文｜鄧浩志馬一期地塊186億正式掛牌

1月23日，廣州珠江新城西的馬場(chǎng)地塊正式掛牌。地塊出讓宗地面積174007.24㎡，計(jì)容建面566962㎡，容積率3.26，起拍總價(jià)1864365萬(wàn)元，起拍樓面價(jià)32883元/㎡（未扣除配建）擬于2月25日上午10時(shí)進(jìn)行限時(shí)競(jìng)拍。由于位置好，規(guī)模大，等待時(shí)間長(zhǎng)，所以算是吊足了廣州房地產(chǎn)領(lǐng)域的胃口。

這次拍賣有幾點(diǎn)需要留意：

首先，這次的地塊以186億的起拍總價(jià)，已經(jīng)超越了去年南方面粉廠地塊的成交價(jià)。會(huì)不會(huì)超越亞運(yùn)城，成為廣州總價(jià)地王，乃至全國(guó)地王？市場(chǎng)上十分關(guān)注。但我感覺(jué)可能性不大，下面談?wù)勗颉?/p>

其次，請(qǐng)注意，起拍樓面價(jià)僅為3.29萬(wàn)/㎡。珠江新城如果是新房，怎么著也要20萬(wàn)上下一平，3萬(wàn)多的樓面地價(jià)明顯很“便宜”。但重點(diǎn)是這塊地大部分不是住宅，而是商業(yè)，而且對(duì)商業(yè)有很高要求。大家知道，目前商業(yè)尤其是品牌旗艦商業(yè)對(duì)城市有明顯加分效應(yīng)，但對(duì)運(yùn)營(yíng)者而言，壓力巨大，這也是這塊地這么低起拍價(jià)的最重要原因。也有業(yè)內(nèi)作了測(cè)算，把配建不可售的部分扣除，起拍樓面價(jià)已經(jīng)超過(guò)了7萬(wàn)元一平。我感覺(jué)，這個(gè)單價(jià)明顯更靠譜。

主要配建要求如下：

1、配建45000㎡的國(guó)際知名五星級(jí)酒店以及同品牌酒店式公寓（這基本都是鐵定虧損的物業(yè)類型，別看珠城這么好的位置，要養(yǎng)活一個(gè)五星級(jí)酒店并不容易，況且全國(guó)五星級(jí)酒店明顯供應(yīng)過(guò)剩）；

2、競(jìng)得人須自持全部物業(yè)，自持年限與土地出讓年限一致（也就是不能套現(xiàn)，大概率每年要投入不菲的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，這都要攤?cè)腠?xiàng)目成本）；

3、需配建石牌村權(quán)益物業(yè)，建面9.1萬(wàn)平。（全部返還給村里面，也可以算入地價(jià)成本）

再有，商業(yè)方面，馬場(chǎng)板塊引入SKP已經(jīng)傳聞N年了，一直都差最后一步，就是等待正式官宣。這個(gè)重要的配套尚未讓人徹底放心。

最后，哪個(gè)開發(fā)商會(huì)拿下？其實(shí)這么大規(guī)模的項(xiàng)目，有實(shí)力的恐怕也就那3家房企而已。相比較之下，越秀集團(tuán)參與過(guò)早期馬場(chǎng)土地的整理，保利在最近廣州市場(chǎng)勢(shì)頭很猛，央企華潤(rùn)很有實(shí)力。

廣州多個(gè)超大商業(yè)體將投入運(yùn)營(yíng)

近期，廣州又有多個(gè)大型商業(yè)綜合體要開業(yè)了。除了已被吐槽"讓人失望，一點(diǎn)都不精彩"的白鵝潭太古里外，各個(gè)區(qū)都有超大的商業(yè)面世。比如天河金融城的君超中心。金融城作為只有建筑、尚未形成成熟商圈的板塊，一個(gè)35萬(wàn)㎡的超級(jí)巨無(wú)霸綜合體也即將推出。怎么消化？實(shí)在讓人頭痛。

其實(shí)這幾年，盡管各大城市寫字樓空置，商場(chǎng)門可羅雀的情況越來(lái)越多見。但商家們還是認(rèn)為自己不會(huì)是倒霉的大多數(shù)，都覺(jué)得自己是例外，都認(rèn)為自己更聰明，自己更了解市場(chǎng)，自己最終能突圍……

但從城市規(guī)劃的角度看，似乎始終不關(guān)注商業(yè)綜合體能否運(yùn)營(yíng)下去，有沒(méi)有足夠的租戶、商戶？有沒(méi)有足夠的消費(fèi)力支撐？閑置似乎也不重要。重要的是更多的高樓大廈，更絢麗的夜間霓虹燈光。就這個(gè)層面上看，廣州馬場(chǎng)SKP能不能最終落地是一回事。落地后是一個(gè)怎樣的級(jí)別是另一回事（比如成都的SKP和西安的SKP就差了不止一個(gè)級(jí)別）最終能不能好好運(yùn)營(yíng)下去，已經(jīng)不是規(guī)劃部門所關(guān)心的事情了。那規(guī)劃這個(gè)專業(yè)，是否已經(jīng)只剩城市裝飾功能了呢？