2025年底，金監(jiān)總局地方監(jiān)管局對一些銀行違規(guī)經(jīng)營貸開出一系列罰單。

個人經(jīng)營貸本意是?支持中小企業(yè)和個體工商戶的經(jīng)營發(fā)展，但部分借款人及機構(gòu)將獲取的貸款挪作他用。其中，相當一部分經(jīng)營貸的資金流向了樓市。

2023年是經(jīng)營貸增長的爆發(fā)期，按照3-5年借貸周期來算，2025年將有相當一部分經(jīng)營貸集中到期，在經(jīng)營貸最主要的抵押物房地產(chǎn)估值下行的沖擊下，近幾年新增的10.59萬億經(jīng)營貸中藏著不小的風險。

10萬億存量暗藏風險

截止2023年底，全國商業(yè)銀行經(jīng)營貸余額高達22.18萬億，而在2020年底這個數(shù)值僅為11.59萬億，三年時間暴增了10.59萬億。

從2024年開始，多家媒體實地采訪報道經(jīng)營貸續(xù)貸審查全面收緊，經(jīng)濟日報發(fā)表《經(jīng)營貸要真正用在經(jīng)營上》文章：指出19家上市銀行2023年度經(jīng)營貸規(guī)模合計約5.67萬億元，較2022年多增約1.33萬億元，同比增長30.7%。一些中小銀行經(jīng)營貸不良率偏高，甚至超過6%。

文章還稱：從2020年開始，有不少人將住房按揭貸款換成循環(huán)授信的經(jīng)營貸。2021年監(jiān)管部門意識到業(yè)務風險，并發(fā)通知追查違規(guī)經(jīng)營貸，其中要求對期限超過3年的經(jīng)營用途貸款，加強風險管理，逐筆登記并定期進行核查。如今3年期限已至，3年前的經(jīng)營貸也到了集中續(xù)貸的時候。監(jiān)管部門需要根據(jù)最新的情況，守住相關業(yè)務風險底線。

據(jù)每日經(jīng)濟新聞報道：多名銀行人士向記者確認，由于房價持續(xù)下調(diào)，銀行一般要求客戶降額續(xù)貸，或者轉(zhuǎn)到其他額度高的銀行。

這就意味著，那部分將住房按揭轉(zhuǎn)稱經(jīng)營貸的業(yè)主購房者面臨巨大的資金缺口，若不能償還，于銀行來說，多了一筆不良貸款，于購房者來說將面臨房子被法拍，成為被執(zhí)行人。

經(jīng)營貸為何能用于買房？為何蘊含著大量的金融風險？

起底違規(guī)經(jīng)營貸

所謂經(jīng)營貸，即提供給小微企業(yè)和個體工商戶的貸款，用于解決企業(yè)經(jīng)營中的資金需求。

2020年時，各地為了恢復經(jīng)濟紛紛降低了經(jīng)營貸的利率。比如建設銀行三年期的年化利率是3.9%；農(nóng)業(yè)銀行一年期以上的產(chǎn)品是3.5%；中國銀行一年期以上的產(chǎn)品是3.6%；工商銀行三年期的產(chǎn)品貸款利率是3.3%。

經(jīng)營貸利率比按揭還低，直接導致購房者使用經(jīng)營貸購房，或者將原來的按揭轉(zhuǎn)成經(jīng)營貸款。

舉例來說：同樣貸款300萬元，可以看到利用經(jīng)營貸買房可以少還六十幾萬元，這樣的利差成了推高房價的“動力”。

深圳、杭州、合肥，尤其是深圳，是利用經(jīng)營貸炒房的“熱城”。最典型的就是去年的深圳，2020年2月份深圳發(fā)布支持企業(yè)共渡難關若干措施中，里面就提出了幫助企業(yè)降低融資成本。

但最先反應的卻是深圳的樓市。2020年2月開始深圳房價開始大漲，到了3月份，深圳的二手房價同比大漲9.7%。

而經(jīng)營貸買房也早已形成了一套完整的產(chǎn)業(yè)鏈：

具體做法是，成立一家公司，公司法人或股東可以將個人名下房產(chǎn)作為抵押，以企業(yè)經(jīng)營需要資金為由向銀行申請貸款，一般可貸出房產(chǎn)評估值的七成。

深圳各區(qū)一度出臺各類貸款貼息政策，在6-12個月不等的時間里，享受貼息貸款利率，經(jīng)營貸能從正常年化利率4.75%做到約1.9%。盡管在2020年4月后相關政策收緊，但經(jīng)營貸與房貸之間的利差，仍然吸引投資者不停地“加杠桿”。

這樣的背景下，雖然2020年房地產(chǎn)貸款增速8年來首次低于各項貸款增速，新增房地產(chǎn)貸款占各項貸款比重從2016年的44.8%下降到了去年的28%。

銀行暗中“助推”

經(jīng)營貸增長、違規(guī)流向樓市背后，是銀行激烈競爭的底色。

有銀行業(yè)人士表示，近幾年銀行信貸投放在個人、普惠金融等類別上競爭激烈，同業(yè)競爭壓力比較大，相應的審貸標準也是相對放松。有的時候?qū)徟汀氨犚恢谎坶]一只眼”，申請經(jīng)營貸，存續(xù)期滿一年以上的公司就行，申請前發(fā)生了股東變更什么的都不會卡太緊。

至于資金流向，銀行人士稱，要想監(jiān)管到每一筆資金很難，很多中介機構(gòu)會提供相應的預付款單、相關合同，申請者申請經(jīng)營貸的手續(xù)看上去都合乎流程。

“但錢到了申請者手里，具體怎么用就難查了，銀行打款到申請者企業(yè)的合作方，比如說企業(yè)賣塑料就打款給原料化工廠，有了合同錢就打過去了。但如果分散地過幾次手，錢是不是用到企業(yè)經(jīng)營，會不會深圳申請東莞炒房什么的，那得跨行跨地區(qū)地查，這么多申請的人銀行沒有這么多人手”，某銀行人士說。

三年前很多中小微企業(yè)經(jīng)營都很困難，關門的不少，有銀行個貸經(jīng)理甚至私下稱，經(jīng)營貸拿去炒房都風險可控，做生意的話指不定就成壞賬。

信貸中介的灰色操作

在違規(guī)經(jīng)營貸發(fā)放過程中，信貸中介也起著至關重要的角色，每日經(jīng)濟新聞的2025年又進行了一輪深度調(diào)查。西部地區(qū)的某信貸中介大廳人頭攢動，業(yè)務繁忙。

但如果你不是個體工商戶，不是小微企業(yè)主，甚至壓根兒沒有從事實體經(jīng)營，但在一些信貸中介的“包裝”之下，經(jīng)過辦執(zhí)照、“養(yǎng)”流水、找實體等造假“三件套”，“零幀起手”也可以獲批經(jīng)營貸。

信貸中介公司內(nèi)的繁忙景象 圖片來源：每日經(jīng)濟新聞

此外，某社交平臺上，多地信貸中介的廣告刷屏。

社交平臺上的信貸中介廣告 來源：每日經(jīng)濟新聞

嚴查經(jīng)營貸

經(jīng)營貸的時間周期通常是3-5年，所以2020年發(fā)放的經(jīng)營貸將在今年到期，到期后，就得重新評估抵押物的價值進行續(xù)貸。但現(xiàn)在的問題是，房價下行，房產(chǎn)評估價大幅下降，幾乎回到了2019年的水平。

現(xiàn)實中，有業(yè)主3年前買的2套深圳商鋪，之前貸款600萬，現(xiàn)在的評估價只剩下200萬。另一個業(yè)主在深圳的房子，之前評估價達到700萬，現(xiàn)在跌到了480萬，跌幅達到31%。

評估價下調(diào)就意味著在本次評估過后，購房人能夠申請的錢變少了。所以在借新貸還舊貸的過程中，需要購房人先將舊貸的缺口補齊，這會面臨著很大的資金缺口。

據(jù)每日經(jīng)濟新聞報道，近期某銀行印發(fā)內(nèi)部方案，全面加強貸款詐騙風險防范工作。

“我們已經(jīng)加強了中介管理?！?/strong>該行相關業(yè)務負責人對記者透露，該行著重加強了合作方中介的準入、合作、退出全流程管理，并逐步對合作方中介進行名單制管理，將合作期間誘導或聯(lián)合借款人騙取銀行貸款的合作方中介納入黑名單。

除了強化中介管理，部分銀行甚至公開表示不與中介合作。

2025年3月，宿州農(nóng)商銀行聲明，不與任何貸款中介機構(gòu)或個人開展普惠貸款業(yè)務營銷合作。

一名銀行業(yè)資深研究人士對記者表示，銀行遏制不法中介助貸亂象，應做到從“形式審查”到“實質(zhì)穿透”。例如科技賦能風控，引入大數(shù)據(jù)分析企業(yè)真實經(jīng)營狀況，比對水電費、社保繳納、稅務數(shù)據(jù)等非財務指標；延長貸后跟蹤周期：對經(jīng)營貸資金流向?qū)嵤?至6個月動態(tài)監(jiān)測”，而非僅依賴放款時的合同備案；建立“黑名單”機制，將頻繁更換注冊地址、無實際經(jīng)營痕跡的企業(yè)列入高風險名單。

經(jīng)濟日報的文章也指出：金融機構(gòu)要加強對貸款資金流向的監(jiān)控，加強信貸管理，追蹤、把控經(jīng)營貸資金流向。要確保貸款資金用于約定的經(jīng)營活動中，防止經(jīng)營性貸款資金被挪用。尤其是經(jīng)營貸業(yè)務風險較高的金融機構(gòu)需要深入了解放款對象，在續(xù)貸時要擦亮雙眼，避免對臨時成立的公司、“僵尸企業(yè)”發(fā)放經(jīng)營性貸款。要通過加強貸款“三查”，強化對借款主體資質(zhì)審核，建立貸后資金用途監(jiān)控和定期排查機制，嚴禁套取、挪用貸款資金。金融機構(gòu)要進一步規(guī)范分支機構(gòu)與第三方合作行為，嚴禁與不法貸款中介開展合作。合理確定授信額度，加強風險監(jiān)測管理。建立有效的貸后管理系統(tǒng)和嚴格的合規(guī)審查機制。通過大數(shù)據(jù)跟蹤、信貸資金閉環(huán)運營的方式，防止資金離開實體經(jīng)濟，確保經(jīng)營貸真正用在經(jīng)營上。

來源：不良資產(chǎn)頭條、每日經(jīng)濟新聞