuǎn)化為可落地的設(shè)計語言，提升住宅品質(zhì)。

指引對局部樓板厚度、長懸挑露臺荷載等提出要求，鼓勵結(jié)構(gòu)設(shè)計年限超過50年，并要求選用綠色環(huán)保耐久的建材、設(shè)備。

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多舉措去庫存

樓市的另一面是一場去庫存之戰(zhàn)。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2025年12月，西安商品住宅可售庫存規(guī)模攀升至1199萬平方米，對應(yīng)的去化周期同步升至18.8個月，庫存消化壓力顯著加大。

面對這一情況，政策層面也給出了“一區(qū)一策”的支持，如西安高新區(qū)曾發(fā)文：業(yè)主憑購房合同和繳費憑證即可落戶，落戶之后子女教育按當(dāng)年學(xué)區(qū)劃分統(tǒng)籌安排。

企業(yè)層面，降價促銷成為房企去庫存最直接、也最見效的手段。

“2025年房企‘以價換量’的趨勢持續(xù)加劇，開盤項目優(yōu)惠力度不斷擴(kuò)大，相較于2024年普遍5個百分點以內(nèi)的優(yōu)惠，2025年優(yōu)惠點位集中在5%至8%區(qū)間；若遇重要營銷節(jié)點，優(yōu)惠幅度還會進(jìn)一步加碼。此外，渠道合作成本也同步走高，開盤階段渠道點位約為3%，進(jìn)入平銷期后則突破5%。”李曉兵表示。

在石蕊看來，需要促銷的項目往往位于供應(yīng)量大或生活配套支撐乏力的區(qū)域，客戶決策理性，只能通過價格和性價比競爭，“這是市場價值重估和購買力分層的正常表現(xiàn)?！彼硎?。

相較于單純降價，部分房企選擇以“增配提質(zhì)”的方式突破去庫存瓶頸。

據(jù)曾園介紹，2025年，金茂對旗下所有在售項目的會所實行前置運營模式，業(yè)主提前通過線上預(yù)約，即可享受泳池、健身房、私宴廳等配套服務(wù)，“這一舉措一方面能讓客戶在購房前直觀體驗交付后的生活場景，另一方面也可在交付前提前發(fā)現(xiàn)并整改問題，為業(yè)主提供更好的服務(wù)。”

此外，作為城南千畝大體量項目，2023年便已入市的大悅未來城，同樣通過新增便民服務(wù)提升項目競爭力。據(jù)項目置業(yè)顧問透露，社區(qū)內(nèi)已落地“繁星第三課堂”、洗車洗衣、共享驛站等多元服務(wù)，其中“繁星第三課堂”與健身房對業(yè)主免費開放，目前已正式投入運營；洗車服務(wù)暫定價19.9元/次，洗完后可提供送車至車位服務(wù)，洗衣服務(wù)也支持配送到家，極大提升了居住便利性。

曾園認(rèn)為，這類增配舉措對項目去化形成明顯助力。某央企項目負(fù)責(zé)人也表示：“對于大體量樓盤而言，盲目降價會加劇后續(xù)貨值的去化壓力，通過增配升級提升項目綜合性價比，才是兼顧短期去化與長期價值的最優(yōu)選擇?！?/p>

去庫存，依然是2026年的重要任務(wù)。談及對2026年樓市的看法，曾園表示：“產(chǎn)品會越來越好，大家會琢磨怎么能不被復(fù)制，在定價上也會更理性?！?/p>

一位央企地產(chǎn)西安區(qū)域負(fù)責(zé)人表示：“市場仍然具有韌性，西安新增人口重回‘北方第一城’，有很多高校年輕人口，同時對周邊城市也保持著吸附力?！?/p>

在石蕊看來，政策有望持續(xù)發(fā)力，幫助市場逐步企穩(wěn)。同時，土地和購買力將進(jìn)一步向重點片區(qū)匯聚，產(chǎn)品競爭也會進(jìn)入比拼科技、人文與長期價值的“深水區(qū)”。