文｜鄧浩志馬一期地塊186億正式掛牌

1月23日，廣州珠江新城西的馬場地塊正式掛牌。地塊出讓宗地面積174007.24㎡，計容建面566962㎡，容積率3.26，起拍總價1864365萬元，起拍樓面價32883元/㎡（未扣除配建）擬于2月25日上午10時進行限時競拍。由于位置好，規(guī)模大，等待時間長，所以算是吊足了廣州房地產(chǎn)領域的胃口。

這次拍賣有幾點需要留意：

首先，這次的地塊以186億的起拍總價，已經(jīng)超越了去年南方面粉廠地塊的成交價。會不會超越亞運城，成為廣州總價地王，乃至全國地王？市場上十分關注。但我感覺可能性不大，下面談談原因。

其次，請注意，起拍樓面價僅為3.29萬/㎡。珠江新城如果是新房，怎么著也要20萬上下一平，3萬多的樓面地價明顯很“便宜”。但重點是這塊地大部分不是住宅，而是商業(yè)，而且對商業(yè)有很高要求。大家知道，目前商業(yè)尤其是品牌旗艦商業(yè)對城市有明顯加分效應，但對運營者而言，壓力巨大，這也是這塊地這么低起拍價的最重要原因。也有業(yè)內(nèi)作了測算，把配建不可售的部分扣除，起拍樓面價已經(jīng)超過了7萬元一平。我感覺，這個單價明顯更靠譜。

主要配建要求如下：

1、配建45000㎡的國際知名五星級酒店以及同品牌酒店式公寓（這基本都是鐵定虧損的物業(yè)類型，別看珠城這么好的位置，要養(yǎng)活一個五星級酒店并不容易，況且全國五星級酒店明顯供應過剩）；

2、競得人須自持全部物業(yè)，自持年限與土地出讓年限一致（也就是不能套現(xiàn)，大概率每年要投入不菲的運營費用，這都要攤?cè)腠椖砍杀荆?/p>

3、需配建石牌村權(quán)益物業(yè)，建面9.1萬平。（全部返還給村里面，也可以算入地價成本）

再有，商業(yè)方面，馬場板塊引入SKP已經(jīng)傳聞N年了，一直都差最后一步，就是等待正式官宣。這個重要的配套尚未讓人徹底放心。

最后，哪個開發(fā)商會拿下？其實這么大規(guī)模的項目，有實力的恐怕也就那3家房企而已。相比較之下，越秀集團參與過早期馬場土地的整理，保利在最近廣州市場勢頭很猛，央企華潤很有實力。

廣州多個超大商業(yè)體將投入運營

近期，廣州又有多個大型商業(yè)綜合體要開業(yè)了。除了已被吐槽"讓人失望，一點都不精彩"的白鵝潭太古里外，各個區(qū)都有超大的商業(yè)面世。比如天河金融城的君超中心。金融城作為只有建筑、尚未形成成熟商圈的板塊，一個35萬㎡的超級巨無霸綜合體也即將推出。怎么消化？實在讓人頭痛。

其實這幾年，盡管各大城市寫字樓空置，商場門可羅雀的情況越來越多見。但商家們還是認為自己不會是倒霉的大多數(shù)，都覺得自己是例外，都認為自己更聰明，自己更了解市場，自己最終能突圍……

但從城市規(guī)劃的角度看，似乎始終不關注商業(yè)綜合體能否運營下去，有沒有足夠的租戶、商戶？有沒有足夠的消費力支撐？閑置似乎也不重要。重要的是更多的高樓大廈，更絢麗的夜間霓虹燈光。就這個層面上看，廣州馬場SKP能不能最終落地是一回事。落地后是一個怎樣的級別是另一回事（比如成都的SKP和西安的SKP就差了不止一個級別）最終能不能好好運營下去，已經(jīng)不是規(guī)劃部門所關心的事情了。那規(guī)劃這個專業(yè)，是否已經(jīng)只剩城市裝飾功能了呢？