以國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)為基準(zhǔn)（設(shè)定2016年1月為100點(diǎn)），截至2025年11月，有26個(gè)城市的房價(jià)指數(shù)已跌破100點(diǎn)，意味著其房價(jià)已低于或持平于2016年初的水平，即“回到十年前”。

房價(jià)分化顯著

26城跌回十年前：包括呼和浩特、哈爾濱、長春、石家莊、貴陽、鄭州6個(gè)省會，以及金華、泉州、溫州、安慶、丹東、吉林、包頭、錦州、牡丹江、南充、遵義、瀘州、岳陽、襄陽、宜昌、常德、韶關(guān)、桂林、北海、湛江等20個(gè)普通地級市。

44城保持抗跌：無錫、杭州、合肥、北京、上海、成都、廣州、深圳等城市房價(jià)較2016年基準(zhǔn)值高出20%以上，其中杭州二手房指數(shù)達(dá)139.02，北京136.08，上海133.75。

詳細(xì)原因分析

這一現(xiàn)象是多重因素長期疊加作用的結(jié)果：

1. 經(jīng)濟(jì)與人口基本面的根本性變化

? 增長動力轉(zhuǎn)換：這些城市多屬于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)（如資源、重工業(yè)）占比較高或傳統(tǒng)外貿(mào)加工型城市，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級過程中面臨挑戰(zhàn)，新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展相對滯后，導(dǎo)致整體經(jīng)濟(jì)增長放緩。

? 人口持續(xù)流出或增長停滯：除部分省會外，名單中大量是普通地級市。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)入后半程，人口持續(xù)向核心城市群、省會城市聚集，導(dǎo)致這些城市人口吸引力下降，甚至出現(xiàn)凈流出。房地產(chǎn)長期看人口，人口的流失直接削弱了住房需求的根基。

2. 房地產(chǎn)市場供需關(guān)系的深刻逆轉(zhuǎn)

? 歷史庫存積壓：許多城市在2015-2018年的棚改貨幣化浪潮中，新建了大量住宅。當(dāng)政策紅利退去、需求放緩后，形成了巨大的存量待售房源。

? 需求提前透支：當(dāng)年的棚改和房價(jià)上漲熱潮，在一定程度上透支了未來的購房需求。當(dāng)前有效需求（尤其是改善性和投資性需求）已大幅萎縮。

? 預(yù)期發(fā)生根本轉(zhuǎn)變：隨著“房住不炒”理念深入人心，房價(jià)“只漲不跌”的預(yù)期被打破。購房者更加理性，投資投機(jī)需求大幅退潮，導(dǎo)致市場交易活躍度下降。

3. 全國性政策與市場周期的疊加影響

? 調(diào)控政策的長期性：全國范圍內(nèi)持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，特別是信貸政策的收緊，抑制了全國市場的整體熱度，非核心城市首當(dāng)其沖。

? 周期性下行壓力：房地產(chǎn)市場本身存在周期。在經(jīng)歷了長達(dá)十年的上行大周期后，市場進(jìn)入調(diào)整階段，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱的城市調(diào)整幅度更大、時(shí)間更長。

主要影響

1. 對當(dāng)?shù)鼐用褙?cái)富的影響：早期購房者，特別是高點(diǎn)入市的投資者，面臨資產(chǎn)賬面縮水，財(cái)富效應(yīng)減弱。

2. 對地方財(cái)政的影響：土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收是地方財(cái)政的重要來源。房價(jià)下跌、市場冷淡將直接影響地方財(cái)政收入，制約城市建設(shè)和公共服務(wù)投入。

3. 對市場信心的影響：房價(jià)持續(xù)下跌會進(jìn)一步強(qiáng)化觀望情緒，導(dǎo)致市場陷入“價(jià)格下跌-需求觀望-交易冷清”的負(fù)向循環(huán)，去庫存難度加大。

4. 凸顯區(qū)域分化格局：這26個(gè)城市與北上廣深及部分強(qiáng)二線城市的房價(jià)堅(jiān)挺形成鮮明對比，標(biāo)志著中國房地產(chǎn)市場從“普漲普跌”進(jìn)入“高度分化”的新階段。分化不僅存在于城市之間，也存在于同一城市的不同板塊之間。

未來展望與趨勢

1. 分化將持續(xù)深化：“強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者承壓”的格局將是長期趨勢。人口、資本、技術(shù)將持續(xù)向少數(shù)核心城市群集聚，這些區(qū)域的房產(chǎn)更具韌性。而缺乏核心競爭力的城市，房地產(chǎn)市場可能長期低位運(yùn)行。

2. 政策趨向精準(zhǔn)化：全國“一刀切”的調(diào)控政策已逐步轉(zhuǎn)向。未來政策更強(qiáng)調(diào)“因城施策”，甚至“一區(qū)一策”。對于房價(jià)下行壓力大的城市，預(yù)計(jì)會有更多鼓勵合理住房消費(fèi)的扶持政策出臺（如補(bǔ)貼、公積金政策優(yōu)化等），以穩(wěn)定市場。

3. 回歸居住本質(zhì)：在這些城市，房地產(chǎn)的投資屬性已極大弱化。市場將更純粹地回歸到居住屬性，房價(jià)由當(dāng)?shù)鼐用竦膶?shí)際收入和居住需求支撐。

4. 新的發(fā)展模式探索：地方政府將不得不減少對“土地財(cái)政”的依賴，更加專注于發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)、改善營商環(huán)境來吸引人口和產(chǎn)業(yè)，從而為房地產(chǎn)市場構(gòu)筑長期健康的基礎(chǔ)。

總結(jié)而言，26城房價(jià)回到十年前，是中國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷長期高速發(fā)展后，與經(jīng)濟(jì)規(guī)律、人口結(jié)構(gòu)重新匹配的必然調(diào)整。它清晰地揭示了房地產(chǎn)市場的區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)差異，并為投資者、購房者和政策制定者提供了重要的市場信號：普漲時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，選擇比努力更重要，房產(chǎn)價(jià)值將更加緊密地與城市的核心價(jià)值綁定。