當(dāng)金融城的豪宅買家為搶到一套房而慶幸時，剛需小王卻在三環(huán)外看了第18個樓盤仍猶豫不決。同一座城市，兩個截然不同的樓市正在同步上演。

2025年的成都樓市交出了一份驚艷的成績單：新房成交9萬套，位居全國第一。但這個“銷冠”頭銜背后，卻隱藏著一個殘酷的現(xiàn)實：主城區(qū)新房均價已突破2.6萬元/㎡，而與之形成鮮明對比的是，剛需客群正大規(guī)模向遠(yuǎn)郊遷徙。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年成都遠(yuǎn)郊區(qū)域成交占比顯著提升，新津、都江堰等地成為剛需新聚集地。這一切描繪出一幅割裂的圖景：高端市場火爆異常，普通購房者卻被價格逼向城市邊緣。

01 銷量冠軍的含金量：成都樓市的“兩面性”

成都樓市奪得全國銷冠的背后，是極其鮮明的兩極分化。

從數(shù)據(jù)看，成都2025年新房成交9萬套，這個數(shù)字確實領(lǐng)跑全國。但拆解這個“銷冠”的成色，會發(fā)現(xiàn)其構(gòu)成極為復(fù)雜。主城區(qū)改善型、高端住宅成交活躍，撐起了銷量的大部分份額；而真正的剛需購買力，卻在悄然向遠(yuǎn)郊轉(zhuǎn)移。

主城區(qū)的火熱與遠(yuǎn)郊的“以價換量”形成強烈對比。在主城區(qū)，高端項目去化速度驚人，金融城、攀成鋼等板塊的豪宅項目甚至出現(xiàn)“開盤即罄”的現(xiàn)象。而在遠(yuǎn)郊，開發(fā)商不得不通過降價促銷來吸引剛需客戶，部分區(qū)域價格較主城區(qū)低40%以上。

這種分化不僅體現(xiàn)在價格上，更體現(xiàn)在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上。主城區(qū)新供應(yīng)主要以120㎡以上的改善型產(chǎn)品為主，而遠(yuǎn)郊則集中在90-110㎡的剛需戶型。市場正在用最現(xiàn)實的方式完成客群篩選。

02 剛需遷徙路線圖：從主城到遠(yuǎn)郊的無奈選擇

隨著主城區(qū)房價的持續(xù)上揚，剛需客群的購房半徑正在不斷擴大。

五年前，成都剛需的普遍選擇還是在三環(huán)附近置業(yè)。如今，主城區(qū)總價200萬以下的房源幾乎絕跡，剛需客戶被迫向溫江、郫都、新都等近郊區(qū)域轉(zhuǎn)移。甚至連這些近郊區(qū)域的價格也水漲船高，部分購房者不得不繼續(xù)向外圍遷徙。

交通配套成為剛需遷徙的重要導(dǎo)向。地鐵沿線成為剛需客戶的首選，特別是已開通的4號線、5號線、6號線等遠(yuǎn)郊站點周邊，成為剛需聚集的熱點區(qū)域。這些區(qū)域盡管距離主城較遠(yuǎn)，但憑借軌道交通優(yōu)勢，仍然吸引了大批預(yù)算有限的購房者。

這種遷徙不僅改變了成都樓市格局，更重塑著城市的人口分布。越來越多的年輕家庭選擇“遠(yuǎn)郊住房+主城就業(yè)”的生活方式，每天花費數(shù)小時在通勤路上，只為了能在成都安家落戶。

03 土地市場預(yù)警：未來剛需房源將更加稀缺

土地市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，預(yù)示著剛需客群的處境可能雪上加霜。

2025年成都土地市場呈現(xiàn)出明顯的“主城豪宅化、遠(yuǎn)郊剛需化”趨勢。主城區(qū)成交地塊容積率普遍較低，樓面價屢創(chuàng)新高，這意味著未來這些項目只能打造高端改善產(chǎn)品。而遠(yuǎn)郊地塊雖然總價較低，但配套短板明顯。

數(shù)據(jù)顯示，2025年主城區(qū)成交地塊中，容積率在2.0以下的占比超過70%，這類地塊更適合打造低密度高端住宅。而適合開發(fā)剛需產(chǎn)品的高容積率地塊，主要集中在遠(yuǎn)郊區(qū)域。

更值得關(guān)注的是，主城區(qū)中小面積段地塊供應(yīng)急劇減少，開發(fā)商基于利潤考慮，更傾向于打造大戶型產(chǎn)品。這意味著，未來主城區(qū)新增供應(yīng)中將很難找到適合剛需的產(chǎn)品，剛需客群被邊緣化的趨勢將進一步加劇。

04 政策調(diào)控的兩難：平衡市場與保障剛需

面對樓市的嚴(yán)重分化，政策調(diào)控陷入兩難境地。

一方面，成都樓市需要保持穩(wěn)定，避免大起大落；另一方面，又要保障剛需客群的居住需求。當(dāng)前政策在兩者之間艱難平衡，效果有限。

限價政策反而加劇了市場扭曲。主城區(qū)高價樓盤由于限價因素，出現(xiàn)一二手房價格倒掛，刺激了投資需求，進一步擠壓了剛需的購買機會。而遠(yuǎn)郊項目雖然價格相對較低，但缺乏產(chǎn)業(yè)支撐和配套保障，剛需客戶購買后面臨就業(yè)、教育、醫(yī)療等多重困境。

保障性住房建設(shè)進度滯后，無法有效緩解剛需住房壓力。雖然政策層面多次強調(diào)加大保障性住房供應(yīng)，但實際落地規(guī)模與剛需群體的龐大需求相比，仍是杯水車薪。

05 剛需的出路在哪里？多元解決方案探析

面對嚴(yán)峻的市場環(huán)境，剛需客群需要多元化的解決方案。

首先，租房市場值得重新審視。隨著“租購并舉”政策的推進，成都租賃市場規(guī)范化程度提高，長租公寓等產(chǎn)品為剛需提供了過渡選擇。特別是在工作地點附近租房，可以節(jié)省大量通勤時間，提升生活質(zhì)量。

其次，二手房市場存在價值洼地。相比新房，部分房齡較長的二手房價格更具優(yōu)勢，且周邊配套成熟。剛需客群可以關(guān)注主城區(qū)房齡在10-15年之間的二手房，這些房源總價相對較低，地理位置優(yōu)越。

此外，共有產(chǎn)權(quán)住房等政策性住房也是重要選擇。成都正在推進共有產(chǎn)權(quán)住房試點，這類住房價格低于市場價，適合符合條件的剛需家庭。

最重要的是，剛需客群需要理性評估自身購房需求和經(jīng)濟實力，避免盲目跟風(fēng)，選擇真正適合自身情況的住房解決方案。

成都樓市就像一面鏡子，映照出城市發(fā)展的成績與挑戰(zhàn)。當(dāng)高端項目閃耀奪目時，我們更應(yīng)關(guān)注那些為城市發(fā)展默默奉獻(xiàn)的普通工作者，他們同樣值得在這座城市找到安身立命之所。

城市的活力，既需要高端人才的引領(lǐng)，也離不開普通勞動者的支撐。只有當(dāng)不同收入層次的人都能找到適合自己的安居之所，這座城市才能真正實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。