2025年12月11日，京東工業(yè)正式登陸港交所，“京東系”至此已擁有京東、達達集團（已退市）、京東健康、京東物流、德邦物流（已退市）。而如今，京東產(chǎn)發(fā)的加入，有望讓“京東系”資本版圖繼續(xù)擴容。

1月26日，港交所官網(wǎng)顯示，京東智能產(chǎn)發(fā)股份有限公司（下稱“京東產(chǎn)發(fā)”）正式遞交A1招股申請文件，美銀證券、高盛及海通國際擔任聯(lián)席保薦人。這一動作不僅標志著京東產(chǎn)發(fā)港股上市進程再度重啟，更意味著京東集團旗下基礎設施板塊的資本運作，邁出了決定性的關鍵一步。

公開信息顯示，京東產(chǎn)發(fā)是京東集團旗下專注于現(xiàn)代化基礎設施開發(fā)及管理的核心平臺，業(yè)務范圍全面覆蓋物流園、產(chǎn)業(yè)園及數(shù)據(jù)中心基礎設施三大領域，服務對象涵蓋電商零售、第三方物流、制造業(yè)等多個行業(yè)，構建了多元化的客戶服務體系，是京東供應鏈生態(tài)的重要基石。

此次重新遞表，并非京東產(chǎn)發(fā)首次啟動上市籌備。早在2023年，京東集團便已明確披露分拆計劃，擬將京東工業(yè)與京東產(chǎn)發(fā)同步分拆至港股主板獨立上市，核心目標是推動兩大業(yè)務板塊實現(xiàn)專業(yè)化運營，充分釋放各自的業(yè)務價值與發(fā)展?jié)摿?。不過，此后京東產(chǎn)發(fā)的上市進程暫緩，2023年3月30日其曾首次向港交所提交上市申請，此次為重新遞交招股申請文件。

截至2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)已在境內(nèi)29個省級行政區(qū)及境外10個國家和地區(qū)，開發(fā)、擁有或管理285個現(xiàn)代化基礎設施資產(chǎn)，總建筑面積約2710萬平方米，資產(chǎn)管理規(guī)?？傤~達1215億元人民幣。

從資產(chǎn)結構來看，這285個基礎設施資產(chǎn)包含259個物流園、20個產(chǎn)業(yè)園以及6個數(shù)據(jù)中心基礎設施，形成了覆蓋核心經(jīng)濟區(qū)域、多元協(xié)同的資產(chǎn)布局，其中超過90%的資產(chǎn)位于一線城市及其衛(wèi)星城市和二線城市，為后續(xù)穩(wěn)定運營奠定了基礎。

經(jīng)營層面，財務數(shù)據(jù)顯示，京東產(chǎn)發(fā)2023年實現(xiàn)收入29億元，2024年收入增至34億元，2025年前9個月收入已達30億元，同比增長21.2%；同期，剔除非經(jīng)常性或非現(xiàn)金性影響后的核心凈利潤為8.2億元，盈利質(zhì)量穩(wěn)步優(yōu)化。

按業(yè)務板塊劃分，京東產(chǎn)發(fā)的收入主要來源于基礎設施解決方案，包括租賃、物業(yè)管理及其他增值服務，2025年前9個月該板塊收入達26億元，其中來自外部客戶的貢獻占比高達62.5%，表明公司已成功擺脫對京東集團內(nèi)部客戶的過度依賴。

除了穩(wěn)步增長的經(jīng)營業(yè)績，較高的出租率與穩(wěn)定的資產(chǎn)增值能力，也讓京東產(chǎn)發(fā)備受外界關注。根據(jù)仲量聯(lián)行出具的報告，截至2023年末、2024年末及2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)已竣工現(xiàn)代化基礎設施資產(chǎn)的期末平均出租率均穩(wěn)定在90%以上，較新經(jīng)濟領域行業(yè)平均水平高出約10個百分點。

資產(chǎn)增值方面，京東產(chǎn)發(fā)通過踐行資本循環(huán)戰(zhàn)略，實現(xiàn)了資產(chǎn)價值的持續(xù)提升。2020年至2024年期間，公司年均實現(xiàn)資產(chǎn)增值收益13億元，累計回報率達到初始成本的40%；與此同時，隨著輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的持續(xù)推進，其基金管理業(yè)務快速崛起，2024年實現(xiàn)管理費收入1.97億元，2020年至2024年的平均復合增長率達30%，輕資產(chǎn)模式已成為公司業(yè)績增長的重要引擎。

從行業(yè)背景來看，京東產(chǎn)發(fā)的上市籌備，契合了智能制造與供應鏈基礎設施升級的行業(yè)趨勢。近年來，在《中國制造2025》及“十四五”智能制造發(fā)展規(guī)劃等政策推動下，中國智能制造行業(yè)持續(xù)高速發(fā)展，2024年市場規(guī)模已突破3.2萬億元，預計2025年將接近3.8萬億元，物流、產(chǎn)業(yè)園等基礎設施作為供應鏈的核心載體，市場需求持續(xù)旺盛。

而在全球供應鏈重構的背景下，企業(yè)對高標準、智能化基礎設施的需求進一步提升，為京東產(chǎn)發(fā)這類具備技術與規(guī)模優(yōu)勢的企業(yè)提供了廣闊的市場空間。

值得注意的是，京東產(chǎn)發(fā)已啟動海外擴張戰(zhàn)略，截至2025年9月30日，其在海外10個國家和地區(qū)擁有53個基礎設施項目，海外資產(chǎn)管理規(guī)模占比已提升至12.8%，全球化布局初見成效。

不過，公司的上市征程并非坦途，仍需跨越多重挑戰(zhàn)。聚焦國內(nèi)現(xiàn)代化基礎設施領域，目前行業(yè)已呈現(xiàn)出頭部企業(yè)高度集中的競爭態(tài)勢。像普洛斯，憑借先發(fā)優(yōu)勢與長期深耕，構建起了龐大且成熟的基礎設施網(wǎng)絡，在市場份額的爭奪上占據(jù)上風；萬科旗下的萬緯物流，依托萬科強大的資源整合能力與品牌影響力，迅速在市場中站穩(wěn)腳跟，積累了豐富的客戶資源。

盡管普洛斯和萬緯物流具有先發(fā)優(yōu)勢和強大的資源整合能力，但公司依托京東集團強大的供應鏈生態(tài)體系，能夠為客戶提供更加一體化、定制化的基礎設施解決方案，在服務深度和廣度上具有一定優(yōu)勢。然而，置身于這樣的競爭環(huán)境之中，公司在市場份額的拓展以及客戶資源的獲取上，無疑仍面臨著來自多方的巨大競爭壓力。

與此同時，行業(yè)吸引力的增強促使越來越多的參與者涌入，市場競爭愈發(fā)激烈。這一趨勢極有可能引發(fā)基礎設施租賃價格的波動，使得招商難度進一步加大。對于公司而言，租賃價格的不穩(wěn)定以及招商困難，都將直接沖擊其收入的穩(wěn)定性，為其上市后的業(yè)績表現(xiàn)增添了諸多不確定性。

此外，京東產(chǎn)發(fā)海外擴張初見成效，但海外業(yè)務拓展面臨諸多風險：國際地緣政治局勢復雜，部分國家可能限制外資、提高準入門檻，地緣沖突還會破壞基礎設施、中斷項目；匯率波動影響財務業(yè)績，人民幣升值壓縮利潤，貶值或致進口原材料成本上升，給財務規(guī)劃與風險管理帶來挑戰(zhàn)；當?shù)卣叻ㄒ?guī)、稅收、勞動法規(guī)等存在差異且多變，新政策可能增加建設和運營成本、影響稅收負擔與人力資源管理，若不能及時適應，將面臨法律糾紛與經(jīng)營受限等問題，從而對其海外資產(chǎn)運營與業(yè)績增長帶來不確定性。