1月26日，京東集團(09618)旗下京東智能產(chǎn)發(fā)股份有限公司（“京東產(chǎn)發(fā)”）遞交招股書，成為繼京東集團、達達集團、京東健康、京東物流、德邦股份、京東工業(yè)上市之后，劉強東旗下的第七個擬上市公司。

出品 | 網(wǎng)經(jīng)社

撰寫 | 無痕

審稿 | 云馬

配圖 | 網(wǎng)經(jīng)社圖庫

商業(yè)模式：輕重資產(chǎn)融合重塑供應鏈基礎設施價值邏輯

京東產(chǎn)發(fā)是京東集團孵化的專注于現(xiàn)代化供應鏈基礎設施開發(fā)、運營與資產(chǎn)管理的平臺型企業(yè)。其核心使命并非簡單提供倉儲空間，而是通過高標準物流園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及數(shù)據(jù)中心等物理載體，為電商、制造、零售、汽車等多元行業(yè)提供“空間+服務+數(shù)據(jù)”的一體化供應鏈解決方案。歷經(jīng)數(shù)年沉淀，公司已構(gòu)建起“重資產(chǎn)開發(fā)筑基、輕資產(chǎn)運營提效、資本循環(huán)賦能”的三維商業(yè)模式。

在業(yè)務架構(gòu)上，京東產(chǎn)發(fā)形成三大支柱協(xié)同發(fā)力：

基礎設施解決方案作為營收主干（2025年前9個月貢獻25.64億元，占比85.4%），涵蓋定制化高標倉、新能源汽車產(chǎn)業(yè)園、冷鏈樞紐及數(shù)據(jù)中心的全周期服務；

資產(chǎn)價值提升聚焦存量資產(chǎn)優(yōu)化，通過收購改造、綠色升級、智慧化運營實現(xiàn)增值，2020-2024年累計實現(xiàn)資產(chǎn)增值收益13億元，年均回報率達初始成本40%；

基金與合伙投資平臺管理則推動輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，公司主導設立5只核心基金、1只開發(fā)基金、1只收購基金及上交所首單倉儲REIT（嘉實京東倉儲基礎設施REIT），2024年管理費收入1.97億元，復合增長率達30%，基金管理規(guī)模占資產(chǎn)管理總規(guī)模33.7%。這種“開發(fā)-培育-退出-再投資”的閉環(huán)模式，顯著提升資本周轉(zhuǎn)效率，降低重資產(chǎn)模式的資金沉淀壓力。

對于京東產(chǎn)發(fā)遞交招股書，產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)專家、網(wǎng)經(jīng)社電子商務研究中心主任曹磊指出，京東產(chǎn)發(fā)遞交上市申請標志著其作為京東集團供應鏈基礎設施核心平臺的戰(zhàn)略升級邁出關(guān)鍵一步。

京東產(chǎn)發(fā)如果成功上市，將成為京東集團旗下的第七家上市公司，其他六家分別為京東集團、達達集團、京東健康、京東物流、德邦股份、京東工業(yè)。

曹磊進而表示，港股上市將為京東產(chǎn)發(fā)注入資本活水，助力其加速輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型、擴大基金管理規(guī)模，并深化“倉儲+產(chǎn)業(yè)+數(shù)據(jù)”融合的資產(chǎn)策略，契合全球供應鏈韌性建設與智能制造升級趨勢。然而，能否在激烈競爭中進一步降低客戶依賴、優(yōu)化全球資產(chǎn)配置效率、平衡擴張與財務穩(wěn)健性，將成為決定其長期價值的關(guān)鍵。

財務表現(xiàn)：收入穩(wěn)步增長、核心盈利持續(xù)改善

招股書顯示，京東產(chǎn)發(fā)2023年實現(xiàn)總收入29.00億元，2024年增至34.00億元；2025年1月至9月收入達30.00億元，較2024年同期增長21.2%。其中，基礎設施解決方案業(yè)務為收入主體，2025年1月至9月貢獻25.64億元，占總收入85.4%；基金及合伙投資平臺管理業(yè)務2024年管理費收入為1.97億元，2020年至2024年復合增長率為30%。

利潤方面，公司2023年凈虧損18.29億元，2024年凈虧損12.00億元，2025年1月至9月凈虧損收窄至1.59億元；同期經(jīng)調(diào)整凈利潤（非國際財務報告準則計量，通常剔除投資物業(yè)公允價值變動等非現(xiàn)金項目）分別為2.61億元、5.30億元和8.23億元，2025年1月至9月同比增長77.0%。毛利率由2023年的70.4%微降至2025年1月至9月的67.9%。投資物業(yè)公允價值變動在2023年至2025年9月30日期間累計影響損益約43.7億元。

對此，郭濤認為，京東產(chǎn)發(fā)財務呈現(xiàn)收入穩(wěn)步增長、核心盈利持續(xù)改善的特征。收入端近年來保持穩(wěn)定增長態(tài)勢，核心來源為基礎設施解決方案與運營服務，同時通過拓展增值服務豐富收入結(jié)構(gòu)。經(jīng)調(diào)整凈利潤逐年提升，直觀反映核心業(yè)務盈利能力增強，這得益于穩(wěn)定的出租率與運營效率優(yōu)化。

郭濤進而表示，但需警惕兩大關(guān)鍵問題：一是國際財務準則下仍存在持續(xù)虧損，主要受國內(nèi)投資物業(yè)公允價值變動影響，雖屬非現(xiàn)金核算項，但可能影響資本市場對其估值的判斷；二是毛利率呈現(xiàn)小幅下滑趨勢，與行業(yè)龍頭存在差距，需重點關(guān)注成本控制與服務溢價能力。

風險提示：折射供應鏈基建轉(zhuǎn)型陣痛

京東產(chǎn)發(fā)在招股書中詳細披露了多項風險因素，這些風險點不僅關(guān)乎公司自身發(fā)展，也折射出中國供應鏈基礎設施行業(yè)面臨的共性挑戰(zhàn)。根據(jù)招股書"風險因素"章節(jié)，公司主要面臨以下風險：

行業(yè)競爭風險：國內(nèi)供應鏈基礎設施行業(yè)競爭日益激烈，普洛斯、萬緯物流等頭部企業(yè)及傳統(tǒng)地產(chǎn)商加速布局，可能導致租賃價格下行、行業(yè)毛利率承壓。

客戶集中度風險：2025年1–9月，前五大客戶貢獻收入占比36.3%，其中最大客戶（京東物流）占比28.7%。若主要客戶業(yè)務需求發(fā)生重大變化，可能對經(jīng)營業(yè)績產(chǎn)生顯著影響。

流動性與財務結(jié)構(gòu)風險：截至2025年9月30日，流動負債凈額266億元，流動資產(chǎn)65.6億元僅覆蓋流動負債的24.6%；資產(chǎn)負債率為68.2%，高于行業(yè)平均水平，存在短期償債壓力。

海外業(yè)務拓展風險：海外項目面臨地緣政治不確定性、各國政策法規(guī)差異、本地化運營難度、文化適應及人才儲備等挑戰(zhàn)，項目落地周期與盈利回報存在不確定性。

投資物業(yè)公允價值波動風險：2023年至2025年9月30日期間，投資物業(yè)公允價值變動累計影響損益約43.7億元。該變動屬非現(xiàn)金項目，但持續(xù)影響國際財務報告準則下的凈利潤表現(xiàn)。

戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型執(zhí)行風險：公司正推進“開發(fā)-培育-退出-再投資”的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型路徑，但基金與合伙投資平臺管理業(yè)務規(guī)模仍有限（2024年管理費收入1.97億元），轉(zhuǎn)型速度與資本循環(huán)效率存在不及預期的可能。

資產(chǎn)運營風險：盡管已竣工園區(qū)平均出租率超90%，但若宏觀經(jīng)濟波動、區(qū)域供需失衡或客戶經(jīng)營狀況惡化，可能導致空置率上升、租金收繳延遲等運營壓力。

曹磊指出，京東產(chǎn)發(fā)風險披露全面審慎，既體現(xiàn)合規(guī)透明度，也反映行業(yè)共性挑戰(zhàn)。其核心破局點在于：加速外部客戶拓展，將京東生態(tài)協(xié)同優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為跨行業(yè)服務競爭力；通過REITs、基金等工具持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，緩解流動性壓力；審慎推進海外布局，優(yōu)先聚焦中資企業(yè)聚集區(qū)域驗證單點盈利模型。

戰(zhàn)略突圍：差異化競爭破“內(nèi)卷” 全球化布局需跨越“水土不服”

從行業(yè)背景來看，京東產(chǎn)發(fā)的上市籌備，契合了智能制造與供應鏈基礎設施升級的行業(yè)趨勢。近年來，在《中國制造 2025》及 " 十四五 " 智能制造發(fā)展規(guī)劃等政策推動下，中國智能制造行業(yè)持續(xù)高速發(fā)展，2024 年市場規(guī)模已突破 3.2 萬億元，預計 2025 年將接近 3.8 萬億元，物流、產(chǎn)業(yè)園等基礎設施作為供應鏈的核心載體，市場需求持續(xù)旺盛。

而在全球供應鏈重構(gòu)的背景下，企業(yè)對高標準、智能化基礎設施的需求進一步提升，為京東產(chǎn)發(fā)這類具備技術(shù)與規(guī)模優(yōu)勢的企業(yè)提供了廣闊的市場空間。

郭濤認為，國內(nèi)供應鏈基礎設施行業(yè)呈現(xiàn)頭部集中格局，行業(yè)龍頭憑借先發(fā)優(yōu)勢與全球網(wǎng)絡占據(jù)領先地位，另有依托大型集團資源的玩家快速崛起，在規(guī)模與客戶資源上形成競爭優(yōu)勢。

郭濤表示，京東產(chǎn)發(fā)的突圍路徑聚焦差異化競爭：一是依托京東供應鏈核心能力，在新能源汽車、跨境電商等新興領域打造標桿服務案例，精準吸引第三方優(yōu)質(zhì)客戶；二是通過數(shù)智化運營提升資產(chǎn)使用效率，以穩(wěn)定的服務質(zhì)量鞏固市場份額；三是加速海外市場布局，在多個海外地區(qū)落地項目，避開國內(nèi)存量市場的激烈競爭。

郭濤進而表示，其挑戰(zhàn)不容忽視，電商巨頭與傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)紛紛入局賽道，可能引發(fā)行業(yè)競爭加劇，壓縮利潤空間；海外拓展則面臨本地化政策適配、人才儲備、市場需求對接等多重風險，短期難以形成規(guī)模效應。對投資人而言，其第三方客戶占比提升速度與海外項目盈利回報能力，是判斷長期競爭力的核心。

京東產(chǎn)發(fā)的港股IPO，不僅是京東生態(tài)資本化版圖的完善，更是中國供應鏈基礎設施行業(yè)走向?qū)I(yè)化、資本化的標志性事件。其“輕重結(jié)合”模式驗證了重資產(chǎn)運營與資本效率的平衡可能，而外部客戶占比提升、全球化布局則昭示其獨立成長野心。

【小貼士】

產(chǎn)業(yè)電商作為網(wǎng)經(jīng)社發(fā)展的起點賽道，在平臺建設、內(nèi)容體系、智庫、數(shù)字賦能、會議等方面取得了諸多成果，并構(gòu)建了圍繞產(chǎn)業(yè)電商公司打造了專業(yè)服務體系。