01

楔子

這兩天刷到一則新聞，說的是：上海靜安區(qū)將開展住房“以舊換新”試點(diǎn)，對(duì)持有70㎡以內(nèi)、總價(jià)400萬(wàn)元以內(nèi)老公房的業(yè)主，公租公司將直接收購(gòu)舊房，幫助居民置換靜安區(qū)的新房。

在目前的樓市狀態(tài)下，這樣的措施無(wú)疑是提振“市場(chǎng)信心”，促進(jìn)樓市發(fā)展的。

今天這篇文章，就來聊聊：靜安區(qū)“以舊換新”的房產(chǎn)政策，到底意味著什么？

02

簡(jiǎn)介

我們先來看看這個(gè)政策的詳情：

對(duì)持有70㎡以內(nèi)、總價(jià)約400萬(wàn)以內(nèi)老公房的業(yè)主，靜安區(qū)公租公司將直接收購(gòu)舊房，幫助居民置換靜安區(qū)的新房。

1、居民先選購(gòu)靜安區(qū)心儀的新房并完成認(rèn)購(gòu)，鎖定優(yōu)惠價(jià)格和房源；

2、居民提出申請(qǐng)，第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)將對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行公正估值，確保居民權(quán)益不受損；

3、價(jià)格合適，憑新房網(wǎng)簽合同，按回收流程辦理二手交易過戶手續(xù)，安全透明，房管局全程監(jiān)管。

而這一試點(diǎn)，與2025年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確的“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房”的政策導(dǎo)向高度契合。

老舊公房收購(gòu)之后可以作為人才公寓使用，而居民賣掉了老公房之后就可以購(gòu)買本區(qū)的新建商品房，很好的解決了“去庫(kù)存”的問題。

日前，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)一處在售樓盤保利“譽(yù)靜安”推出了首批房源。

03

流程再造

老百姓買新房的普遍流程是：“先賣掉舊住房，然后再買新房”，不然總覺得手頭有點(diǎn)緊。所以一直在糾結(jié)，到底是先買還是先賣？

而這兩年，要賣掉老房子其實(shí)并沒那么容易。不光是房子賣不上價(jià)，還有即使降價(jià)了，卻也遲遲賣不掉的尷尬。

而賣不掉老房子，想換新房的念想也就沒有那么強(qiáng)烈了，真正的“剛需”其實(shí)并沒想象的那么多，大多數(shù)家庭還是”能將就、就先將就“的想法。

而這次靜安的試點(diǎn)，其實(shí)是打破了原有的購(gòu)房邏輯。只要你的老房子符合政府收購(gòu)的要求，你就不存在遲遲賣不掉的困擾了。

這就能很好的幫你下定“換房”的決心了。

至于價(jià)格問題，這個(gè)其實(shí)只有等試點(diǎn)真正有房子這么操作了，才能知道價(jià)格是不是“市場(chǎng)價(jià)”！

但市場(chǎng)價(jià)也是會(huì)隨著時(shí)間在波動(dòng)的，所以也很難衡量其準(zhǔn)確性的。只要老百姓愿意賣了，這就是市場(chǎng)價(jià)。

如果政策出來，老百姓不愿意賣，那也就說明價(jià)格和購(gòu)房者心中的市場(chǎng)價(jià)還有差距！

04

舊房新顏

從購(gòu)房者的角度來說，這個(gè)政策對(duì)于老百姓是利好。而對(duì)于政府來說，也是解決保障租房和新房去化問題的好工具。

上海的外來人才數(shù)量巨大，保障性租賃用房的需求一直很大。

前面上海還推出過“躉租房”的概念，就是將市中心的老房子長(zhǎng)租下來，讓老人到郊區(qū)去住更大的房子，享受更好的服務(wù)；而騰出來的房子，作為新青年到上海第一站的居所使用。

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而這幾年，上海的老舊公房普遍都經(jīng)過了1-2輪的“美麗家園”改造，不管是從外觀還是設(shè)施，都得到了明顯的提升，有些甚至都裝上了電梯。

只要內(nèi)部裝修一下，70平以下的房子完全可以滿足3-4位上海新青年的居住需求。其實(shí)和自如的模式類似，只是實(shí)施的主體不同而已。

05

資金問題

上海作為超大城市，存量住房問題其實(shí)是全國(guó)的縮影。

市區(qū)老公房”以舊換新“，采用“政府引導(dǎo)+國(guó)企參與+市場(chǎng)運(yùn)作”的模式，避免了政府“大包大攬”，也更加有利于市場(chǎng)的有序發(fā)展。

據(jù)報(bào)道，靜安區(qū)計(jì)劃通過“以舊換新”籌集1000套保障房。如果按照400萬(wàn)一套定格計(jì)算，那就是40億元。

但是錢從哪里來呢？

目前雖然沒有詳細(xì)的說明，但區(qū)屬國(guó)有企業(yè)作為直接收購(gòu)的主體和資金承擔(dān)方，想必資金是有保障的。

就像前兩年老舊小區(qū)修繕的主體也是區(qū)屬國(guó)有企業(yè)，而資金的支付卻是市區(qū)兩級(jí)財(cái)政那樣，這次的”以舊換新“也多半是這樣的模式。

那會(huì)不會(huì)產(chǎn)生”公平性“的爭(zhēng)議呢？

可能有網(wǎng)友會(huì)質(zhì)疑：這是一種變相的補(bǔ)貼特定人群的做法。只有符合條件的房子才能享受這種政策，而其他的潛在消費(fèi)者卻得不到這樣的實(shí)惠！

但我想：任何政策的出臺(tái)，公平性都是相對(duì)的，總會(huì)有一部分人首先”收益“，一部分人遲一些。

如果這個(gè)試點(diǎn)效果明顯，范圍可能就會(huì)擴(kuò)大到整個(gè)上海，面積也未必局限在70平方米以下。如果效果不明顯，那些對(duì)于公平性的質(zhì)疑也就不會(huì)再出現(xiàn)了。

所以從這個(gè)角度來說，公平性也就沒什么可質(zhì)疑的。

06

結(jié)束語(yǔ)

上海市中心的”老破小“，是上世紀(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，為當(dāng)時(shí)的社會(huì)發(fā)展做出了貢獻(xiàn)。而隨著人民群眾生活水平的提高，這些老房子制約了老百姓對(duì)美好生活的向往。

但大拆大建的時(shí)代已經(jīng)過去了，只有通過”繡花“般的城市更新，”騰籠換鳥“的方式激發(fā)這些老房子的活力。

而”以舊換新“的試點(diǎn)，就是新房去化和保障租房一舉兩得的事情。但成功的關(guān)鍵還在于微觀操作與宏觀目標(biāo)如何有效的結(jié)合上。