住宅利好不斷，商業(yè)地產(chǎn)終于“跟上”？兩者邏輯大不同。

降成本、去庫存、促置換——透視2026開年房地產(chǎn)政策“組合拳”

首付降至30%！個(gè)稅繼續(xù)退！2026年開局房地產(chǎn)迎雙重利好

開年禮包！政策三連發(fā)，2026年買房、換房負(fù)擔(dān)又減輕了

2026年開年，中國經(jīng)濟(jì)政策工具箱再次開啟。一月十五日，中國人民銀行副行長鄒瀾在國新辦發(fā)布會(huì)上，明確了結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具的進(jìn)一步運(yùn)用。同日，相關(guān)部門就商業(yè)性房地產(chǎn)政策進(jìn)行了調(diào)整。這些動(dòng)向并非孤立事件，它們共同指向一個(gè)清晰的目標(biāo)：在復(fù)雜的內(nèi)外部環(huán)境下，進(jìn)行更為精準(zhǔn)的跨周期調(diào)節(jié)，激發(fā)重點(diǎn)領(lǐng)域活力。這對(duì)市場、對(duì)企業(yè)、對(duì)普通人意味著什么？或許我們可以從這幾個(gè)具體動(dòng)作中，找到一些脈絡(luò)。

降低再貸款、再貼現(xiàn)利率，是此次貨幣政策的焦點(diǎn)。但與人們通常理解的全面降息不同，這是一次典型的結(jié)構(gòu)性操作。再貸款和再貼現(xiàn)，是中央銀行向商業(yè)銀行提供資金支持的傳統(tǒng)渠道。你可以把它理解為央行向銀行體系提供的“定向水源”。這次利率下調(diào)零點(diǎn)二五個(gè)百分點(diǎn)，意味著商業(yè)銀行從央行獲取這部分資金的成本降低了。關(guān)鍵是，這部分低成本資金有著明確的流向要求。

這些資金被鼓勵(lì)投向國民經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)?？萍紕?chuàng)新、綠色發(fā)展、普惠小微等領(lǐng)域的企業(yè)，尤其是那些研發(fā)投入較高的民營中小企業(yè)，將成為主要受益者。政策意圖非常明顯，就是要引導(dǎo)金融活水，更精準(zhǔn)地灌溉實(shí)體經(jīng)濟(jì)中那些需要培育的“幼苗”，而不是漫灌整個(gè)市場。這種操作體現(xiàn)了“精準(zhǔn)滴灌”的調(diào)控思路，在支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，也盡量避免資金在金融體系內(nèi)空轉(zhuǎn)。

幾乎在同一時(shí)間，商業(yè)性房地產(chǎn)領(lǐng)域也迎來了政策調(diào)整。商業(yè)用房，包括商鋪、寫字樓、商務(wù)公寓等產(chǎn)品的個(gè)人住房貸款最低首付比例，被調(diào)整至不低于百分之三十。這相比此前普遍執(zhí)行的百分之五十左右首付比例，有了顯著下調(diào)。政策調(diào)整直接降低了購買這類資產(chǎn)的前期資金門檻。其背后，是商業(yè)地產(chǎn)市場面臨的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。

市場數(shù)據(jù)顯示，部分城市商業(yè)地產(chǎn)庫存去化周期較長，空置壓力相對(duì)突出。以上海為例，有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)其商辦用房庫存去化周期需要較長時(shí)間。北京、廣州等重點(diǎn)城市也存在不同程度的壓力。降低首付比例，首要目的是穩(wěn)定商業(yè)地產(chǎn)市場，支持存量資產(chǎn)盤活。這有助于緩解相關(guān)企業(yè)的資金壓力，防范和化解潛在風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的一部分。

將商業(yè)地產(chǎn)政策與住宅市場進(jìn)行簡單類比并不合適。兩者在功能屬性、供求關(guān)系上存在本質(zhì)差異。住宅更側(cè)重居住屬性，而商業(yè)地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)、服務(wù)業(yè)發(fā)展緊密相連。因此，這次政策調(diào)整不能被誤解為刺激炒房。它的核心邏輯在于優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)市場的平穩(wěn)出清和有效利用，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)提供更健康的載體。

第三個(gè)備受關(guān)注的動(dòng)向，是換購住房個(gè)人所得稅政策的延續(xù)。這項(xiàng)政策始于二零二二年，當(dāng)時(shí)規(guī)定出售自有住房后一年內(nèi)重新購房的納稅人，可享受退稅優(yōu)惠。此后政策有效期得以延續(xù)。近期財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布的公告明確，這項(xiàng)政策將繼續(xù)執(zhí)行。這為有改善性住房需求的家庭提供了持續(xù)的稅收支持，降低了他們的換房成本。

個(gè)稅優(yōu)惠政策的延續(xù)，信號(hào)意義明確。它旨在支持居民合理的住房改善需求，降低置換環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場交易鏈條的暢通。對(duì)于有“賣一買一”計(jì)劃的家庭來說，這直接減少了資金壓力。這項(xiàng)政策與各地因城施策的其他措施相結(jié)合，共同致力于穩(wěn)定市場預(yù)期，支持剛性和改善性住房需求。

觀察這三項(xiàng)幾乎同步推出的政策，可以梳理出一條主線。它們并非“大水漫灌”式的強(qiáng)刺激，而是體現(xiàn)了“精準(zhǔn)發(fā)力、協(xié)同配合”的特點(diǎn)。貨幣政策工具側(cè)重于結(jié)構(gòu)性引導(dǎo)，將資源引向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的特定方向。房地產(chǎn)政策則區(qū)分住宅與商業(yè)地產(chǎn)，針對(duì)不同領(lǐng)域的突出問題進(jìn)行差異化調(diào)節(jié)。稅費(fèi)政策則著眼于減輕居民合理住房消費(fèi)的負(fù)擔(dān)。

這種政策組合，反映了當(dāng)前宏觀調(diào)控的復(fù)雜性和藝術(shù)性。既要應(yīng)對(duì)短期壓力，穩(wěn)定市場信心和宏觀經(jīng)濟(jì)大盤，又要兼顧中長期結(jié)構(gòu)優(yōu)化，推動(dòng)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。所有政策的出發(fā)點(diǎn)，都圍繞著服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、防范化解風(fēng)險(xiǎn)、保障和改善民生這幾個(gè)核心目標(biāo)。理解這一點(diǎn)，比單純追問“房價(jià)漲跌”更為重要。

對(duì)于普通民眾和市場主體而言，關(guān)鍵在于理解政策意圖，并據(jù)此調(diào)整預(yù)期和行為。結(jié)構(gòu)性貨幣政策意味著，科技創(chuàng)新、綠色產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域可能獲得更多的金融資源傾斜。有志于在這些領(lǐng)域發(fā)展的創(chuàng)業(yè)者或從業(yè)者，或許能感受到更友好的融資環(huán)境。這背后是國家對(duì)經(jīng)濟(jì)新動(dòng)能的著力培育。

商業(yè)地產(chǎn)首付政策調(diào)整，則提醒投資者需要更理性地看待這一市場。門檻降低并不意味著投資價(jià)值普漲，反而對(duì)投資者的專業(yè)判斷能力提出了更高要求。 location、運(yùn)營前景、區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力等因素變得比以往更重要。投資決策需要建立在扎實(shí)調(diào)研基礎(chǔ)上，而非簡單的杠桿博弈。

換購住房個(gè)稅優(yōu)惠的延續(xù)，則實(shí)實(shí)在在降低了改善居住條件的成本。對(duì)于有真實(shí)改善需求的家庭，這是一個(gè)利好。它有助于提升住房市場的流動(dòng)性，讓資源得到更有效的配置。房地產(chǎn)市場正在從高速增長階段轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展階段，量的擴(kuò)張將更多讓位于質(zhì)的提升。

二零二六年的經(jīng)濟(jì)畫卷正徐徐展開。開年之際這些政策布局，像是為全年的發(fā)展定下了基調(diào)。這個(gè)基調(diào)是務(wù)實(shí)的，強(qiáng)調(diào)精準(zhǔn)與協(xié)同；是積極的，著眼于激發(fā)內(nèi)生動(dòng)力與化解風(fēng)險(xiǎn)。它要求我們超越短期的市場波動(dòng)，去關(guān)注更深層的結(jié)構(gòu)變化和動(dòng)力轉(zhuǎn)換。

每一次政策調(diào)整，都是對(duì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)的一次回應(yīng)，也是對(duì)未來發(fā)展的一次鋪墊。對(duì)個(gè)人而言，與其盲目追逐熱點(diǎn)，不如靜心思考如何在新的政策導(dǎo)向下，找到個(gè)人發(fā)展、家庭資產(chǎn)與時(shí)代趨勢的結(jié)合點(diǎn)。政策營造環(huán)境，而價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，終究要靠每個(gè)市場主體的努力與智慧。

市場的活力，最終源于無數(shù)企業(yè)和個(gè)人的積極作為。當(dāng)金融資源更順暢地流向創(chuàng)新前沿，當(dāng)商業(yè)空間更高效地被利用，當(dāng)居民的合理住房需求得到更好滿足，經(jīng)濟(jì)的韌性就會(huì)不斷增強(qiáng)。二零二六年，這股注重結(jié)構(gòu)、精準(zhǔn)施策的政策“春風(fēng)”，或許正是我們期待看到的開端。它不追求轟轟烈烈，但求扎實(shí)有效，為更長遠(yuǎn)的未來積蓄力量