就在今天，上海第十一批次土拍落錘，三塊地全部底價(jià)成交，總攬金40.18億元。

“低密專家”國(guó)貿(mào)地產(chǎn)，以總價(jià)17.99億、樓板價(jià)2萬(wàn)元/平，底價(jià)摘得趙巷組合地塊，實(shí)現(xiàn)拿地開(kāi)門紅。

“區(qū)域操盤手”中交城投，以總價(jià)17.72億、樓板價(jià)1.85萬(wàn)元/平，在青浦老城廂拿下組合地塊，延續(xù)深耕戰(zhàn)略。

“跨界玩家”長(zhǎng)江精工，以總價(jià)4.46億，樓面價(jià)2.3萬(wàn)元/平，出人意料斬獲九亭地塊，連續(xù)第二次上海拿地。

而更值得關(guān)注的是，本輪是上海首次容積率均低2.0的土拍，標(biāo)志樓市進(jìn)入「低密時(shí)代」。

三個(gè)地塊都非市區(qū)核心區(qū)域，但產(chǎn)品發(fā)揮空間都很足，能在今年改善市場(chǎng)大放異彩。

01

低密專家國(guó)貿(mào)，摘得趙巷組合地塊

近兩年郊區(qū)土地供應(yīng)銳減，但位于青浦的趙巷板塊，一下子拿出了四塊宅地的組合地塊。

組合地塊由4幅子地塊組成，總出讓面積高達(dá)67520.41㎡，并且全部是純住宅用地，可以快速出貨值出業(yè)績(jī)。

雖然地處郊區(qū)，這里卻擁有比肩市區(qū)能級(jí)的配套，隔壁就是地標(biāo)百聯(lián)奧特萊斯，距離17號(hào)線嘉松中路站僅約700米，周邊還有山姆、世外學(xué)校配套——

屬于不可多得的成片開(kāi)發(fā)、戰(zhàn)略深耕的純住宅組合地塊

最終國(guó)貿(mào)地產(chǎn)以總價(jià)17.99億、樓板價(jià)20000元/平，底價(jià)摘得趙巷組合地塊，實(shí)現(xiàn)拿地開(kāi)門紅。

最近幾年在上海，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)是少數(shù)實(shí)現(xiàn)“差異化競(jìng)爭(zhēng)”的房企，他們圍繞非市區(qū)的高端改善區(qū)域，連續(xù)打造多個(gè)低密標(biāo)桿樓盤——

成為市場(chǎng)公認(rèn)的「低密專家」

不同的操盤打法，為他們贏得更大市場(chǎng)空間，總爺觀察到當(dāng)很多同行陷入去化難題，他們樓盤卻屢屢熱銷。

在松江廣富林，國(guó)貿(mào)·海上原墅“三連積分”：從5月首開(kāi)認(rèn)購(gòu)率188%，到7月加推233%兩小時(shí)售罄，再到8月三開(kāi)再度觸發(fā)積分。

在松江老城，聯(lián)手金地、星獅打造的萃嶼原墅首開(kāi)告捷，勁銷6.8億，再度見(jiàn)證了其在別墅領(lǐng)域強(qiáng)大的產(chǎn)品號(hào)召力。

而趙巷對(duì)國(guó)貿(mào)來(lái)說(shuō)也絕不陌生，兩年前在推出國(guó)貿(mào)虹橋璟上，對(duì)區(qū)域的理解占得先機(jī)。

2025年國(guó)貿(mào)地產(chǎn)以114.04億位列TOP 20，始終是上海樓市不可忽視的力量。

當(dāng)區(qū)域結(jié)構(gòu)性改善市場(chǎng)異軍突起，國(guó)貿(mào)在上海差異化戰(zhàn)略的成功，給行業(yè)提供了一個(gè)可借鑒的思路。

02

中交城投深耕，打出城更組合拳

當(dāng)城市進(jìn)入全面更新時(shí)代，多業(yè)態(tài)組合地塊愈發(fā)重要，這次青浦老城廂地塊就是典型。

這幅地塊位于青浦老城區(qū)域，本身就是人口密集、底蘊(yùn)雄厚的傳統(tǒng)居住區(qū)，地塊由5幅子地塊組成，總出讓面積達(dá)到73527.19㎡。

它非常考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商操盤能力，其中三幅為普通商品房+商業(yè)用地，兩幅為純住宅，容積率則分布在1.05、1.2、1.7等區(qū)間——

屬于差異化錯(cuò)配、多元化布局的“城市更新組合地塊”

最終中交城投，以總價(jià)17.72億、樓板價(jià)18467元/平，再次斬獲老城廂地塊，延續(xù)在區(qū)域的長(zhǎng)期深耕。

在總爺看來(lái)，中交城投拿地幾乎是“毫無(wú)懸念”，作為區(qū)域城市更新“總操盤手”的他們，兌現(xiàn)力和產(chǎn)品力均實(shí)現(xiàn)「加速進(jìn)化」。

一方面是首個(gè)項(xiàng)目的交付兌現(xiàn)，鳳啟虹橋去年3月底實(shí)現(xiàn)一期提前交付，9月底完成二期交付，累計(jì)迎來(lái)超560戶業(yè)主入住。

總爺去現(xiàn)場(chǎng)觀摩過(guò)，發(fā)現(xiàn)他們實(shí)現(xiàn)好房子的“平權(quán)化”，將300萬(wàn)級(jí)產(chǎn)品卷到新高度——

金色塔冠的挺拔立面、金屬吊頂?shù)木さ貛?kù)、集中式的陽(yáng)光大草坪、全功能的主題架空層，都大大超越了市場(chǎng)預(yù)期。

另一方面是新項(xiàng)目的表現(xiàn)亮眼，容積率約1.0的南廂|觀寧府，以東方建筑美學(xué)綿延青浦文脈，在青浦城區(qū)產(chǎn)品力一枝獨(dú)秀，首次亮相就拿出近萬(wàn)方示范區(qū)。

1月10日，南廂|觀寧府首批42席院墅，吸引64組客戶參與搖號(hào)選購(gòu)，短短37分鐘悉數(shù)售罄。

當(dāng)行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)，中交城投扎扎實(shí)實(shí)走出一條新路：憑借產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力、資金實(shí)力、政企合作能力和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力，圍繞一片區(qū)域長(zhǎng)期深耕。

這次拿下巨幅組合地塊后，越走越穩(wěn)的中交城投，將主動(dòng)權(quán)牢牢掌控在自己手里。

03

長(zhǎng)江精工再出手，拿下九亭濱水地塊

今天土拍唯一的單獨(dú)地塊，位于松江南九亭，板塊招拍掛市場(chǎng)已斷供十年。

首先是地塊周邊居住氛圍濃，改善需求旺盛，九亭歷來(lái)是人口密度最高的板塊之一，內(nèi)生置換需求就足以支撐項(xiàng)目。

其次是地塊指標(biāo)非常突出，濱水屬性難以復(fù)制，出讓面積僅約1.85公頃，容積率更只有1.05，還被兩條自然河道包圍。

在以高端改善為主的市場(chǎng)，對(duì)有低密產(chǎn)品能力的房企來(lái)說(shuō)，這塊地存在溢價(jià)空間——

具備打造濱水低密住區(qū)的天然土壤

讓人意外的是，這塊地最終被長(zhǎng)江精工摘得，他們斥資4.46億，以樓面價(jià)23000元/平斬獲這塊低密地塊。

長(zhǎng)江精工屬于“跨界玩家”，他們是參與建造過(guò)奧運(yùn)“鳥(niǎo)巢”、北京大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)等國(guó)家地標(biāo)級(jí)工程的鋼結(jié)構(gòu)巨頭，在全國(guó)鋼結(jié)構(gòu)行業(yè)連續(xù)六年蟬聯(lián)第一。

對(duì)于上海來(lái)說(shuō)他們也不是“生面孔”，去年9月力壓閔房集團(tuán)、象嶼地產(chǎn)拿下閔行顓橋地塊，以強(qiáng)勢(shì)姿態(tài)登陸上海市場(chǎng)。

最近顓橋項(xiàng)目公示規(guī)劃，擬建2幢6-8層洋房，以及4幢3-4層聯(lián)排，在板塊首次引入“抬板社區(qū)”，打造懸浮島嶼形態(tài)的社區(qū)。

作為近些年少有的「逆勢(shì)跨界玩家」，2025年前三季度的歸母凈利潤(rùn)約為5.9億，這一次拿地幾乎就用了大半年利潤(rùn)，代表對(duì)上海樓市的絕對(duì)信心。

至于能不能用產(chǎn)品征服客戶，首個(gè)項(xiàng)目的亮相極為重要，總爺也會(huì)持續(xù)關(guān)注。

04

全部底價(jià)成交，上海進(jìn)入「低密時(shí)代」

龍年的兩場(chǎng)土拍，并沒(méi)有延續(xù)去年尤其是上半年的火爆行情，連續(xù)兩輪都是全部底價(jià)成交。

但同時(shí)通過(guò)這兩輪土拍，大家也可以看出，今年上海土地市場(chǎng)兩個(gè)明顯的「風(fēng)向標(biāo)」。

一是聚焦「區(qū)域改善市場(chǎng)」，非市區(qū)核心板塊開(kāi)始“開(kāi)閘”

去年土拍市場(chǎng)，關(guān)注焦點(diǎn)全部聚焦在“地王”，而下半年以來(lái)，很多“地王”去化并未達(dá)預(yù)期，市區(qū)市場(chǎng)暫時(shí)不缺庫(kù)存。

經(jīng)歷兩年“低供應(yīng)”后，外圍區(qū)域出現(xiàn)“結(jié)構(gòu)化真空”，不少改善需求有待釋放。

因此你會(huì)發(fā)現(xiàn)，今年土地出讓的森蘭、趙巷、九亭，都是斷供多年的改善區(qū)域，也成為房企的布局重點(diǎn)。

二是上海進(jìn)入「低密時(shí)代」，洋房別墅類產(chǎn)品備受市場(chǎng)歡迎

本輪土拍地塊容積率全部低于2.0，開(kāi)創(chuàng)了上海土拍的先河，也體現(xiàn)市場(chǎng)對(duì)低密產(chǎn)品的認(rèn)可。

總爺關(guān)注到，無(wú)論是市區(qū)還是郊區(qū)，低密產(chǎn)品都在跑出「獨(dú)立行情」。

比如中建壹品外灘元境，首開(kāi)熱銷112套，去化率突破82%，拿下風(fēng)貌首開(kāi)去化套數(shù)紀(jì)錄，操盤核心就是“用平層價(jià)格買低密風(fēng)貌”。

又比如閔行的尚園，首開(kāi)44套別墅1小時(shí)售罄，當(dāng)天勁銷5.2億，在區(qū)域市場(chǎng)一枝獨(dú)秀，最核心賣點(diǎn)就是“千萬(wàn)級(jí)空間質(zhì)價(jià)比”。

當(dāng)“好房子”真正成為關(guān)注焦點(diǎn)，區(qū)域性、結(jié)構(gòu)化、低密度的產(chǎn)品，依舊有廣袤的市場(chǎng)空間。

對(duì)于本輪土拍，大家怎么看？歡迎點(diǎn)贊、留言一起討論。