家人們，最近上海二手房市場(chǎng)的兩個(gè)消息，是不是把你們看懵了？一邊是中介扎堆說(shuō)，現(xiàn)在想砍價(jià)10%根本不可能，以前那種大刀闊斧壓價(jià)的日子一去不復(fù)返；另一邊又說(shuō)，千萬(wàn)左右的房子反倒賣(mài)得越來(lái)越多，成交量肉眼可見(jiàn)地往上走。這倆消息放一塊兒，是不是覺(jué)得特別矛盾？又說(shuō)砍不動(dòng)價(jià)，又說(shuō)高端房源好賣(mài)，這上海樓市到底在搞什么名堂？今天咱就掰開(kāi)揉碎了說(shuō)，不玩虛的，全是實(shí)打?qū)嵉默F(xiàn)實(shí)邏輯，聽(tīng)完你們自有判斷。

先給大家捋捋這兩個(gè)熱點(diǎn)的真實(shí)情況，不是道聽(tīng)途說(shuō)，都是有數(shù)據(jù)和中介一線反饋支撐的。首先說(shuō)砍價(jià)這事兒，擱個(gè)一年半載，上海二手房市場(chǎng)那是買(mǎi)方說(shuō)了算，尤其是一些非核心板塊的房源，房東急著出手，買(mǎi)家砍個(gè)10%很常見(jiàn)，比如一套500萬(wàn)的房子，敢往450萬(wàn)談，不少房東為了快速成交也認(rèn)了。但現(xiàn)在不一樣了，不管是徐匯、浦東這些核心區(qū)，還是外環(huán)外的熱門(mén)板塊，議價(jià)空間都大幅收縮。一線中介說(shuō)，現(xiàn)在能談下來(lái)3%-5%就很不錯(cuò)了，想砍到10%，房東直接就不搭理你了，甚至不少房東還會(huì)臨時(shí)調(diào)價(jià)，覺(jué)得自己的房子不愁賣(mài)。

再說(shuō)說(shuō)千萬(wàn)左右房子賣(mài)得多的事兒，這不是說(shuō)高端市場(chǎng)全面回暖，而是結(jié)構(gòu)性的熱鬧。數(shù)據(jù)顯示，上海二手房成交里，還是300萬(wàn)以下的剛需房占大頭，能占到六成以上，但千萬(wàn)級(jí)的改善型房源，成交占比在慢慢提升，而且成交速度明顯變快。中介反饋，現(xiàn)在一套地段好、戶型優(yōu)的千萬(wàn)級(jí)次新房，掛牌后一周內(nèi)就能收到好幾組意向，甚至出現(xiàn)連夜簽約的情況，不像以前那樣掛幾個(gè)月都無(wú)人問(wèn)津。但要注意，不是所有千萬(wàn)級(jí)房子都好賣(mài)，只有那些核心地段、配套成熟、品質(zhì)夠硬的房源，才有人搶，遠(yuǎn)郊的高端大平層，依舊是門(mén)可羅雀。另外一個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)是，上海二手房掛牌量已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月下降，現(xiàn)在全市大概就33.68萬(wàn)套待售，庫(kù)存少了，賣(mài)家自然就有底氣了，這也是砍價(jià)難的重要前提。

那這事兒背后到底是啥原因？絕對(duì)不是單一因素促成的，是政策、供需、心態(tài)三方湊到一塊兒的結(jié)果。首先說(shuō)政策這個(gè)大推手，2025年底到2026年初，一系列政策組合拳落地，增值稅從5%降到3%，公積金利率調(diào)到2.6%的歷史低位，首付比例也降到了比較低的水平，換房退稅還在延續(xù)。這些政策不是虛的，是真金白銀給買(mǎi)賣(mài)雙方減負(fù)，比如一套不滿兩年的500萬(wàn)房子，新政后能省好幾萬(wàn)稅費(fèi)，房東讓利的意愿弱了，買(mǎi)家入市的成本低了，市場(chǎng)活躍度自然就起來(lái)了。

然后是供需關(guān)系的變化，這是最核心的原因。過(guò)去幾年上海房?jī)r(jià)回調(diào)，不少房東恐慌拋售，掛牌量暴增，那時(shí)候是買(mǎi)家挑挑揀揀，砍價(jià)自然容易。但經(jīng)過(guò)這大半年的消化，那些性價(jià)比高的“筍盤(pán)”早就被搶光了，剩下的房東要么不急著賣(mài)，要么覺(jué)得價(jià)格已經(jīng)見(jiàn)底，不愿再降價(jià)，惜售情緒特別明顯，不調(diào)價(jià)的房東占比都超過(guò)95%了。而需求端呢，壓抑了好幾年的剛需和置換需求在集中釋放，尤其是剛需，看到價(jià)格筑底、政策利好，都不想再等了，紛紛入場(chǎng)。千萬(wàn)級(jí)房源好賣(mài)，本質(zhì)是置換鏈條通了，很多人賣(mài)掉自己的小戶型剛需房，湊錢(qián)換千萬(wàn)級(jí)的改善房，形成了“賣(mài)舊買(mǎi)新”的循環(huán)，不是突然冒出來(lái)一堆能直接買(mǎi)千萬(wàn)房的人。

還有就是市場(chǎng)心態(tài)的轉(zhuǎn)變，買(mǎi)賣(mài)雙方的預(yù)期都變了。以前買(mǎi)家總想著“再等等，還能降”，房東想著“再不賣(mài)，還得跌”，現(xiàn)在買(mǎi)家怕踏空，房東有底氣，市場(chǎng)從之前的買(mǎi)方市場(chǎng)，慢慢向供需均衡的方向靠，議價(jià)權(quán)自然就回到了賣(mài)家手里一點(diǎn)，砍價(jià)難度也就上去了。

這事兒帶來(lái)的影響，其實(shí)比咱們想的更深遠(yuǎn)，而且是分層的，不是對(duì)所有人都一樣。對(duì)剛需來(lái)說(shuō)，最直觀的感受就是買(mǎi)房更糾結(jié)了，以前能靠砍價(jià)減輕點(diǎn)壓力，現(xiàn)在議價(jià)空間沒(méi)了，上車(chē)成本看似沒(méi)漲，但可操作的余地小了，心理壓力更大。對(duì)改善族來(lái)說(shuō)，置換鏈條通了是好事，能更快賣(mài)掉手里的房子換更好的，但千萬(wàn)級(jí)房源競(jìng)爭(zhēng)變激烈，想撿漏也難了。

對(duì)整個(gè)上海樓市來(lái)說(shuō)，最大的影響就是分化會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。不是所有房子都能受益，核心區(qū)、近地鐵、品質(zhì)好的房源，不管是剛需盤(pán)還是千萬(wàn)級(jí)改善盤(pán)，都會(huì)越來(lái)越抗跌，成交也會(huì)更活躍；而那些遠(yuǎn)郊、沒(méi)配套、房齡老的劣質(zhì)房源，就算市場(chǎng)整體熱鬧，依舊沒(méi)人要，降價(jià)都賣(mài)不動(dòng)，甚至可能面臨更嚴(yán)重的貶值。另外，中介行業(yè)也會(huì)跟著調(diào)整，重心會(huì)往優(yōu)質(zhì)房源和熱門(mén)板塊傾斜，那些只靠低價(jià)房源成交的中介，日子會(huì)越來(lái)越難。

說(shuō)到這兒，我想說(shuō)說(shuō)我的觀點(diǎn)，可能有點(diǎn)犀利，但都是我基于現(xiàn)實(shí)的判斷。首先，大家別被“砍不動(dòng)價(jià)”和“千萬(wàn)級(jí)房源好賣(mài)”這兩個(gè)消息騙了，覺(jué)得上海樓市要全面回暖、房?jī)r(jià)要漲了，這絕對(duì)是誤區(qū)。這不是全面復(fù)蘇，而是結(jié)構(gòu)性的修復(fù)，是政策托底+剛需釋放帶來(lái)的短期熱鬧，不是投機(jī)炒作的信號(hào)。千萬(wàn)級(jí)房源賣(mài)得好，是置換需求的體現(xiàn)，不是高端市場(chǎng)狂歡，而且千萬(wàn)級(jí)成交占比依舊很低，也就4%左右，絕大多數(shù)成交還是集中在300萬(wàn)以下的剛需盤(pán)，這說(shuō)明市場(chǎng)的底色還是居住需求，不是投資需求。

其次，砍價(jià)難不代表賣(mài)家徹底掌握主動(dòng)權(quán)，只是供需暫時(shí)平衡了。現(xiàn)在的房東有底氣，是因?yàn)閹?kù)存降了、政策好了，但如果后續(xù)成交放緩，或者新增掛牌量上來(lái)，這種底氣很快就會(huì)消失。而且現(xiàn)在買(mǎi)房的都是剛需和置換族，不是投資客，大家對(duì)價(jià)格的敏感度依舊很高，一旦房東獅子大開(kāi)口，買(mǎi)家立馬就會(huì)觀望，不會(huì)強(qiáng)行上車(chē)。市場(chǎng)的核心邏輯還是“以價(jià)換量”，只是這個(gè)“價(jià)”的底線比之前高了一點(diǎn)而已。

還有一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的點(diǎn)，這波熱鬧能不能持續(xù)，關(guān)鍵看普通人的收入預(yù)期。政策能降低買(mǎi)房門(mén)檻，但月供、日常開(kāi)支最終還是要靠收入支撐?，F(xiàn)在很多人不敢輕易換房、買(mǎi)房，不是因?yàn)檎卟缓茫且驗(yàn)閷?duì)未來(lái)的收入沒(méi)底，怕失業(yè)、怕降薪。如果收入預(yù)期不能改善，就算政策再好，這波需求釋放完了，市場(chǎng)還是會(huì)回歸平淡，不會(huì)一直熱下去。

另外，大家要明白，上海作為一線城市，樓市的韌性確實(shí)強(qiáng)，但這種韌性是建立在龐大的居住需求和優(yōu)質(zhì)的城市資源上的，不是靠炒作起來(lái)的。這波市場(chǎng)變化，本質(zhì)上是讓樓市回歸居住本質(zhì)，淘汰那些沒(méi)人要的劣質(zhì)資產(chǎn)，讓優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的價(jià)值凸顯出來(lái)。以前那種“買(mǎi)啥房都能漲”的時(shí)代早就過(guò)去了，現(xiàn)在的樓市，拼的是地段、是配套、是品質(zhì)，而不是盲目跟風(fēng)。

最后我想說(shuō)，不管是砍價(jià)難，還是千萬(wàn)級(jí)房源好賣(mài)，都只是樓市周期里的一個(gè)小片段，不是終點(diǎn)，也不是反轉(zhuǎn)。我們看樓市，不能只看表面的熱鬧，要透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，看看這波熱鬧背后是需求支撐，還是政策炒作，看看普通人能不能真正受益，能不能承受得起。樓市從來(lái)都不是孤立的，它和我們每個(gè)人的收入、生活都息息相關(guān)，看懂樓市的邏輯，其實(shí)也是看懂我們所處的生活環(huán)境。后續(xù)這波行情能持續(xù)多久，分化會(huì)不會(huì)更嚴(yán)重，我也會(huì)持續(xù)關(guān)注，有最新動(dòng)態(tài)第一時(shí)間跟大家聊。