中海物業(yè)近期主動從多個住宅項目撤場，確實是當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)面臨普遍挑戰(zhàn)的一個縮影。這背后是物業(yè)費收入減少、運營成本上升、以及行業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型等多重因素共同作用的結(jié)果。

撤場潮的動因

物業(yè)公司選擇主動撤離，主要是出于以下幾方面的考量：

? 經(jīng)營壓力增大：物業(yè)公司的收入嚴(yán)重依賴物業(yè)費的收繳。當(dāng)前，許多地區(qū)出現(xiàn)物業(yè)費降價潮，例如重慶、武漢等二線城市的一些小區(qū)，物業(yè)費降幅在10%至40%之間。同時，物業(yè)費的收繳率持續(xù)走低，全國典型城市平均收繳率約為82%，部分上市物業(yè)公司甚至跌破80%。加之人工、設(shè)施維護(hù)等運營成本不斷上漲，導(dǎo)致很多項目長期處于虧損或微利狀態(tài)。例如，中海物業(yè)撤離鄂州雙創(chuàng)之星小區(qū)，直接原因就是小區(qū)入住率低、累計欠繳物業(yè)費近60萬元，項目長期虧損。

? 行業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型：過去物業(yè)管理行業(yè)曾經(jīng)歷過快速擴張的階段。如今，在市場環(huán)境變化下，許多頭部企業(yè)開始從追求管理面積的“規(guī)模優(yōu)先”，轉(zhuǎn)向追求項目質(zhì)量和盈利能力的“質(zhì)量優(yōu)先”。它們主動退出那些管理密度低、跨區(qū)域協(xié)調(diào)成本高、長期虧損的項目，將資源集中到更有價值的區(qū)域和業(yè)態(tài)上。例如，中海物業(yè)在2025年上半年就退盤2680萬平方米。

? 難以調(diào)和的矛盾：物業(yè)公司與業(yè)主、業(yè)委會之間的信任缺失和溝通不暢也加劇了緊張關(guān)系。一些由開發(fā)商遺留的房屋質(zhì)量問題，業(yè)主常常會將責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，并以此為由拒繳物業(yè)費。在續(xù)簽服務(wù)合同時，物業(yè)公司與業(yè)委會就物業(yè)費價格和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)往往難以達(dá)成一致，導(dǎo)致談判破裂。

產(chǎn)生的影響

這股撤場潮對居民生活、社區(qū)乃至整個行業(yè)都帶來了直接沖擊：

? 居民生活體驗下降：物業(yè)撤離后，小區(qū)可能面臨垃圾清運不及時、公共設(shè)施停運、安保缺失等問題，生活環(huán)境在短期內(nèi)會急劇惡化。

? 房產(chǎn)價值受損：缺乏有效管理的社區(qū)，其市場口碑和吸引力會下降，可能導(dǎo)致該小區(qū)房價相較于周邊管理良好的小區(qū)下跌10%-20%。

? 行業(yè)加速洗牌：頭部企業(yè)退出后留下的市場空間，為一些本土中小型物業(yè)公司或國有物企提供了發(fā)展機會，但也可能因服務(wù)能力差異導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量參差不齊。

行業(yè)的應(yīng)對與未來

面對挑戰(zhàn)，物業(yè)公司和相關(guān)方也在積極探索出路：

? 開拓新賽道：不少大型物業(yè)公司正積極拓展城市服務(wù)等非住宅業(yè)態(tài)，例如參與市政環(huán)衛(wèi)、城市更新等項目。中海物業(yè)還推出了數(shù)字化采購平臺“仟蟻集采”，旨在通過規(guī)?；蓙斫档统杀?。

? 探索新的服務(wù)模式：一些地方開始嘗試“彈性定價”服務(wù)清單或建立“物業(yè)糾紛調(diào)解機制”，旨在提升服務(wù)透明度和溝通效率?？萍假x能（如引入AI巡檢）也被用于優(yōu)化成本。

? 政策引導(dǎo)規(guī)范：住建部部署了“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動”，一些地方紀(jì)委監(jiān)委也將物業(yè)服務(wù)問題納入整治范圍，推動行業(yè)走向更加規(guī)范和透明。

總結(jié)

中海物業(yè)等企業(yè)的撤場，標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)粗放擴張時代的結(jié)束。未來，物業(yè)公司需要更專注于提升服務(wù)質(zhì)量和運營效率，業(yè)主和業(yè)委會也需要更加理性地參與社區(qū)共治，才能共同構(gòu)建更和諧的社區(qū)環(huán)境。