圖源：深圳寶安京基華邑酒店

2026年剛開年，國(guó)內(nèi)高星酒店大宗交易市場(chǎng)就迎來一樁重磅交易——開業(yè)僅一年多的深圳寶安京基華邑酒店以6.5億元易主。

接盤方僅是一位低調(diào)的自然人劉丹。

短短60天內(nèi)，這位神秘女商人從京基集團(tuán)手中接連接手兩個(gè)“燙手山芋”：一是現(xiàn)金流枯竭、瀕臨退市的*ST陽(yáng)光，二是已虧損一年多的深圳寶安京基華邑酒店。

其實(shí)能源資本買酒店，早已不是頭一回。

從陜西、內(nèi)蒙古的“煤老板”橫掃北京上海的奢華酒店，到現(xiàn)在做石油生意的“油老板”南下大灣區(qū)買高星酒店。

這幫能源大佬們，已成為當(dāng)下國(guó)內(nèi)酒店大宗交易市場(chǎng)里相當(dāng)活躍的一股力量。

據(jù)仲量聯(lián)行預(yù)測(cè)，2025年中國(guó)內(nèi)地酒店投資交易總額約16億美元，2026年有望小幅增長(zhǎng)至17億美元，市場(chǎng)正在慢慢回暖。

隨著地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)降溫，酒店大宗交易的玩家也悄悄換了一批：隨著地產(chǎn)商逐漸退出，能源和實(shí)業(yè)資本正走上前臺(tái)。

為何盯上一家虧損酒店？

說來也怪，這酒店賬面不咋樣：2025年前三季度營(yíng)收3200萬(wàn)，凈虧2000萬(wàn)，現(xiàn)金流才153萬(wàn)。

按常理，誰(shuí)會(huì)花6.5億買個(gè)“燙手山芋”？但劉丹出手了。

劉丹是誰(shuí)？她圖什么？

關(guān)于她的公開信息很少，只大概知道她生于1984年，手上有好幾家公司，比如廣東承?？茀R投資控股、廣東守仁供應(yīng)鏈、廣東伯安供應(yīng)鏈等，主要做投資和石化貿(mào)易。

她看中的，是深圳寶安京基華邑酒店的位置。

地鐵1號(hào)線邊上，30分鐘到寶安機(jī)場(chǎng)，1小時(shí)通香港、東莞這些大灣區(qū)核心城市。

這家酒店坐擁深圳國(guó)際會(huì)展中心的巨大人流，是不折不扣的優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)。

圖源：攜程

據(jù)悉，該酒店開業(yè)至今共獲得20個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)，如第21屆“金橄欖”獎(jiǎng)、星耀獎(jiǎng)、年度藝術(shù)設(shè)計(jì)酒店、2025CHA中國(guó)酒店等多個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)。

雖然現(xiàn)在虧著，但爬坡期還剩2～3年，每年也能收4500萬(wàn)租金，還能對(duì)沖主業(yè)受油價(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

更關(guān)鍵的是，買家打算把酒店改造成一個(gè)能源商務(wù)社交平臺(tái)，配上期貨交易大廳、供應(yīng)鏈金融服務(wù)中心。

收購(gòu)方案也安排得明明白白：錢分三期付，首期1.95億用來還項(xiàng)目貸款，二期3.25億投入智能化改造，尾款1.3億作為運(yùn)營(yíng)保證金。

既能有效地化解了原業(yè)主的債務(wù)壓力，又為后續(xù)的升級(jí)預(yù)留了充足的資金。

資本布局，可謂步步為營(yíng)。

劉丹這步棋，其實(shí)不止在酒店本身。她盤算的，很可能有三件事：

一是高級(jí)會(huì)員。這酒店才開一年多，攢了12萬(wàn)高凈值客戶，企業(yè)客戶占了58%。石油公司正愁找不到精準(zhǔn)客戶，這批人就是現(xiàn)成的“黃金圈層”。

二是資產(chǎn)變現(xiàn)。據(jù)悉，深圳寶安京基華邑酒店正在籌備公募REITs，估值能沖到12億，幾乎是收購(gòu)價(jià)的兩倍。要是成了，能源資本不光能賺差價(jià)，還能轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

三是產(chǎn)業(yè)。據(jù)悉，新業(yè)主未來計(jì)劃引入石油企業(yè)，舉辦能源主題的會(huì)展、培訓(xùn)，把酒店變成能源圈的“會(huì)客廳”。想象空間，真不小。

酒店拍賣場(chǎng)，已擠滿能源大佬

近年來，以煤炭、石油為代表的能源資本收購(gòu)高星酒店不是個(gè)例，而是一股正在涌動(dòng)的潮流。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近三年國(guó)內(nèi)酒店成交171單，交易總額約580.2億元，其中能源企業(yè)占比顯著上升。

有的能源企業(yè)甚至備有百億專項(xiàng)資金，用于抄底寫字樓、倉(cāng)儲(chǔ)園區(qū)及高端酒店等成熟資產(chǎn)。

另?yè)?jù)仲量聯(lián)行分析，2025年深圳非標(biāo)住宿資產(chǎn)交易量同比激增180%，其中能源、科技企業(yè)買家占比達(dá)37%。

圖源：山西美錦能源股份有限公司官網(wǎng)

2025年6月，山西A股上市公司美錦能源母公司美錦集團(tuán)宣布，將斥資2.6億元在山西磧口古鎮(zhèn)投資四星級(jí)酒店。

早在2021年，美錦集團(tuán)就在海南設(shè)立了全資控股子公司，布局傲途格酒店、福朋喜來登酒店等多個(gè)項(xiàng)目。

2025年9月，175米超高層項(xiàng)目西安文旅中心正式易主，有陜北能源資本背景的陜西三忻集團(tuán)通過旗下公司斥資2.24億元拿下80%控股權(quán)。

據(jù)媒體披露，該項(xiàng)目未來計(jì)劃引入文化類、旅游類企業(yè)超200家，引進(jìn)上市公司5家。待引入的企業(yè)中，既包括中華老字號(hào)餐飲，也包括高品質(zhì)特色酒店及生態(tài)商貿(mào)，年產(chǎn)值可達(dá)13億元。

2025年11月，山東海鵬集團(tuán)宣布以2.05億元總價(jià)成功購(gòu)入上海虹橋亞朵酒店。

此次交易不僅是能源資本進(jìn)軍上海酒店地產(chǎn)的典型個(gè)案，更因其“帶租約收購(gòu)”的特性而備受市場(chǎng)關(guān)注。

收購(gòu)方山東海鵬集團(tuán)是一家總部位于山東煙臺(tái)的多元化企業(yè)集團(tuán)，業(yè)務(wù)覆蓋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、能源、酒店、建筑工程、供熱、人力資源等多個(gè)領(lǐng)域。

收購(gòu)標(biāo)的虹橋亞朵酒店于2017年底開業(yè)，擁有166間客房，總建筑面積達(dá)13498.91平方米，成交單價(jià)約2.2萬(wàn)元/平方米。

目前，該物業(yè)由亞朵酒店長(zhǎng)期租賃運(yùn)營(yíng)，租約持續(xù)至2032年，年租金約870萬(wàn)元。

以此計(jì)算，該筆交易的年化投資回報(bào)率約4.35%，高于許多傳統(tǒng)理財(cái)產(chǎn)品的收益水平。

彭潤(rùn)曾發(fā)文指出，現(xiàn)在民間資金保值增值的渠道不多，酒店雖然運(yùn)營(yíng)復(fù)雜，但商業(yè)模式簡(jiǎn)單，收入來源明確，成本結(jié)構(gòu)清晰，盈利模式也直觀，不像有些行業(yè)還得拼研發(fā)、拼技術(shù)。

這些能源大佬跨界買酒店，根本不看短期虧賺。當(dāng)酒店業(yè)內(nèi)還在算“一間房能賺多少”，他們?cè)绨奄~算在產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同、會(huì)員轉(zhuǎn)化和多元經(jīng)營(yíng)上了。

接盤之后，路在何方？

還記得一名煤老板曾在一場(chǎng)飯局上表示，相比于煤礦，奢華酒店的傳承更穩(wěn)定，且更加容易惠及子孫……

他迫切想知道，未來哪里還有買下持有的機(jī)會(huì)。

如今，石油資本不再滿足于單純的能源貿(mào)易，而是通過收購(gòu)高端酒店布局未來。

頗具“煤老板”色彩的烏蘭集團(tuán)在收購(gòu)藍(lán)光己莊酒店后借此整合旗下資源，將牛羊肉、乳業(yè)等產(chǎn)品一并注入酒店板塊。

重新改造后，酒店客房?jī)?nèi)除了有礦泉水，還有烏蘭集團(tuán)自己的牛奶；餐飲上，有大量來自內(nèi)蒙古的羊肉、奶制品。

與煤老板更注重產(chǎn)業(yè)協(xié)同不同的是，“油老板”們更擅長(zhǎng)資本運(yùn)作。

前文已提到過，目前深圳京基華邑酒店已啟動(dòng)公募REITs籌備，預(yù)計(jì)估值能達(dá)到12億元，幾乎是收購(gòu)價(jià)的一倍。

不過，買酒店只是第一步，真正考驗(yàn)?zāi)茉促Y本的是收購(gòu)后的運(yùn)營(yíng)與價(jià)值提升。

石油供應(yīng)鏈企業(yè)買下深圳寶安京基華邑酒店后，同樣會(huì)面臨煤老板們同樣的靈魂拷問：這酒店接下來怎么玩？

一種可能是繼續(xù)做酒店。這酒店評(píng)分4.9-5.0，有泳池、茶室、停車場(chǎng)，設(shè)施齊全。石油公司大概率不會(huì)換牌子，畢竟口碑在那。

另一種是加點(diǎn)新花樣，多元業(yè)態(tài)融合。酒店+月子中心、酒店+SPA，現(xiàn)在高端酒店都愛玩這個(gè)。

況且買家本就計(jì)劃搞能源社交平臺(tái)，期貨交易大廳一裝，供應(yīng)鏈金融中心一開，酒店就不是單純住客的地方了。

當(dāng)然，能源企業(yè)能做好酒店不是沒有先例。

作為中國(guó)最大的奢華酒店業(yè)主之一，依靠傳統(tǒng)能源起家的綠發(fā)集團(tuán)旗下持有九寨溝麗思卡爾頓隱世、上海艾迪遜、大連四季、三亞山海天大酒店·傲途格精選等酒店，合作品牌涵蓋希爾頓、萬(wàn)豪、洲際等國(guó)際集團(tuán)。

圖源：上海艾迪遜酒店

還記得李錄先生《文明、現(xiàn)代化、價(jià)值投資與中國(guó)》書中的有這樣兩句話：

在一個(gè)持續(xù)增長(zhǎng)、持續(xù)變化的經(jīng)濟(jì)體中什么都不做，本身就是一種退步。

真正的問題不是虧錢，而是站在原地。

過去，財(cái)富來自地下的石油；未來，財(cái)富來自地上的客流。

“油老板”這步棋，沒那么復(fù)雜。

當(dāng)傳統(tǒng)能源生意越來越卷，酒店的煙火氣，或許是新賽道的起點(diǎn)。