南通市區(qū)二手房與新房成交量“剪刀差”正持續(xù)擴(kuò)大。

據(jù)南通市房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析中心數(shù)據(jù)顯示，2025年南通市區(qū)（不含通州區(qū)、海門區(qū)）新房累計(jì)成交備案5009套，同期二手房累計(jì)成交備案16782套。

二手房成交量約為新房的3.35倍。

將時(shí)間維度拉長會發(fā)現(xiàn)，南通市區(qū)二手房成交量壓過新房，早在四年前就埋下了草蛇灰線，且愈演愈烈。

二手房成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)壓過新房，這意味著，同板塊內(nèi)同類產(chǎn)品的定價(jià)權(quán)，正逐漸由二手房東掌握。

當(dāng)前改善型客群已成為市場主力，次新豪宅的成交表現(xiàn)與價(jià)格走勢尤為引人關(guān)注。本篇我們梳理了南通市區(qū)主流次新豪宅25年成交數(shù)據(jù)，總結(jié)以下看點(diǎn)——

? 成交均價(jià)第一梯隊(duì)（超2.5萬/㎡）——崇川金茂府（2.9萬/㎡）、萬科方圓（2.75萬/㎡）、綠城曉風(fēng)印月（2.66萬/㎡）

? 同比普遍下跌——與各項(xiàng)目24年成交均價(jià)對比，統(tǒng)計(jì)樣本中僅萬科方圓實(shí)現(xiàn)約3%微漲，其余項(xiàng)目均下跌，其中萬科攬境跌幅最大，超35%

? 全面破發(fā)但幅度懸殊——與各項(xiàng)目首開均價(jià)對比，統(tǒng)計(jì)樣本無一例外全部破發(fā)，但破發(fā)幅度差距較大，介于5%至50%之間。

? 較為抗跌項(xiàng)目（破發(fā)幅度＜20%）——中海鉑樾府（5%）、萬科方圓（14%）、華潤靜安府（17%）、綠城曉風(fēng)印月（18%）、仁恒公園世紀(jì)（20%）等

? 深度回調(diào)項(xiàng)目（破發(fā)幅度＞40%）——金鷹世界尚府（49%）、祥生云境（46%）、紫瑯天成（43%）、華潤悅府（43%）、中海翠湖溪岸（42%）等

? 市場熱度分布——統(tǒng)計(jì)樣本中，25年累計(jì)成交套數(shù)與看房人數(shù)前三名均為遠(yuǎn)創(chuàng)東樾、仁恒公園世紀(jì)、萬科攬境，可見創(chuàng)新區(qū)二手房關(guān)注度之高

仁恒公園世紀(jì)

仁恒公園世紀(jì)25年共成交了21套二手房，成交均價(jià)2.3萬/㎡，同比下跌12.1%。

成交房源均為小高層，季度均價(jià)呈逐季下行態(tài)勢——一季度2.52萬/㎡，二季度2.42萬/㎡，三季度未有成交，四季度2.15萬/㎡

目前小區(qū)共有122套房源掛牌，最新掛牌均價(jià)3.02萬/㎡，掛牌價(jià)與成交價(jià)相差超7000元/㎡，反映出部分業(yè)主仍持有較強(qiáng)價(jià)格預(yù)期，買賣雙方心態(tài)存在明顯博弈。

萬科方圓

萬科方圓25年僅錄得3套成交，成交均價(jià)2.75萬/㎡，同比上漲3.1%。

3套房源均為上半年成交，詳情如下——

2月，建面159㎡中樓層，成交價(jià)2.42萬/㎡

3月，建面231㎡高樓層，成交價(jià)2.9萬/㎡

6月，建面159㎡中樓層，成交價(jià)2.87萬/㎡

萬科方圓雖為統(tǒng)計(jì)樣本中唯一同比正增長，但最近一筆成交距今已超半年，其價(jià)格優(yōu)勢能否在后續(xù)成交中得以維持，仍需市場進(jìn)一步驗(yàn)證。

萬科攬境

萬科攬境25年成交21套，成交量暴漲950%，但成交均價(jià)僅1.76萬/㎡，大跌35.3%，呈現(xiàn)出典型的“以價(jià)換量”特征。

目前小區(qū)共有43套房源掛牌，最新掛牌均價(jià)2.26萬/㎡，與最新成交均價(jià)存在約5000元/㎡落差，表明賣方的價(jià)格預(yù)期仍在向市場實(shí)際承受力艱難調(diào)整。

祥生云境

祥生云境25年首次錄得二手房成交，成交均價(jià)1.67萬/㎡。

該項(xiàng)目20年首開，均價(jià)約3.1萬/㎡，屬于當(dāng)時(shí)南通房價(jià)第一梯隊(duì)。但因開發(fā)商陷入流動(dòng)性危機(jī)，項(xiàng)目建設(shè)與交付品質(zhì)屢受質(zhì)疑，導(dǎo)致二手房價(jià)顯著承壓。

目前小區(qū)共有51套房源掛牌，最新掛牌均價(jià)2.04萬/㎡，較開盤價(jià)跌幅已近35%，業(yè)主資產(chǎn)縮水已無法避免。

金鷹世界尚府

金鷹世界尚府同樣25年首次錄得二手房成交，成交均價(jià)1.44萬/㎡。

該項(xiàng)目20年首開，當(dāng)時(shí)均價(jià)超2.8萬/㎡，以此估算這套建面118㎡高層樓，買入價(jià)或超330萬，而今賣出價(jià)僅約170萬，賬面虧損超160萬。

目前小區(qū)共有39套房源掛牌，最新掛牌均價(jià)2.25萬/㎡，早期購房者已面臨實(shí)質(zhì)性虧損。

此外，該項(xiàng)目新房銷售近乎停滯。根據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，其24年僅備案5套，25年僅備案6套，未備案仍超740套。二手房的深度破發(fā)，不僅加劇業(yè)主的資產(chǎn)壓力，也將進(jìn)一步壓縮新房定價(jià)空間，倒逼開發(fā)商重新評估價(jià)格策略。后續(xù)進(jìn)展我們持續(xù)關(guān)注。

數(shù)據(jù)說明

*統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2026年1月22日

*數(shù)據(jù)來源：南通市房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析中心、南通貝殼

*破發(fā)幅度以（2025年二手房成交均價(jià)-新房首開均價(jià)）/新房首開均價(jià)估算，僅供參考

*轉(zhuǎn)載或引用，請注明來源「新知南通研究院」