2026年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正站在“止跌回穩(wěn)”向“高質(zhì)量發(fā)展”跨越的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，中央頂層設(shè)計(jì)持續(xù)深化，“人房地錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制全面落地，融資精準(zhǔn)滴灌與供給控量提質(zhì)雙引擎協(xié)同發(fā)力，城市更新與“好房子”建設(shè)成為政策核心發(fā)力點(diǎn)。需求端限購(gòu)松綁、公積金優(yōu)化等政策持續(xù)加碼，供給端存量盤活與品質(zhì)升級(jí)雙向突破，多家房企完成債務(wù)重組，行業(yè)現(xiàn)金流重回正區(qū)間。隨著租售比比價(jià)效應(yīng)凸顯與供求關(guān)系持續(xù)平衡，2026年下半年核心城市房?jī)r(jià)有望止跌趨穩(wěn)，商品房銷售規(guī)模加速筑底，“質(zhì)效優(yōu)先、風(fēng)險(xiǎn)可控、供需適配”的行業(yè)發(fā)展新模式正加速成型。

引言：以高質(zhì)量發(fā)展引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)新征程

近年來，中央對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的戰(zhàn)略部署從短期調(diào)控轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期制度構(gòu)建，從單一行業(yè)管理升級(jí)為城市系統(tǒng)治理。2025年7月中央城市工作會(huì)議明確，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效，將城市更新作為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的核心抓手。隨后《關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》印發(fā)，2025年10月“十五五”規(guī)劃建議將“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”列為民生重點(diǎn)任務(wù)，形成了銜接緊密的頂層設(shè)計(jì)體系。本文主要觀點(diǎn)如下：

1.行業(yè)已從大規(guī)模增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效，“人房地錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制是破解供求失衡的核心抓手。我國(guó)城鎮(zhèn)化率已達(dá)67%，2025年商品房成交預(yù)計(jì)回落至9億平方米，剛需向二手房轉(zhuǎn)移，改善性需求成主力。要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制通過精準(zhǔn)匹配人口、住房、土地與金融資源，各地2025年6-10月供給側(cè)政策頻次達(dá)39次，有效優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。

2.融資端以專項(xiàng)債擴(kuò)容和“白名單”為支撐，供給端通過控量提質(zhì)與存量盤活，雙引擎筑牢穩(wěn)市場(chǎng)根基。2025年專項(xiàng)債限額4.4萬億元，創(chuàng)近六年最大增幅；“白名單”貸款超7萬億元，支持近2000萬套住房交付。新開工規(guī)模降至新房成交60%，2.2億平方米存量土地回購(gòu)計(jì)劃可減輕4億平方米庫(kù)存壓力。

3.需求端通過公積金優(yōu)化、限購(gòu)松綁、補(bǔ)貼減免等多元政策，精準(zhǔn)釋放剛需與改善性合理需求。2025年公積金優(yōu)化政策達(dá)305次，首套房貸利率進(jìn)入2.1%-2.6%區(qū)間；北京、上海、深圳等一線城市限購(gòu)松綁，鄭州、青浦等地人才購(gòu)房補(bǔ)貼最高300萬元，寧波優(yōu)化契稅認(rèn)定規(guī)則，有效降低置業(yè)成本。

4.城市更新是跨領(lǐng)域戰(zhàn)略舉措，既能盤活存量資產(chǎn)，又能優(yōu)化城市功能，為市場(chǎng)止跌回穩(wěn)提供關(guān)鍵支撐。2025年相關(guān)政策達(dá)134次，《求是》測(cè)算每年7億平方米新房規(guī)模依賴存量更新。北京推出土地作價(jià)出資模式，洛陽(yáng)推行房票安置，打通存量商品房與保障房通道，實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存與城市升級(jí)雙贏。

5.“好房子”建設(shè)覆蓋新房開發(fā)與老房改造，聚焦品質(zhì)升級(jí)，成為帶動(dòng)行業(yè)增量與產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)的核心引擎。2025年相關(guān)政策發(fā)布118次，北京試行陽(yáng)臺(tái)、挑空空間不計(jì)容，南寧明確安全、綠色等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。其不僅對(duì)接新市民剛需與改善需求，更帶動(dòng)建材、智慧家居等全產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)，釋放持續(xù)市場(chǎng)潛力。

6.強(qiáng)化資金監(jiān)管與房企信用掛鉤，債務(wù)重組持續(xù)推進(jìn)，有效防范企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與市場(chǎng)傳導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)。截至2025年底，近20家房企完成全部或部分債務(wù)重組，旭輝、融創(chuàng)等實(shí)現(xiàn)境內(nèi)外整體重組，風(fēng)險(xiǎn)化解取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展。

7.2025年市場(chǎng)呈現(xiàn)供小于求的去庫(kù)存態(tài)勢(shì)，成交規(guī)模筑底，房?jī)r(jià)跌幅趨緩，政策實(shí)效逐步顯現(xiàn)。百城商品住宅供求比降至0.81，30個(gè)重點(diǎn)城市成交3.26億平方米；70城二手房?jī)r(jià)格較2021年初下跌超20%，新房下跌約10%，部分核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目已率先止跌企穩(wěn)，庫(kù)存去化成效初顯。

8.2026年城市更新與“好房子”將加力推進(jìn)，核心城市房?jī)r(jià)有望止跌，行業(yè)向健康生態(tài)加速轉(zhuǎn)型。政策將聚焦城市更新專項(xiàng)規(guī)劃編制與“好房子”標(biāo)準(zhǔn)落地，預(yù)計(jì)核心城市房?jī)r(jià)2026年下半年止跌趨穩(wěn)。商品房銷售降幅收窄，土地成交與新開工持續(xù)縮量，庫(kù)存壓力加速下降，行業(yè)現(xiàn)金流回正，健康生態(tài)逐步成型。

城市作為房地產(chǎn)的載體，通過“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”為核心的城市更新行動(dòng)，既能盤活存量資產(chǎn)交易，又能聯(lián)動(dòng)人口發(fā)展釋放合理住房需求。住建部倪虹部長(zhǎng)強(qiáng)調(diào)，基于“增量-存量-質(zhì)量”三量統(tǒng)籌的城市更新，是房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的“定心丸”。2026年初《求是》文章更是從存量住房更新替代角度，測(cè)算出每年7億平方米新房的合理規(guī)模，凸顯城市更新對(duì)穩(wěn)需求的關(guān)鍵作用。

當(dāng)前行業(yè)仍面臨市場(chǎng)信心不足、供需失衡與企業(yè)資金鏈緊張的三重挑戰(zhàn)，盡管“白名單”項(xiàng)目貸款超7萬億元緩解了部分流動(dòng)性壓力，但資金回籠緩慢、基礎(chǔ)制度不完善等問題仍待解決。唯有通過系統(tǒng)性改革，完善“人房地錢”要素聯(lián)動(dòng)、房屋全生命周期管理等機(jī)制，才能實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)信心修復(fù)與可持續(xù)發(fā)展，這也是2026年政策的核心著力點(diǎn)。

因此，深刻領(lǐng)會(huì)中央關(guān)于行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的最新精神，精準(zhǔn)剖析城市發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康的內(nèi)在邏輯，找準(zhǔn)當(dāng)前政策端的發(fā)力點(diǎn)，對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)邁向高質(zhì)量發(fā)展新征程、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定繁榮具有至關(guān)重要的現(xiàn)實(shí)意義。

01從“大規(guī)?！钡健案哔|(zhì)量”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向：政策錨定要素聯(lián)動(dòng)

2025年《推進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展意見》明確城市發(fā)展“兩個(gè)轉(zhuǎn)向”，為房地產(chǎn)行業(yè)劃定了從“規(guī)模擴(kuò)張”到“高質(zhì)量發(fā)展”的轉(zhuǎn)型主線。這一戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向背后，是城鎮(zhèn)化階段演進(jìn)、市場(chǎng)供求關(guān)系變化的必然要求，而“人房地錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制的建立，成為政策破解行業(yè)困局的核心抓手。

1.行業(yè)階段演進(jìn)：政策適配城鎮(zhèn)化穩(wěn)定發(fā)展期

過去20年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率從2005年的43%升至2024年的67%，帶動(dòng)2017-2021年新房成交面積持續(xù)超15億平方米。但隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期，2022年起城鎮(zhèn)人口年增量降至1500萬以下，疊加出生人口下降、人均住房面積接近40平方米，剛需向二手房轉(zhuǎn)移，新房市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)力轉(zhuǎn)向改善性需求與住房更新。

2025年城市工作會(huì)議與“十五五”規(guī)劃建議進(jìn)一步明確，房地產(chǎn)政策已從存量空間優(yōu)化升級(jí)為全鏈條高質(zhì)量發(fā)展部署，四中全會(huì)將其納入“保障和改善民生”核心框架，標(biāo)志著行業(yè)正式邁入“質(zhì)效優(yōu)先、系統(tǒng)重塑”新階段。

2.庫(kù)存壓力與房?jī)r(jià)調(diào)整：政策聚焦供需平衡

（1）累計(jì)庫(kù)存：供給側(cè)收縮緩解長(zhǎng)期壓力

按2010年以來土地成交建面與商品房成交建面差值計(jì)算，全國(guó)廣義庫(kù)存約134億平方米，以2025年9億平方米成交規(guī)模測(cè)算，去化周期達(dá)15年，遠(yuǎn)超5-6年的健康區(qū)間。不過，2020年起土地成交規(guī)模降幅（58%）顯著大于新房成交降幅（39%），2022年后廣義庫(kù)存增速放緩，供給側(cè)主動(dòng)收縮為后續(xù)去庫(kù)存奠定基礎(chǔ)。

（2）房?jī)r(jià)調(diào)整：政策構(gòu)筑底部支撐

2021年下半年起，70個(gè)大中城市一二手房?jī)r(jià)格進(jìn)入下行通道，二手房?jī)r(jià)格較2021年初平均下跌超20%，新房下跌約10%。2025年金融政策維持低利率，部分區(qū)域租售比超存款利率，為房?jī)r(jià)提供新的底部支撐。隨著2026年高質(zhì)量項(xiàng)目入市與政策持續(xù)發(fā)力，核心城市房?jī)r(jià)有望止跌。

3.核心政策抓手：“人房地錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制

“十五五”規(guī)劃建議明確，要以住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃為抓手，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)“以人定房、以房定地、以房定錢”。這一機(jī)制突破了以往供地與需求脫節(jié)的問題，要求自然資源、住建、金融等部門協(xié)同發(fā)力，根據(jù)人口流動(dòng)趨勢(shì)精準(zhǔn)匹配住房供給與金融資源。

2025年以來，地方供給側(cè)政策密集出臺(tái)，6-10月政策頻次達(dá)39次，近乎1-5月的2倍。典型如廣州出臺(tái)31條土地利用改革措施，允許去化周期18個(gè)月以下區(qū)域的自持商品住房補(bǔ)繳出讓金后可售，支持商辦改建保障性租賃住房，成為要素聯(lián)動(dòng)的實(shí)踐樣本。

　　02核心引擎：融資精準(zhǔn)滴灌+供給控量提質(zhì)，雙輪驅(qū)動(dòng)穩(wěn)市場(chǎng)

2026年房地產(chǎn)穩(wěn)市場(chǎng)的核心政策引擎，聚焦“融資紓困”與“供給優(yōu)化”兩大方向：融資端通過專項(xiàng)債擴(kuò)容與“白名單”機(jī)制精準(zhǔn)輸血，供給端通過控量提質(zhì)與存量盤活優(yōu)化結(jié)構(gòu)，雙引擎協(xié)同發(fā)力筑牢行業(yè)復(fù)蘇根基。

1.地方財(cái)政政策：專項(xiàng)債擴(kuò)容加碼房地產(chǎn)穩(wěn)市場(chǎng)

2025年地方政府專項(xiàng)債限額達(dá)4.4萬億元，較上年增加5000億元，增幅為近六年最大，增量資金重點(diǎn)投向房地產(chǎn)穩(wěn)市場(chǎng)領(lǐng)域，包括土地收儲(chǔ)、存量商品房收購(gòu)、化解政府拖欠房企賬款等。尤為關(guān)鍵的是，暫停5年的土地儲(chǔ)備類專項(xiàng)債重啟，賦予地方政府收購(gòu)定價(jià)與用途自主權(quán)，成為去庫(kù)存的重要政策工具。

專項(xiàng)債的精準(zhǔn)投向，一方面通過土地收儲(chǔ)優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，另一方面通過收購(gòu)存量商品房直接緩解庫(kù)存壓力，為2026年市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行提供財(cái)政支撐。

2.企業(yè)融資政策：“白名單”擴(kuò)容+全流程資金監(jiān)管

（1）“白名單”機(jī)制：精準(zhǔn)支持保交樓

“十四五”期間，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制推動(dòng)“白名單”項(xiàng)目貸款規(guī)模突破7萬億元，支持近2000萬套住房交付。2025年“白名單”持續(xù)擴(kuò)容，動(dòng)態(tài)納入符合“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”條件的項(xiàng)目，定向緩解房企資金壓力。2025年前11月，房企國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)新增1.2萬億元，僅同比下降2.5%，遠(yuǎn)低于行業(yè)投資資金來源11.9%的降幅，凸顯政策精準(zhǔn)性。

（2）資金監(jiān)管制度：防范風(fēng)險(xiǎn)傳遞

政策推進(jìn)主辦銀行制，要求項(xiàng)目資金封閉管理，實(shí)現(xiàn)“利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”；同時(shí)推廣現(xiàn)房銷售制，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管。2025年多地優(yōu)化監(jiān)管政策，如成都允許保函置換30%監(jiān)管資金，西安對(duì)誠(chéng)信企業(yè)下調(diào)重點(diǎn)監(jiān)管額度，福州將監(jiān)管額度與房企信用等級(jí)掛鉤，形成“事前公示+事中核查+事后追責(zé)”的閉環(huán)。

3.新增供給政策：控量提質(zhì)+優(yōu)質(zhì)宅地傾斜

為平衡供需關(guān)系，政策持續(xù)收縮新增供地與新開工規(guī)模。2025年前11月，住宅新開工面積5.3億平方米，僅為同期成交面積的68%，供小于求的去庫(kù)存趨勢(shì)持續(xù)。2025年經(jīng)營(yíng)性土地成交10億平方米，同比下降12%，而優(yōu)質(zhì)宅地占比提升推動(dòng)土地平均溢價(jià)率達(dá)5.3%，創(chuàng)2022年以來新高。

核心城市成為優(yōu)質(zhì)供地主力，上海徐匯衡復(fù)地塊樓板價(jià)達(dá)20萬元/平方米，廣州、南京推出回購(gòu)類保障房宅地，通過“政府回購(gòu)+確定收益”模式降低房企風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)供給與保民生雙贏。

4.存量盤活政策：回購(gòu)計(jì)劃+收儲(chǔ)再上市

2025年各地發(fā)布5159宗存量閑置項(xiàng)目回購(gòu)公告，涉及土地2.2億平方米，回購(gòu)金額5500億元，按1.8容積率估算，可減輕4億平方米庫(kù)存壓力。專項(xiàng)債支持下的“低價(jià)收儲(chǔ)+控規(guī)調(diào)整”模式成效顯著，如寧波江北區(qū)地塊經(jīng)收儲(chǔ)后重新掛牌，樓板價(jià)下降3700元/平方米，調(diào)整為四代宅產(chǎn)品，盤活“死庫(kù)存”的同時(shí)增加優(yōu)質(zhì)供給。

2026年這類存量盤活政策將持續(xù)深化，預(yù)計(jì)更多閑置地塊通過收儲(chǔ)、調(diào)整控規(guī)后入市，既緩解庫(kù)存壓力，又穩(wěn)定行業(yè)成交規(guī)模。

03政策實(shí)踐：供求兩端精準(zhǔn)發(fā)力，重塑市場(chǎng)平衡

2025年以來，政策圍繞需求端激活、供給端優(yōu)化、主體端化險(xiǎn)展開全方位實(shí)踐，形成“需求有支撐、供給有品質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)有防控”的政策體系，為2026年市場(chǎng)回穩(wěn)奠定實(shí)踐基礎(chǔ)。

1.需求端激活政策：多元工具精準(zhǔn)釋放合理需求

2025年需求端穩(wěn)市場(chǎng)政策達(dá)470次，涵蓋公積金優(yōu)化、補(bǔ)貼稅費(fèi)減免、限購(gòu)松綁等多元工具，政策精準(zhǔn)性與協(xié)同性顯著提升。

（1）公積金政策：優(yōu)化力度最大，代際互助成新風(fēng)向

公積金優(yōu)化政策發(fā)布305次，占需求端政策的65%。2025年公積金貸款利率降至歷史低位，首套房貸利率進(jìn)入“2.1%-2.6%”區(qū)間，貸款額度上調(diào)、提取條件放寬等政策集中落地。廈門、煙臺(tái)、襄陽(yáng)等多地推出公積金代際互助政策，打通家庭資金池，降低年輕人置業(yè)門檻。2024年公積金個(gè)貸率74%，距離90%警戒線仍有調(diào)整空間，2026年政策優(yōu)化將持續(xù)深化。

（2）補(bǔ)貼與稅費(fèi)減免：直接降低置業(yè)成本

此類政策發(fā)布129次，占比27%。譬如寧德對(duì)新建商品住房給予最高12萬元補(bǔ)貼，鄭州、上海青浦對(duì)高層次人才提供最高300萬元購(gòu)房補(bǔ)貼；蘇州、寧波優(yōu)化契稅認(rèn)定規(guī)則，寧波將首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)從市六區(qū)整體查詢調(diào)整為按區(qū)獨(dú)立查詢，直接降低購(gòu)房者稅費(fèi)支出。

（3）限購(gòu)松綁：一線城市引領(lǐng)，信號(hào)意義重大

限制性政策放開發(fā)布14次，占比3%，但影響深遠(yuǎn)。2025年8-9月，北京取消五環(huán)外限購(gòu)，上海放寬外環(huán)外購(gòu)房套數(shù)限制，深圳分區(qū)優(yōu)化限購(gòu)政策，一線城市從外圍區(qū)域入手的漸進(jìn)式松綁，釋放改善性需求，為全國(guó)市場(chǎng)注入信心。

（4）配套政策：購(gòu)房與公共資源掛鉤

子女入學(xué)與落戶政策雖發(fā)布不多，但其對(duì)特定需求的拉動(dòng)作用不容小覷。廣州南沙探索“購(gòu)房入學(xué)”，南京鼓樓區(qū)試行公寓房子女統(tǒng)籌入學(xué)，將購(gòu)房與優(yōu)質(zhì)教育資源綁定，吸引人口流入與住房需求釋放。這類政策通過賦予房產(chǎn)附加價(jià)值，在吸引人口流入、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期方面具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。

2.供給端優(yōu)化政策：四大方向構(gòu)建高品質(zhì)供給體系

2025年供給側(cè)政策發(fā)布554次，聚焦保障安居、城市更新、好房子、供給側(cè)管理四大方向，形成“民生兜底+存量盤活+品質(zhì)升級(jí)+市場(chǎng)規(guī)范”的完整框架。

（1）保障安居：兜底剛需，精準(zhǔn)覆蓋

政策發(fā)布178次，占比32%，核心是擴(kuò)大保障性租賃住房供給、優(yōu)化共有產(chǎn)權(quán)房政策、推進(jìn)公租房配套升級(jí)。重慶“十五五”規(guī)劃提出處置“久供未建、久建未完”項(xiàng)目，建立房屋全生命周期安全管理制度；廣東結(jié)合城市更新推進(jìn)保障房建設(shè)，適配三四線城市需求。

（2）城市更新：盤活存量，功能升級(jí)

政策發(fā)布134次，占比24%，聚焦城中村改造、舊小區(qū)整治、工業(yè)遺存活化。北京允許以“作價(jià)出資或入股”方式配置國(guó)有建設(shè)用地，降低企業(yè)參與成本；洛陽(yáng)推行房票安置等“以購(gòu)代建”模式，收購(gòu)存量商品房作為安置房，實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存與城市更新雙贏。

（3）好房子：品質(zhì)升級(jí)，從“有得住”到“住得好”

政策發(fā)布118次，占比21%，圍繞綠色低碳、智慧宜居、戶型優(yōu)化、社區(qū)配套發(fā)力。北京試行新規(guī)鼓勵(lì)增加陽(yáng)臺(tái)、設(shè)置挑空空間，部分面積不計(jì)入容積率；南寧發(fā)布技術(shù)導(dǎo)則，從安全、舒適、綠色、智慧四維度明確“好房子”建造標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)住房供給向品質(zhì)導(dǎo)向轉(zhuǎn)型。

（4）供給側(cè)管理：規(guī)范市場(chǎng)，防范風(fēng)險(xiǎn)

政策發(fā)布106次，占比19%，包括“以需定供”調(diào)整土地供應(yīng)、支持優(yōu)質(zhì)房企融資、推進(jìn)保交樓專項(xiàng)行動(dòng)。福建住房發(fā)展計(jì)劃提出分區(qū)域分類供地，優(yōu)先推出配套成熟的改善型住宅地塊，避免盲目開發(fā)造成新庫(kù)存。

（5）預(yù)售制度優(yōu)化：現(xiàn)房銷售試點(diǎn)破冰

其他政策中，現(xiàn)房銷售試點(diǎn)極具風(fēng)向標(biāo)意義，信陽(yáng)、荊門等三四線城市推進(jìn)“新出讓土地實(shí)行現(xiàn)房銷售”，購(gòu)房者簽訂合同即可辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，消除交付風(fēng)險(xiǎn)。2026年試點(diǎn)有望向二線城市延伸，推動(dòng)預(yù)售制度逐步轉(zhuǎn)型。

3.主體端化險(xiǎn)政策：信用綁定+風(fēng)險(xiǎn)防控

2025年以來，已有多地發(fā)布資金監(jiān)管相關(guān)穩(wěn)市場(chǎng)政策，譬如成都出臺(tái)預(yù)售資金監(jiān)管辦法，明確三方協(xié)議與保函置換機(jī)制；西安推行保函置換監(jiān)管資金，允許誠(chéng)信企業(yè)下調(diào)重點(diǎn)額度；南昌則優(yōu)化預(yù)售資金釋放節(jié)點(diǎn)，按工程進(jìn)度分檔調(diào)整監(jiān)管比例。其中福州11月發(fā)布的新政極具標(biāo)志性意義。

福州新政將房企信用評(píng)價(jià)與資金監(jiān)管深度綁定，按信用等級(jí)實(shí)行差異化監(jiān)管：AAA至A級(jí)企業(yè)不僅預(yù)售門檻降低，毛坯房監(jiān)管額度可降至工程總造價(jià)0.7—1.1倍；而B、C級(jí)企業(yè)需全額監(jiān)管且預(yù)售限制更嚴(yán)，還建立信用動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。同時(shí)要求房企公示含建設(shè)進(jìn)度、投訴預(yù)案等8項(xiàng)內(nèi)容的預(yù)售方案，開盤時(shí)多部門駐場(chǎng)核查資金監(jiān)管合規(guī)性，實(shí)現(xiàn)“事前公示+事中核查+事后追責(zé)”閉環(huán)。

這些政策已在監(jiān)管精細(xì)化上做出探索：成都重流程規(guī)范、南昌重節(jié)點(diǎn)彈性，福州則以信用為核心實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)調(diào)控，契合國(guó)家“優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管”的改革方向。預(yù)計(jì)后續(xù)更多城市將跟進(jìn)信用掛鉤模式，在風(fēng)險(xiǎn)防控與企業(yè)紓困間找到平衡，逐步形成全國(guó)普適的監(jiān)管框架。

4.2025年政策實(shí)效：供小于求去庫(kù)存，企業(yè)債務(wù)重組提速

（1）市場(chǎng)表現(xiàn)：量穩(wěn)價(jià)跌，供求關(guān)系改善

2025年全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市新增住房成交3.26億平方米，同比降7%，處于行業(yè)調(diào)整以來的中間水平；70城新房?jī)r(jià)格同比跌幅持續(xù)收窄，核心城市核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目率先企穩(wěn)。百城商品住宅供求比降至0.81，連續(xù)四年供小于求，去庫(kù)存成效顯著。

（2）企業(yè)端：債務(wù)重組取得突破性進(jìn)展

截至2025年底，近20家房企完成全部或部分債務(wù)重組。旭輝、遠(yuǎn)洋、融創(chuàng)、碧桂園實(shí)現(xiàn)境內(nèi)外債務(wù)整體重組，龍光境內(nèi)債重組成功，世茂、佳兆業(yè)等7家企業(yè)境外債重組落地，榮盛發(fā)展、綠地控股完成境外債展期，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。

04　2026年政策展望：城市更新與“好房子”引領(lǐng)高質(zhì)量發(fā)展

2026年是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式落地見效的關(guān)鍵一年，政策將持續(xù)深化“穩(wěn)市場(chǎng)、提品質(zhì)、防風(fēng)險(xiǎn)”導(dǎo)向，城市更新與“好房子”建設(shè)成為兩大核心發(fā)力點(diǎn)，推動(dòng)行業(yè)加速進(jìn)入止跌回穩(wěn)的新周期。

1.政策核心定位：房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定器

構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的重要支撐。房地產(chǎn)業(yè)增加值與房地產(chǎn)投資合計(jì)占GDP的12%，直接帶動(dòng)就業(yè)超7000萬人，關(guān)聯(lián)幾十個(gè)上下游行業(yè)。參照發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重長(zhǎng)期保持在10%以上，我國(guó)人均住房面積仍有提升空間，“十五五”期間城鎮(zhèn)住房增量需求將維持在7億平方米以上，超遠(yuǎn)期新房交易規(guī)模仍能穩(wěn)定在5億平方米以上。

同時(shí)，新模式通過推動(dòng)房企去杠桿、完善基礎(chǔ)制度，能有效防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展掃清障礙，這一定位將貫穿2026年各項(xiàng)政策制定。

2.兩大政策發(fā)力點(diǎn)：城市更新與“好房子”

（1）城市更新：跨領(lǐng)域戰(zhàn)略部署，推進(jìn)力度加碼

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“高質(zhì)量推進(jìn)城市更新”納入“建設(shè)強(qiáng)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)”核心任務(wù)，住建部將其列為2026年首要工作，政策優(yōu)先級(jí)顯著高于一般穩(wěn)地產(chǎn)舉措。2026年將全面推進(jìn)老城區(qū)和老街區(qū)專項(xiàng)調(diào)查，編制“十五五”城市更新專項(xiàng)規(guī)劃，打通資金、要素等卡點(diǎn)堵點(diǎn)。

城市更新并非單純的房地產(chǎn)穩(wěn)市場(chǎng)舉措，而是覆蓋民生改善、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市高質(zhì)量發(fā)展等多方面的綜合性戰(zhàn)略部署，其政策優(yōu)先級(jí)和推進(jìn)確定性顯著高于一般穩(wěn)地產(chǎn)政策。從政策站位來看，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“高質(zhì)量推進(jìn)城市更新”納入“堅(jiān)持內(nèi)需主導(dǎo)，建設(shè)強(qiáng)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)”這一核心任務(wù)，而“穩(wěn)地產(chǎn)”則歸屬于后續(xù)的“化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”板塊；住建部也將“推進(jìn)現(xiàn)代化人民城市建設(shè)、高質(zhì)量開展城市更新”列為來年首要工作，“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”則位列其次。這一排序差異，充分體現(xiàn)了城市更新超越房地產(chǎn)行業(yè)本身的戰(zhàn)略價(jià)值。

（2）“好房子”：品質(zhì)升級(jí)核心引擎，全鏈條推動(dòng)

隨著新型城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)，居民對(duì)居住品質(zhì)的需求不斷升級(jí)，從“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)愈發(fā)明顯。2026年，“好房子”建設(shè)將全面覆蓋新房開發(fā)與老房改造，圍繞標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、材料、建造、運(yùn)維五大維度，既讓新建住房達(dá)到高品質(zhì)住房要求，也通過改造讓老舊房屋逐步升級(jí)為“好房子”。這一過程不僅能帶動(dòng)建材、施工、物業(yè)、智慧家居等全產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)，還能精準(zhǔn)對(duì)接新市民剛性需求與城鎮(zhèn)居民改善性需求，有效釋放市場(chǎng)增量潛力，為房地產(chǎn)行業(yè)注入持久發(fā)展動(dòng)力。

3.市場(chǎng)周期預(yù)判：2026年下半年核心城市房?jī)r(jià)有望止跌

（1）銷售規(guī)模：加速企穩(wěn)，降幅收窄

2025年9億平方米的銷售規(guī)模已低于合理需求區(qū)間，政策持續(xù)發(fā)力與產(chǎn)品力提升將推動(dòng)改善性需求釋放。預(yù)計(jì)2026年商品房銷售面積、金額降幅進(jìn)一步收窄，“好房子”帶來的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)持續(xù)顯現(xiàn)，重點(diǎn)城市核心板塊租售比超存貸款利率的態(tài)勢(shì)將逐步擴(kuò)散。

（2）庫(kù)存去化：壓力加速下降

2025年新開工規(guī)模僅為銷售規(guī)模的三分之二，預(yù)計(jì)2026年新開工與土地成交將持續(xù)縮量，疊加專項(xiàng)債支持的存量收購(gòu)、保障房轉(zhuǎn)化等政策，行業(yè)庫(kù)存壓力將加速緩解，庫(kù)存結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。

（3）行業(yè)生態(tài)：現(xiàn)金流回正，健康發(fā)展

2025年開發(fā)投資與銷售金額重回平衡，行業(yè)“凈現(xiàn)金流”回正。2026年施工與新開工規(guī)模持續(xù)收縮，將推動(dòng)開發(fā)投資進(jìn)一步下降，為行業(yè)留出合理盈利空間；房企資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)提速，具備優(yōu)質(zhì)布局與資產(chǎn)的企業(yè)將率先實(shí)現(xiàn)盈利回升，“準(zhǔn)投資、穩(wěn)銷售、優(yōu)結(jié)構(gòu)”的健康生態(tài)逐步成型。

2026年，隨著政策持續(xù)發(fā)力、供求關(guān)系進(jìn)一步平衡，預(yù)計(jì)下半年核心城市房?jī)r(jià)有望止跌趨穩(wěn)，購(gòu)房者信心實(shí)質(zhì)性恢復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)將在高質(zhì)量發(fā)展的軌道上實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)運(yùn)行，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)提供堅(jiān)實(shí)支撐。