當前，中國住房租賃市場正從“增量擴張”向“存量優(yōu)化”與“品質提升”階段轉型。作為中國經濟與城市發(fā)展的前沿陣地，上海在服務式公寓這一細分領域已率先形成多層次、多元化的發(fā)展格局，其產品理念、運營模式與服務創(chuàng)新，對全國租賃住房市場的升級具有重要的風向標意義。

基于此，URI城市租住攜手安居國企，共同策劃并執(zhí)行了本次上海服務式公寓深度考察之旅，精選上海核心區(qū)域六大標桿項目，旨在通過實地探訪與企業(yè)交流，系統(tǒng)解構上海在高端租賃社區(qū)、綜合體配套公寓、國際品牌本土化及存量資產升級等方面的實踐邏輯，為行業(yè)參與者提供可借鑒的產品打造智慧與發(fā)展思路。

*重要提示：URI專項游學，僅限已合作企業(yè)參與，定制事宜請移步后臺咨詢。

| 6大項目 特色展示 |

-base漕河涇、愛住@home·鑫耀-

徐匯:綜合體配套下的高品質居住樣本

-徐家匯GROW瑞貝庭公寓酒店-

徐匯:商旅融合型公寓酒店盈利范本

-寬嵐·大境-

黃浦:城市更新下的國企服務式公寓標桿

-北外灘雅詩閣服務式公寓-

虹口:國際頂級品牌雙運營的旗艦呈現

-LIV‘N THE SPARK byGreystar-

靜安:外資品牌的本土化創(chuàng)新實踐

| 行程亮點 |

01丨base佰舍漕河涇服務式公寓

漕河涇“無界生活”綜合體高端服務公寓

位置：徐匯區(qū)田林路140-16號

品牌/運營方：base

房量：224套

項目詳情：項目作為30萬方綜合體的配套住宿（20萬㎡5A辦公+8萬㎡商業(yè)+2.2萬㎡公寓），位于漕河涇開發(fā)區(qū)核心，產品定位為設計型服務式公寓，主打"無界生活理念"，將居住、工作與社交空間完美融合。戶型面積跨度較大，從30-109㎡，含精品單間、一居室及兩居室，裝修為現代簡約風格，部分戶型配衣帽間。公區(qū)涵蓋健身房、瑜伽室、共享會議室、24h便利店等，引入24小時自助入住機與智能服務機器人。提供24h安保、每周保潔布草更換，支持公積金與居住證辦理。

02丨萬科愛住@home·鑫耀

萬科“愛住”品牌科創(chuàng)街區(qū)嵌入式租賃社區(qū)

位置：徐匯區(qū)蒼梧路2號

運營方：萬科中高端租賃服務團隊

品牌：愛住@HOME

房量：538套

項目詳情：項目既是萬科“新生活主義”標桿，又是高品質保租房代表，項目緊鄰漕河涇科創(chuàng)區(qū)。戶型覆蓋38-90㎡，主力一室戶與兩室戶。交通便捷，距12/15號線桂林公園站500米，9號線桂林路站1公里。配備民水民電降低生活成本，公區(qū)含咖啡區(qū)、女性友好健身房、空中露臺等。在安防方面配備精細化全維運營體系、全天候智能安防系統(tǒng)、生物識別智控門禁；提供15H臻享禮賓服務、即時維修與定期社群活動，支持居住證辦理等服；客群以25-35歲互聯網/科技行業(yè)人才為主。

03丨徐家匯GROW瑞貝庭公寓酒店

徐家匯核心商圈商旅融合型服務式公寓

位置：徐匯區(qū)合寶路46號

運營方：城家

品牌：瑞貝庭

房量：110套

項目詳情：城家瑞貝庭徐家匯店是華住集團旗下城家公寓與新加坡輝盛國際管理合作的產物。坐落于上海頂級商圈徐家匯的核心地段，項目憑借得天獨厚的地理位置，成為研究核心城區(qū)公寓價值最大化的經典案例。

110套精品房源涵蓋34-88㎡多元戶型，從單間到兩房行政套房一應俱全，以滿足不同租期客戶的需求。裝修風格偏向現代商務，設施齊全。其最大的產品優(yōu)勢并非內部豪華程度，而是對徐家匯成熟至極的城市配套資源的全面享有——包括四通八達的軌道交通網絡、頂級購物中心、高端餐飲及文化設施。

客群高度復合，主要包括中長期派駐的企業(yè)中高管、頻繁出差的商務人士，以及有臨時過渡或品質租住需求的個人與家庭。項目憑借95%的高出租率，成為中高端客群在核心區(qū)域的優(yōu)選。

核心運營策略是獨特的“長短租結合”動態(tài)收益模型。通過智能化的收益管理系統(tǒng)，靈活調整長租（半年起）與短租（日/周/月）的房源比例，從而在商務旺季捕捉短租溢價，在市場淡季保障長租底倉。這種模式有效提升了資產整體的抗風險能力和收益率，體現了運營商深厚的精細化管理功力。其獨創(chuàng)的 “瑞貝庭阿姨”暖心服務，搭配24小時前臺與安保、機器人送物。通過精細化運營和充滿人情味的服務，實現了高入住率與客戶滿意度，是“核心區(qū)位價值深度運營”的典范。

04丨寬庭·大境

上海城投黃浦濱江高奢服務式公寓

位置：黃浦區(qū)豫園板塊

運營方：城投寬庭

品牌：寬嵐服務式公寓

房量：16套

項目詳情：寬嵐·大境位于老城區(qū)文脈核心地段，步行200米即可抵達軌交10/14號線，周邊環(huán)繞人民廣場、外灘等核心地標，區(qū)位優(yōu)勢十分顯著，因此項目定位為國企核心區(qū)域高奢服務式公寓。戶型包括75-79㎡的一室兩廳以及102-121㎡的兩室兩廳，客廳與臥室均能實現獨立采光，采光覆蓋率優(yōu)于行業(yè)標準。全屋配備智能系統(tǒng)，燈光、窗簾均可通過語音控制，還配備了戴森吹風機、智能馬桶等高端家電。公區(qū)與室內融入了藝術陳設與四季香氛，創(chuàng)新打造“嵐系新五感”體驗。通過提供更高品質、更具設計感且個性化服務的產品，滿足市場中對居住體驗有更高要求客群的需求。

05丨北外灘雅詩閣服務式公寓

北外灘國際品牌奢華服務式公寓雙塔

位置：虹口區(qū)商丘路

運營方：雅詩閣

品牌：雅詩閣+雅寓

房量：共計350套

項目詳情：北外灘核心區(qū)雙子樓雙品牌項目，雅詩閣戶型涵蓋88-173㎡，裝修精致奢華，配備恒溫泳池；雅寓戶型為48-80㎡，以簡約實用的風格滿足白領租住需求。項目配置了87人專業(yè)運營團隊，服務配比0.25，收取10%服務費，兩棟樓獨立管理。公區(qū)配套健身區(qū)、泳池區(qū)、休閑區(qū)、兒童區(qū)、早餐區(qū)、多功能廳等全維度設施?？腿阂?6-40歲金融白領為主，近一半客戶為外籍人士，出租率超96%，是高端租賃項目標桿。

06丨駐在星耀 LIV'N THE SPARK by Greystar

靜安蘇河灣外資品牌國際化租賃社區(qū)

位置：上海靜安區(qū)虬江路931號

運營方：Greystar（睿星資本）

品牌：駐在星耀

房量：579套

項目詳情：駐在星耀由全球領先的租賃住房投資與管理機構Greystar（睿星資本）打造并運營。項目位于靜安區(qū)蘇河灣板塊，毗鄰地鐵樞紐與高端商圈，是觀察外資品牌如何將其全球經驗與本土化需求相結合的代表作。

579套服務式公寓戶型涵蓋42-108㎡的Studio、一房及二房。設計融合了國際審美與對本地年輕人生活習慣的洞察，強調采光、實用性與社交氛圍的營造。戶型設計現代，配備品質家電。

主要吸引在滬工作的海外人士、海歸青年、以及崇尚國際化社區(qū)氛圍的本地年輕精英與專業(yè)人士。其定位是一個充滿活力的“全球化垂直社區(qū)”。

最大特色在于“由外至內”的社群運營。Greystar將“創(chuàng)造聯結”作為核心使命，不僅規(guī)劃了共享辦公、健身房、影音室等豐富的公共設施，更由專職的社群經理持續(xù)組織各類社交、文化、職業(yè)發(fā)展活動。這種深度運營有效促進了租戶間的互動，構建了強烈的社區(qū)歸屬感，從而實現了高續(xù)租率與品牌忠誠度，是其區(qū)別于傳統(tǒng)公寓的關鍵。

結語

未來，「游學記·URI Study Tour」游學項目將持續(xù)推出，我們面向所有住房租賃企業(yè)全國游學考察，提供定制化深度服務與鏈接，攜手共同參與與經歷，與大家一起，在游學中成長，在成長里創(chuàng)造。

URI游學過往案例

新建大型保租房探訪：政策落地與民生保障運營路徑

青年公寓：Z世代居住需求下的產品與運營策略

集體用地新建社區(qū)：政策落地與民生保障運營路徑

政企合作案例深研：資源整合與可持續(xù)運營案例實踐

日本長租公寓專項考察：精細化管理與社區(qū)營造借鑒

藍領深度考察：城市建設者之家的規(guī)劃與管理實踐

國企專項考察：大型新建保租房（寵物友好）運營之道

培訓交流：智能系統(tǒng)與數據驅動的管理升級

中國人才公寓標桿社區(qū)研學高階班（常州）

全國主題式人才公寓研學班（愛情公寓）

中國人才公寓標桿社區(qū)高階研學班（上海浦東）

中國服務式公寓高階研學班（成渝兩地）

數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:韓曉

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶