（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

1987年，北京胡同里，王建國(guó)用自己承租的一號(hào)公租房，和李國(guó)強(qiáng)“互換”了一套私房二號(hào)院。

為走房管手續(xù)，協(xié)議上寫了李國(guó)強(qiáng)女兒李婷的名字——當(dāng)時(shí)她才10歲。

但雙方心知肚明：這不是真換房，而是王建國(guó)把公房承租權(quán)“賣”給了李國(guó)強(qiáng)，對(duì)方額外給了1000元現(xiàn)金和一輛自行車。

幾年后，王建國(guó)反悔，1990年起訴要求恢復(fù)一號(hào)房屋承租權(quán)。

經(jīng)過近兩年審理，1992年3月，雙方在法院達(dá)成調(diào)解：李國(guó)強(qiáng)一次性支付王建國(guó)2500元，用于解決其住房困難，王建國(guó)不再主張房屋權(quán)利。

錢當(dāng)場(chǎng)付清，案子就此了結(jié)。

誰料，30多年后，2021年，王建國(guó)再次起訴，稱：“當(dāng)年換房沒過戶，現(xiàn)在房子拆遷了，你們得把利益還給我！”

他還把李國(guó)強(qiáng)已成年的女兒李婷列為被告，理由是：“協(xié)議上寫的是她的名字。”

李婷很驚訝：“我當(dāng)年還是小學(xué)生，根本沒參與這事。而且1992年法院已經(jīng)判完了，怎么還能再告？”

更關(guān)鍵的是——一號(hào)房屋早在2000年前就已拆遷滅失，承租人也幾經(jīng)變更，最后根本不是李家持有。

面對(duì)這場(chǎng)“遲來”的訴訟，法院會(huì)怎么判？

裁判結(jié)果

法院判了：

? 駁回王建國(guó)全部訴訟請(qǐng)求！

理由很明確：

本案所涉糾紛早在1992年就已通過法院調(diào)解徹底解決，且從權(quán)利被侵害之日起算，早已超過法律規(guī)定的20年最長(zhǎng)訴訟時(shí)效，依法不予保護(hù)。

這意味著，無論當(dāng)年是“換房”還是“買賣承租權(quán)”，35年后的今天，法律已不再受理。

法院怎么說？

法官重點(diǎn)審查了三個(gè)問題：

第一，這事是不是早就處理完了？

是的。1990年王建國(guó)就因同一事由起訴過，1992年雙方在法院簽署調(diào)解協(xié)議，明確約定“一次性補(bǔ)償2500元，解決住房問題”，王建國(guó)簽字認(rèn)可。這屬于生效法律文書確認(rèn)的事實(shí)，具有終局效力。

第二，現(xiàn)在起訴是不是太晚了？

根據(jù)《民法通則》（當(dāng)時(shí)有效法律）：

普通訴訟時(shí)效為2年；

最長(zhǎng)保護(hù)期為20年，從權(quán)利被侵害之日起算。

本案中，換房發(fā)生在1987年，王建國(guó)1990年就知道權(quán)利“可能受損”，卻直到2021年才再次起訴，遠(yuǎn)超20年最長(zhǎng)時(shí)效，且無不可抗力等法定延長(zhǎng)情形。

第三，能不能告李婷？

不能。李婷1987年僅10歲，屬無民事行為能力人，從未實(shí)際參與交易，也未獲得任何利益。1992年訴訟中，王建國(guó)告的是李國(guó)強(qiáng)，從未提李婷。如今把她拉進(jìn)來，屬于主體錯(cuò)誤。

此外，涉案房屋早已滅失，承租人多次變更，李家早已不持有任何權(quán)益，所謂“返還拆遷利益”更是無從談起。

律師提示

這個(gè)案子給所有人一個(gè)重要提醒：

“歷史舊賬”不是永遠(yuǎn)能翻的。

法律設(shè)定了20年最長(zhǎng)訴訟時(shí)效，即使你一直不知道權(quán)利受損，超過20年也基本喪失勝訴權(quán)。

法院調(diào)解書具有終局效力。

一旦簽署并履行，就代表糾紛徹底了結(jié)，不能再就同一事實(shí)反復(fù)起訴。

房屋滅失后，物權(quán)主張將落空。

公租房本身不屬個(gè)人財(cái)產(chǎn)，承租權(quán)又已轉(zhuǎn)移，原承租人很難再主張后續(xù)拆遷利益。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關(guān)問題，歡迎來電咨詢。