經(jīng)濟觀察報 記者 田國寶

2026年1月21日，東方雨虹（002271.SZ）發(fā)布公告稱，其將持有的金科服務2840.5萬股股票以6.67港元/股的價格出售給博裕資本，成交金額1.89億港元。2025年9月，博裕資本對金科服務發(fā)起私有化要約收購。

這不是東方雨虹第一次出售資產(chǎn)。同花順數(shù)據(jù)顯示，2025年10月底以來，東方雨虹已先后五次宣布出售股票、房產(chǎn)等相關(guān)資產(chǎn)。2026年1月17日，其計劃以3227.1萬元的價格出售北京、上海、杭州、哈爾濱、舒城等多地的房產(chǎn)。

頻繁出售資產(chǎn)，一方面是因為東方雨虹作為房地產(chǎn)上游企業(yè)，獲得了眾多房產(chǎn)、股票等抵債資產(chǎn)；另一方面是因為東方雨虹正處于轉(zhuǎn)型期，通過出售資產(chǎn)可以緩解流動性壓力并降低負債水平。

一位接近東方雨虹的人士告訴經(jīng)濟觀察報，處置資產(chǎn)是東方雨虹自救的一部分。從房企獲得的抵債資產(chǎn)包括住宅、商業(yè)、酒店、辦公及地下車位等各類房產(chǎn)，其中具備持有價值的資產(chǎn)優(yōu)先通過運營獲取長期回報；相關(guān)低效資產(chǎn)則用于抵債或處置變現(xiàn)。

此外，東方雨虹也開始在業(yè)務、渠道等層面轉(zhuǎn)型，在確保工程渠道地位的同時，加大零售渠道的營收占比，并同步加大海外市場布局，目前已在美國、智利、馬來西亞等多個國家和地區(qū)開展相關(guān)業(yè)務。

出售

東方雨虹累計持有金科服務3268萬股。此前，其通過二級市場陸續(xù)減持427.5萬股，套現(xiàn)3104.2萬港元；此次將剩余的2840.5萬股出售給博裕資本，套現(xiàn)約1.89億港元。與獲得股份的成本相比，存在少量溢價。

自2025年10月底起，東方雨虹開始大規(guī)模處置資產(chǎn)。彼時，除宣布出售金科服務股份外，還披露將位于北京市昌平區(qū)的兩處商業(yè)用途房產(chǎn)出售給北京瑋云科技有限公司，交易金額為2313萬元，交易金額與賬面凈值相比，資產(chǎn)處置損失超50%。此前，兩處房產(chǎn)已計提減值593萬元。

2025年11月，東方雨虹再次宣布出售位于北京和杭州合計24處房產(chǎn)。其中，北京房產(chǎn)包括3處商鋪和8處辦公用房；杭州房產(chǎn)包括8套辦公用房和5套公寓。24處房產(chǎn)合計交易金額為1849萬元。

處置這24處房產(chǎn)同樣面臨較大幅度資產(chǎn)損失。根據(jù)東方雨虹公告，24處房產(chǎn)原始賬面價值為5239萬元，已計提減值809萬元，賬面凈值為4429萬元。

2025年12月，東方雨虹再次宣布將北京昌平一處商業(yè)房產(chǎn)出售給慧力梧桐（北京）健康科技有限公司，交易金額1011萬元。該處資產(chǎn)此前已計提減值1309萬元，此次資產(chǎn)處置損失約為24%。

2026年1月17日，東方雨虹宣布出售位于北京、上海、杭州、哈爾濱和舒城等地的42處房產(chǎn)，包括北京的5處商鋪、上海的3處商鋪、杭州1處辦公用房、哈爾濱29處辦公用房及舒城4套住宅，交易價格合計3227萬元。這些資產(chǎn)已計提減值1482萬元，此次出售形成的資產(chǎn)處置損失超過63%。

根據(jù)同花順數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2025年10月底至今，東方雨虹公開宣布處置的房產(chǎn)共70處，累計交易金額9400萬元，平均資產(chǎn)處置損失為44.6%。加上出售股票的溢價及差額補償，本輪資產(chǎn)處置東方雨虹累計套現(xiàn)2.9億元，合計凈虧損3542萬元。

東方雨虹處置的70處房產(chǎn)中，位于北京的標的物有35處，合計交易金額4637萬元。無論是房產(chǎn)數(shù)量還是交易金額，均占到處置資產(chǎn)的一半左右。

根據(jù)東方雨虹公告，處置資產(chǎn)的目的是“盤活生產(chǎn)資料、實現(xiàn)資金回籠、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，應對房地產(chǎn)行業(yè)下行導致的資產(chǎn)減值風險，補充日常經(jīng)營現(xiàn)金流”。

抵債

東方雨虹出售的房產(chǎn)主要有兩大來源，一部分為抵債房，另一部分為東方雨虹自購房產(chǎn)。

上述接近東方雨虹的人士介紹，自購房產(chǎn)除自用和經(jīng)營外，有一部分是維護客戶關(guān)系的手段，即為獲取客戶訂單而支持客戶去庫存；還有一些是為獲取抵債資產(chǎn)而必須購買的部分。

2025年2月，東方雨虹發(fā)布公告稱，其從融創(chuàng)中國獲得多處抵債資產(chǎn)，包括成都環(huán)球中心洲際酒店5處酒店資產(chǎn)、重慶錦華酒店和重慶嘉華酒店各一處房產(chǎn)，以及青島東方影都1處土地資產(chǎn)；此外，還從新力地產(chǎn)獲得位于南昌的57套商業(yè)房產(chǎn)。這些房產(chǎn)合計抵償東方雨虹22.3億元賬面價值的債權(quán)。

2025年8月，東方雨虹再次發(fā)布公告稱，從綠地控股接收北京大興云景中心4套商鋪、63套辦公用房和218個車位，以及北京綠地慧谷中心1套寫字樓；從金科地產(chǎn)接收金科服務3268萬股用于抵償欠款；并從新城控股、華僑城、旭輝、中集產(chǎn)業(yè)、中建三局、中弘等企業(yè)獲得多處抵債房產(chǎn)，合計抵償債權(quán)8.4億元。

2025年10月，東方雨虹發(fā)布公告顯示，其從綠地控股、新城控股、世茂、大發(fā)地產(chǎn)等房企接收多處抵債房產(chǎn)，主要位于北京、哈爾濱、張家港、南京、成都等地，合計抵債金額1.99億元。

根據(jù)同花順數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2024年及2025年，東方雨虹累計接收抵債資產(chǎn)以抵消債權(quán)32.6億元，其中融創(chuàng)中國最多，為17.6億元。接收的抵債資產(chǎn)中，商業(yè)房產(chǎn)（酒店、寫字樓和商鋪）占比超過75%。

房企以房產(chǎn)抵償給東方雨虹的債權(quán)，主要以工程款、材料款為主，有的經(jīng)雙方協(xié)商后達成以房抵債協(xié)議，有的則通過法院強制執(zhí)行而來。

東方雨虹接收的抵債房產(chǎn)中，也有一部分用于抵償自身債務，即東方雨虹作為債務人欠上游供應商的貨款。2024年和2025年，東方雨虹累計以這些房產(chǎn)償還了5.5億元債務，債權(quán)人包括德愛威（中國）有限公司。

2025年10月，東方雨虹公告顯示，東方雨虹、綠地控股及德愛威（中國）有限公司等方面簽署了多項債務重組協(xié)議，用于解決三家公司形成的三角債問題，這些房產(chǎn)從綠地控股經(jīng)由東方雨虹，最終歸屬德愛威（中國）有限公司。

自救

自2021年第四季度以來，房地產(chǎn)行業(yè)進行著深度調(diào)整，作為防水行業(yè)龍頭的東方雨虹未能獨善其身。2022年，東方雨虹營收同比下降2.3%，凈利潤下降49.7%，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流減少84%。

自2021年起，為應對房地產(chǎn)下行，東方雨虹開始探索多元化布局。在傳統(tǒng)防水材料業(yè)務基礎上，將砂漿粉料業(yè)務定位為第二增長曲線，構(gòu)建“礦山—粉體—砂漿”產(chǎn)業(yè)體系，并同步啟動海外市場調(diào)研。

2022年，東方雨虹正式啟動戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，推行“民建優(yōu)先、合伙人優(yōu)先”戰(zhàn)略，減少直銷業(yè)務占比，強化經(jīng)銷商模式。到2025年上半年，合伙人數(shù)量超過1萬家，零售渠道銷售占比提升至37.3%。

同時，東方雨虹深化與保利、中海等頭部房企合作，加大基建、市政工程等非房領域客戶開發(fā)；啟動全鏈路數(shù)字化體系建設，著手研發(fā)核心業(yè)務系統(tǒng)，覆蓋研發(fā)、生產(chǎn)、供應鏈等環(huán)節(jié)，以提升運營效率。

2023年，東方雨虹成立專門的風險管控中心，將客戶分為四個等級，采取不同的合作模式和付款方式，建立客戶履約評價體系；同時開始大規(guī)模計提房地產(chǎn)客戶應收賬款壞賬，集中處理部分中小房企不良債權(quán)。

同年，東方雨虹啟動馬來西亞生產(chǎn)基地建設，推進產(chǎn)能本地化；完成對香港萬昌五金建材等海外渠道企業(yè)的收購談判，搭建東南亞市場支點；并通過公開招拍掛取得江西吉安大理石礦詳查探礦權(quán)，完善產(chǎn)業(yè)鏈布局。

2024年是東方雨虹風險出清的攻堅期。當年2月，東方雨虹宣布債務重組方案，處理債權(quán)22.3億元、債務4.7億元；進一步針對資金狀況不佳的中小房企計提減值準備；繼續(xù)擴容國內(nèi)生產(chǎn)、研發(fā)和物流基地，形成覆蓋全國的產(chǎn)能布局，以支持非房業(yè)務拓展。

2025年，東方雨虹在啟動處置資產(chǎn)的同時，進一步深化業(yè)務變革：一方面，加速海外并購，完成對智利建材零售商Construmart S.A.100%股權(quán)的收購，獲得32家本地門店渠道；收購巴西Novakem公司60%股權(quán)，補強建材添加劑技術(shù)。另一方面，完善產(chǎn)業(yè)鏈布局，全新服務品牌“雨虹”上線，覆蓋防水維修、墻面刷新等六大業(yè)務；成立涂料砂粉科技集團，自有礦山拓展至4座；馬來西亞生產(chǎn)基地實現(xiàn)試生產(chǎn)，并加速布局美國和沙特等生產(chǎn)基地。

同花順數(shù)據(jù)顯示，2025年前三季度，東方雨虹營收206億元，同比下降5.1%；凈利潤7.9億元，同比下降37.4%；現(xiàn)金到期債務比為-46.6%，資產(chǎn)負債率為50.2%。這意味著東方雨虹仍未走出陰霾。

（作者 田國寶）

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田國寶

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