每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

北京昌平樓市，開(kāi)始了新一輪競(jìng)逐。

1月22日，未來(lái)科學(xué)城置業(yè)和中建智地，雙雙亮出了報(bào)規(guī)圖。

項(xiàng)目分別是，未來(lái)科學(xué)城南區(qū)0002、0003地塊，案名也在同一天公布——未來(lái)城?星寰時(shí)代；歇甲組合地塊（0038、0046、0035、0043、0044、0045），案名尚未公布。

雙盤(pán)同一天亮相，昌平樓市年初的火藥味，漸濃起來(lái)。

不止于此，另一個(gè)位于東小口的龍樾海序，也在加緊籌備中，規(guī)劃圖亮相，已進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。

這三個(gè)“火槍手”，僅憑好地段這一項(xiàng)，就打破昌平樓市一年來(lái)的沉寂。

從總平圖看，未來(lái)城·星寰時(shí)代共規(guī)劃了15棟住宅樓，647戶(hù)；歇甲組合地塊共規(guī)劃18棟住宅樓，832戶(hù)。

戶(hù)型方面，二者的贈(zèng)送尺度相仿：南向通面內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)；北向有至少兩處設(shè)備平臺(tái)；部分邊戶(hù)側(cè)面有飄窗。

它們最終的規(guī)劃方案，都將在春節(jié)前敲定，預(yù)計(jì)于3月份正式亮相。

除了入市節(jié)奏同頻外，這三個(gè)項(xiàng)目至少還有兩個(gè)共同點(diǎn)：1、均在昌平東南部，區(qū)位很好；2、產(chǎn)品均定位剛需+改善。

它們的到來(lái)，將昌平樓市“冰與火”的格局，映射得愈發(fā)明顯。

花姐認(rèn)為，凡是位置好、有地鐵概念，且好房子元素多的項(xiàng)目，將成為今年昌平樓市主力軍；反之，則將進(jìn)入一個(gè)漫長(zhǎng)的去化路途。

從目前昌平各家在售新盤(pán)的表現(xiàn)看，受影響最大的，以靠近昌平城區(qū)的項(xiàng)目為主。

最直接的，如住總清樾府和國(guó)譽(yù)燕園朗潤(rùn)——兩個(gè)位于六環(huán)邊上的項(xiàng)目，均為大體量剛改盤(pán)。

前者由北京城建旗下的住總集團(tuán)子公司開(kāi)發(fā)，目前一、二期均已入市，但網(wǎng)簽十分不理；后者則由北京城建旗下子公司操盤(pán)，早在去年6月份就取證，至今仍無(wú)開(kāi)盤(pán)動(dòng)向。

如今，強(qiáng)敵來(lái)臨疊加市場(chǎng)現(xiàn)狀，它們想要在今年的市場(chǎng)中逆襲，難于登青天。（昌平買(mǎi)房，加花姐微信：louhuar007）

圖說(shuō)：未來(lái)城·星寰時(shí)代總平圖

圖說(shuō)：歇甲組合地塊總平圖

辣眼的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)

關(guān)于住總清樾府的最新話(huà)題，是它二期的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

自去年12月中旬二期16棟住宅樓全部取證以來(lái)，一個(gè)多月過(guò)去了，網(wǎng)簽成績(jī)十分辣眼——供應(yīng)304套，網(wǎng)簽1套，面積88.33平米，成交價(jià)3.645萬(wàn)元/平，金額322萬(wàn)元。

這里面除了網(wǎng)簽套數(shù)，更關(guān)鍵的在于成交價(jià)格，較5.5萬(wàn)元/平的預(yù)售價(jià)，打了66折。

如果將這個(gè)成交價(jià)，再對(duì)比一期4.3萬(wàn)元/平的成交均價(jià)，相當(dāng)于打了85折。

這難免讓外界質(zhì)疑，住總清樾府在二期身上，似乎要降價(jià)到底，背刺一期業(yè)主。

其實(shí)，自住總清樾府入市以來(lái)，它就一直位列昌平去化過(guò)慢樓盤(pán)的序列中。

一期早在2024年7月19日取證，供應(yīng)416套房源，截至1月20日網(wǎng)簽229套，成交均價(jià)4.3萬(wàn)元/平，金額9.3億元。

一年半的時(shí)間，去化率將將過(guò)半。與建發(fā)觀堂府等項(xiàng)目比，差之甚遠(yuǎn)。

為了增強(qiáng)住總清樾府的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，住總清樾府董事長(zhǎng)宋磊和他的團(tuán)隊(duì)，在去年10月份，將三期0006地塊進(jìn)行了調(diào)規(guī)。（詳見(jiàn)《住總地產(chǎn)調(diào)規(guī)，老業(yè)主懸了》）

在公區(qū)方面，植入了更多的好房子元素：首層架空、風(fēng)雨連廊、鄰里共享中心等。

當(dāng)然，對(duì)宋磊團(tuán)隊(duì)而言，這些并非重點(diǎn)。真正的目的，是要為住總清樾府三期，植入陽(yáng)臺(tái)。

調(diào)規(guī)后的三期，南向?qū)⒃镜耐骘h窗，改成了部分飄窗和內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)；北向部分戶(hù)型，則多了一處設(shè)備平臺(tái)。

陽(yáng)臺(tái)尺度上，除86平米進(jìn)深1.8米外，其余所有戶(hù)型進(jìn)深均為1.5米。

在北京樓市陽(yáng)臺(tái)收緊的背景下，住總清樾府三期的陽(yáng)臺(tái)尺度，已經(jīng)足夠大，在整個(gè)昌平，僅次于國(guó)譽(yù)燕園朗潤(rùn)。

調(diào)規(guī)后的三期會(huì)表現(xiàn)如何，目前無(wú)法得知。但住總清樾府二期當(dāng)下的策略，讓人多少有些費(fèi)解。

如果大幅度的降價(jià)，能帶來(lái)項(xiàng)目去化率的加快，也值得開(kāi)發(fā)商一搏�？啥诂F(xiàn)有的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，顯然不能證明此點(diǎn)。

在北京建委網(wǎng)站上，關(guān)于二期的銷(xiāo)售狀態(tài)中，僅4#顯示正在預(yù)售。這說(shuō)明，盡管16棟住宅樓都已拿證，但開(kāi)發(fā)商真正對(duì)外銷(xiāo)售的，目前只有一棟。

這背后意味著什么？答案只有宋磊和他的團(tuán)隊(duì)，最清楚。

取證7個(gè)多月不開(kāi)盤(pán)

作為住總清樾府的堂兄弟，國(guó)譽(yù)燕園朗潤(rùn)也是一個(gè)實(shí)打?qū)嵉拇蟊P(pán)——整體規(guī)劃1418戶(hù)。

2025年6月30日，距離拿地已一年的朗潤(rùn)，終于取得了首張預(yù)售證：東區(qū)12棟住宅樓，共計(jì)828套房源。

如今7個(gè)多月時(shí)間過(guò)去了，沒(méi)有絲毫開(kāi)盤(pán)跡象。北京建委的網(wǎng)站中，12棟房源的銷(xiāo)售狀態(tài)，為空白。

期間，北京城建曾在微信朋友圈等社交平臺(tái)上，針對(duì)朗潤(rùn)進(jìn)行過(guò)大范圍營(yíng)銷(xiāo)推廣，一度被視為即將開(kāi)盤(pán)的信號(hào)。

朗潤(rùn)最初不著急入市，背后更多原因，或許是為了掩護(hù)國(guó)譽(yù)燕園的去化。

后者2022年5月拿地，體量更大——共1788套房源。它最初賣(mài)得尚可，但自2024年下半年開(kāi)始，逐漸步入了滯銷(xiāo)的行列。

但對(duì)朗潤(rùn)而言，卻等來(lái)了好房子政策。

2025年2月份，朗潤(rùn)公示了自己的規(guī)劃方案，內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)赫然在列，且全部戶(hù)型的陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深，達(dá)到了了1.8米；另有飄窗和北向設(shè)備平臺(tái)可送。

反觀國(guó)譽(yù)燕園，所有戶(hù)型能送的，只有飄窗。

在產(chǎn)品上，朗潤(rùn)結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)對(duì)國(guó)譽(yù)燕園形成了背刺。而這，客觀上又進(jìn)一步延緩了國(guó)譽(yù)燕園的去化進(jìn)度。

花姐不完全統(tǒng)計(jì)，整個(gè)2025年，國(guó)譽(yù)燕園的整體網(wǎng)簽套數(shù)，約在150套左右。

截至目前，它網(wǎng)簽1187套，成交均價(jià)3.29萬(wàn)元/平，網(wǎng)簽金額37.31億元。待售套數(shù)仍有601套。

一步錯(cuò)位，步步錯(cuò)位。

從當(dāng)下的結(jié)果看，朗潤(rùn)不僅沒(méi)有實(shí)現(xiàn)掩護(hù)國(guó)譽(yù)燕園的目的，自己也早已錯(cuò)過(guò)了最佳的入市時(shí)間。（詳見(jiàn)《北京城建，錯(cuò)過(guò)了好時(shí)機(jī)》）

比它取證時(shí)間還晚一個(gè)月誕生的龍湖凌云頌，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)早已誕生。

截至1月20日，供應(yīng)580套，網(wǎng)簽25套，均價(jià)4.23萬(wàn)元，網(wǎng)簽金額1.04億元。

與朗潤(rùn)比，龍湖凌云頌同樣擁有陽(yáng)臺(tái)，只是尺度稍小一些。可它的位置更優(yōu)，距離昌平線北邵洼站600多米。

龍湖凌云頌的戰(zhàn)績(jī)尚且如此，朗潤(rùn)即便此時(shí)開(kāi)盤(pán)，又能取得啥樣的成績(jī)呢？

當(dāng)初的拖沓，讓朗潤(rùn)等來(lái)了好產(chǎn)品，可后期的按兵不動(dòng)，讓前期的這些優(yōu)勢(shì)，并沒(méi)有轉(zhuǎn)化為業(yè)績(jī)。

現(xiàn)如今，擺在朗潤(rùn)面前的，是一個(gè)更加疲軟的市場(chǎng)、與隔壁國(guó)譽(yù)燕園正面競(jìng)爭(zhēng)搶客戶(hù)，以及其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手壓迫的局面。

對(duì)北京城建而言，這道難題，該怎么解？