家人們，今天咱聊個(gè)實(shí)打?qū)嵉臒狳c(diǎn)——北京樓市新政落地剛滿一個(gè)月，市場(chǎng)到底變天了沒？先給大家上點(diǎn)硬數(shù)據(jù)，不玩虛的。去年12月24號(hào)，北京出臺(tái)了一堆樓市優(yōu)化政策，到現(xiàn)在剛好一個(gè)月，中原地產(chǎn)那邊統(tǒng)計(jì)的數(shù)顯示，二手房日均成交直接突破500套，新政后中介門店的帶看量比平時(shí)漲了20%還多。

可能有人對(duì)500套沒概念，咱對(duì)比下就懂了。新政前的12月上半月，北京二手房日均成交也就三百多套，新政后一周直接沖到日均511套，年底最后一天更夸張，單日網(wǎng)簽破千套，整個(gè)12月二手房網(wǎng)簽量重回1.7萬套以上，這可是近9個(gè)月的新高。不光是二手房，新房也跟著熱，日均網(wǎng)簽量比新政前漲了44.6%，五環(huán)外一些改善盤，90平左右的三居都賣空了，銷售周末忙得連喝水的功夫都沒有。

我身邊有個(gè)鏈家的朋友，說他們門店最近一個(gè)月賣了20多套房，比之前兩三個(gè)月加起來都多，平時(shí)周一還能輪休，現(xiàn)在全店停休，元旦就休了一天，天天帶客戶看房看到天黑。還有購房者跟我吐槽，看中一套小兩居，想著琢磨兩天砍砍價(jià)，結(jié)果第二天再問，已經(jīng)被別人全款拿下了，現(xiàn)在核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)小戶型，稍微猶豫就沒了。

咱先別被這熱度沖昏頭，聊聊為啥突然就火了？根本不是市場(chǎng)憑空回暖，全是政策和需求湊到一塊的結(jié)果。首先最直接的就是政策松綁，這次新政是真金白銀給大家降低門檻。非京籍的朋友注意了，五環(huán)內(nèi)買房社保要求從3年降到2年，五環(huán)外從2年降到1年，這一下就把很多剛夠資格的剛需給解放出來了，尤其是在五環(huán)外上班的年輕人，終于能上車了。

然后是信貸政策放水，商貸不再區(qū)分首套二套，利率統(tǒng)一降到了3.05%，公積金二套首付也從30%降到25%。可能有人算不清這筆賬，我給大家簡單說，貸款100萬的話，月供能比之前少200多，總利息能省近8萬，這對(duì)于普通家庭來說，可不是小數(shù)目。還有稅費(fèi)優(yōu)惠，滿兩年的二手房免征增值稅，換房個(gè)稅退稅政策還延期了，這就鼓勵(lì)了很多人“賣舊買新”，把置換鏈條打通了。

除了政策，還有兩個(gè)關(guān)鍵原因。一是積壓需求的集中釋放，之前很多人要么沒資格，要么覺得利率高，一直觀望，新政一出來，就像打開了閘門，這些需求短期內(nèi)全涌進(jìn)市場(chǎng)了。二是年末的心理因素，咱中國人都有個(gè)習(xí)慣，想在年底把買房這種大事辦完，加上大家覺得政策窗口期來了，怕后續(xù)政策收緊，所以都加快了節(jié)奏。

那這波熱度會(huì)帶來啥影響？咱得客觀看，不是所有地方都跟著熱，分化才是核心。首先是區(qū)域分化越來越明顯，核心區(qū)比如西城、海淀、朝陽，優(yōu)質(zhì)房源根本不愁賣，議價(jià)空間越來越小，有的業(yè)主甚至坐地起價(jià)，加價(jià)5%還有人搶。但遠(yuǎn)郊比如房山、懷柔，依舊是冷板凳，業(yè)主主動(dòng)降價(jià)10%，掛牌兩個(gè)月都沒幾個(gè)人問，中介都直言“沒配套的房子，價(jià)格還能再談”。

其次是買賣雙方的心態(tài)變了。之前是買方市場(chǎng)，購房者隨便砍價(jià)，業(yè)主急著出貨；現(xiàn)在核心區(qū)變成了賣方占優(yōu)，優(yōu)質(zhì)房源稀缺，業(yè)主開始惜售，掛牌量都減少了8000多套。但遠(yuǎn)郊還是買方說了算，畢竟庫存太多，去化周期都超過20個(gè)月了。另外，新房和二手房的需求也分流了，改善型家庭更傾向買新房，因?yàn)閼粜秃团涮赘?，二手房主要承接剛需和剛性改善的需求?/p>

說到這，我得說點(diǎn)實(shí)在話，也是我個(gè)人的觀點(diǎn)，可能有點(diǎn)犀利，但絕對(duì)貼現(xiàn)實(shí)。很多人問我“是不是樓市要回暖了？是不是該趕緊買了？”，我先給大家潑盆冷水：這波熱度，更像是政策刺激出來的“短期脈沖”，不是市場(chǎng)真正的內(nèi)生回暖。

咱先想清楚，成交漲了不代表房價(jià)普漲。整個(gè)1月北京二手房均價(jià)還是跌的，只是跌幅收窄了，遠(yuǎn)郊還在降價(jià)促銷。所謂的熱銷，只集中在核心區(qū)有優(yōu)質(zhì)資源的房子，比如學(xué)區(qū)房、地鐵房、次新房，這些房子本身就抗跌，新政只是加快了它們的成交速度。那些沒產(chǎn)業(yè)、沒配套、樓齡老的遠(yuǎn)郊房，該難賣還是難賣，甚至可能因?yàn)檫@波熱度，讓業(yè)主產(chǎn)生錯(cuò)覺，錯(cuò)過最佳出貨時(shí)機(jī)。

再說說需求的本質(zhì)，這波成交里，很多是之前積壓的剛需和置換需求，不是新增需求。北京的就業(yè)環(huán)境、收入預(yù)期沒發(fā)生根本性變化，大家買房還是更謹(jǐn)慎，都是奔著“安全”去的，只選核心資產(chǎn)，不敢碰冷門板塊。而且網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有滯后性，1月份前兩周的網(wǎng)簽量已經(jīng)開始環(huán)比減少了，說明短期釋放后，市場(chǎng)可能會(huì)回歸平穩(wěn)，想靠政策催生普漲行情，根本不現(xiàn)實(shí)。

還有個(gè)細(xì)節(jié)大家別忽略，2026年北京的住宅供地計(jì)劃縮減了，比去年少了兩百多公頃。供地少了，是不是意味著未來房子會(huì)稀缺？我覺得未必，現(xiàn)在市場(chǎng)上的庫存還沒消化完，尤其是遠(yuǎn)郊庫存壓力巨大，供地縮減更多是為了穩(wěn)預(yù)期，不讓市場(chǎng)再陷入惡性競(jìng)爭(zhēng)，而不是要制造稀缺性。

其實(shí)這次新政最核心的作用，不是救市，而是“篩選”。它把資金和需求都往優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)集中，加速淘汰劣質(zhì)資產(chǎn)，讓樓市回歸“住有所居”的本質(zhì)。以前那種閉著眼買房都能漲的時(shí)代，早就過去了，現(xiàn)在買房，拼的不是勇氣，是眼光，是對(duì)區(qū)域價(jià)值、配套資源的判斷。

我知道很多底層朋友都盼著房價(jià)能降點(diǎn)，能上車安個(gè)家，這種心情我特別理解。但大家要明白，北京作為首都，核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)資源是有限的，這些房子的價(jià)值只會(huì)越來越穩(wěn)固，而遠(yuǎn)郊房可能會(huì)慢慢回歸居住屬性，價(jià)格越來越親民。但這并不意味著遠(yuǎn)郊房就值得買，沒有產(chǎn)業(yè)和配套，就算價(jià)格低，買了之后也可能面臨轉(zhuǎn)手難、通勤累的問題。

最后總結(jié)下，這波新政滿月的熱度，是政策、需求、季節(jié)因素疊加的結(jié)果，是短期現(xiàn)象，不是長期趨勢(shì)。市場(chǎng)分化會(huì)越來越極致，“強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者恒弱”會(huì)成為北京樓市的常態(tài)。我們不用羨慕那些搶房的人，也不用焦慮自己沒上車，樓市越理性，對(duì)普通購房者來說越有利。未來我們更該關(guān)注的，不是成交量漲了多少，而是自己真正需要什么，什么樣的房子能適配自己的生活和工作。

后續(xù)我也會(huì)持續(xù)跟蹤北京樓市的變化，帶大家看真實(shí)的門店成交、業(yè)主心態(tài)，不吹不黑，給大家最實(shí)在的市場(chǎng)反饋。想知道你關(guān)注的區(qū)域到底是真熱還是假火，持續(xù)關(guān)注我就對(duì)了。