（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

2002年，李建國(guó)想在房山買一套底商，開中醫(yī)診所。

但開發(fā)商要求購(gòu)房者必須名下有營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房產(chǎn)，他不符合條件。

于是，他和弟弟李建民商量：由李建民出面簽合同、辦貸款，房子實(shí)際由李建國(guó)出資購(gòu)買，日后還清貸款再過戶。

兩人簽了《協(xié)議書》，明確“一切費(fèi)用由李建國(guó)承擔(dān)，房屋歸其所有”。

此后，首付款是李建國(guó)交的，每月房貸由他妻子現(xiàn)金繳納；

房屋交付后，李建國(guó)一直在此居住并經(jīng)營(yíng)診所至今。

2021年，一場(chǎng)意外打破平靜——

因李建民早年欠債未還，法院依法查封了登記在其名下的這套底商及地下室。

李建國(guó)作為案外人提出執(zhí)行異議，主張“房子是我的”，要求停止執(zhí)行。

法院審查后，駁回其異議。

李建國(guó)不服，提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求確認(rèn)房屋歸其所有，并停止執(zhí)行。

裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回李建國(guó)的全部訴訟請(qǐng)求。

? 房屋可繼續(xù)執(zhí)行，用于清償李建民對(duì)債權(quán)人的債務(wù)。

法院說理

法院指出，本案核心不在于“借名買房是否真實(shí)”，而在于：

即使借名關(guān)系成立，也不能排除法院對(duì)登記在被執(zhí)行人名下房產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行。

理由有三：

第一，借名買房產(chǎn)生的是債權(quán)，不是物權(quán)。

李建國(guó)與李建民之間的協(xié)議，僅在兄弟內(nèi)部有效，屬于合同之債。

房屋登記在李建民名下，法律上的所有權(quán)人仍是李建民。

李建國(guó)只能依據(jù)協(xié)議請(qǐng)求過戶，但不能直接主張“我是房主”。

第二，物權(quán)以登記為公示原則。

《民法典》明確規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更，經(jīng)依法登記才發(fā)生效力。

李建國(guó)明知自己不符合購(gòu)房條件，仍選擇借名，自愿將房屋置于他人名下，應(yīng)自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

第三，不能損害善意第三人利益。

債權(quán)人吳鵬通過合法訴訟取得勝訴判決，申請(qǐng)執(zhí)行時(shí)，房屋登記在李建民名下，完全有理由相信這是李建民的財(cái)產(chǎn)。

若允許借名人隨意阻卻執(zhí)行，將嚴(yán)重破壞交易安全和司法權(quán)威。

法院強(qiáng)調(diào)：

“借名買房常為規(guī)避政策或資質(zhì)限制，本身具有隱蔽性和風(fēng)險(xiǎn)性。法律不鼓勵(lì)此類安排，由此產(chǎn)生的不利后果，應(yīng)由借名人自行承擔(dān)�！�

若李建國(guó)確系實(shí)際出資人，可另案向李建民追償損失，但不能阻止法院執(zhí)行該房產(chǎn)。

律師提示

這個(gè)案例給所有考慮“借名買房”的人敲響警鐘：

借名買房≠擁有產(chǎn)權(quán)。

即便你出全款、住多年、有協(xié)議，只要沒過戶，房子在法律上就不是你的。

登記具有對(duì)抗效力。

一旦出名人負(fù)債，房子可能被查封、拍賣，你無法阻止。

規(guī)避政策有代價(jià)。

因自身不符合購(gòu)房條件而借名，法院通常認(rèn)定你“自甘風(fēng)險(xiǎn)”。

救濟(jì)途徑有限。

若房子被執(zhí)行，只能向出名人索賠，但對(duì)方若已無財(cái)產(chǎn)，損失難以挽回。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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