作者最近刷到一些短視頻，一些UP主宣稱房?jī)r(jià)即將上漲，也有人宣稱房?jī)r(jià)跌勢(shì)難改。

判斷，需要建立在事實(shí)基礎(chǔ)之上的，這是我們通過(guò)很多年斗爭(zhēng)才明白的道理?，F(xiàn)實(shí)會(huì)是怎樣的呢？

不妨看看一份記錄了2019年至2025年每年12月的官方數(shù)據(jù)。

這份《70個(gè)大中城市二手房?jī)r(jià)格同比漲跌分布》圖表，像一張清晰的溫度計(jì)，量出了這些年樓市真實(shí)的冷熱變化。

它展現(xiàn)的不是某個(gè)城市的個(gè)案，而是七十座重要城市的整體面貌。

價(jià)格的漲跌，被細(xì)致地分入了不同的區(qū)間，從超過(guò)115%到低于89%，每一個(gè)格子里的數(shù)字，都代表著多少城市處在那樣的價(jià)格狀態(tài)里。

圖表的第一行，是漲幅最高的“115+”區(qū)間。在2019年12月，有1個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格同比漲幅如此之高，即不考慮價(jià)格因素，這座城市的二手房房?jī)r(jià)比去年同期增長(zhǎng)了15%。

時(shí)光流轉(zhuǎn)到2025年12月，這個(gè)頂尖的漲幅區(qū)間里，已經(jīng)沒(méi)有任何一座城市的身影了。

那個(gè)處在最高位置區(qū)間的城市，已經(jīng)下降到98%到99%，相當(dāng)于在2024年同期的基礎(chǔ)上小降1%-2%。

這說(shuō)明了，普漲時(shí)代的狂熱早已褪去。

真正揭示大勢(shì)變化的，是圖表中間及偏下的部分。代表價(jià)格基本持平的“100~101”區(qū)間及以下的，在早些年分布的城市并不多。

但近幾年，尤其是2024和2025年，我們可以觀察到城市數(shù)量開(kāi)始向“100”這條基準(zhǔn)線附近及以下區(qū)域集中。

這意味著，越來(lái)越多的城市，其二手房?jī)r(jià)格同比漲幅歸零，甚至步入下跌通道。

例如，在“98~99”、“97~98”這樣的微跌區(qū)間，2025年分布的城市數(shù)量，顯然比2019年時(shí)要多出不少。

這種分布重心的整體下移，是圖表傳遞出的最強(qiáng)烈信號(hào)。

如果我們把目光投向代表價(jià)格下行壓力更大的綠色區(qū)域，趨勢(shì)則更為直觀。在“90~91”、“89~90”乃至“88~89”這些跌幅超過(guò)10%的區(qū)間里，2025年存在的城市數(shù)量，與2019年形成了鮮明對(duì)比。

幾年前，這些深度調(diào)整區(qū)間里可能只有零星幾個(gè)城市，而到了2025年，我們可以看到有數(shù)個(gè)城市分布于此。

趨勢(shì)無(wú)可爭(zhēng)議：經(jīng)歷數(shù)年的波動(dòng)后，價(jià)格出現(xiàn)較明顯同比下跌的城市群體擴(kuò)大了。這不再是零星現(xiàn)象，而成了一種需要正視的分布特征。

這份逐年對(duì)比的圖表，講述了一個(gè)關(guān)于分化和收斂的故事。分化體現(xiàn)在，城市間的走勢(shì)差異巨大，最高與最低的漲幅區(qū)間始終同時(shí)存在。

收斂則體現(xiàn)在，大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)變動(dòng)幅度，正在從過(guò)去那種極度發(fā)散的狀態(tài)，向更集中、更平緩的區(qū)間靠攏。

狂飆突進(jìn)的上漲和斷崖式的下跌都只是少數(shù)，更多的人面對(duì)的，是一個(gè)價(jià)格運(yùn)動(dòng)節(jié)奏放緩、趨勢(shì)變得溫和的市場(chǎng)。

這種“中間聚集、兩頭分散”的分布形態(tài)，或許就是新階段的常態(tài)。

房地產(chǎn)的基本邏輯正在被重塑。過(guò)去那種基于普遍上漲預(yù)期的投資模式，在數(shù)據(jù)面前顯得越來(lái)越蒼白。

圖表中的數(shù)字冷靜地告訴我們，從整體看，市場(chǎng)動(dòng)能已與五六年前不同。對(duì)于購(gòu)房者而言，這意味著需要更精細(xì)地審視自己所在的城市，甚至具體的片區(qū)。

籠統(tǒng)地問(wèn)“房?jī)r(jià)漲還是跌”，答案可能毫無(wú)意義，因?yàn)椴煌芗?jí)、不同區(qū)位的城市，正走在截然不同的路徑上。

圖表的價(jià)值，就在于它剝?nèi)チ嘶\統(tǒng)的情緒，展示了復(fù)雜而真實(shí)的譜系。

那么，回到最初的疑問(wèn)，房?jī)r(jià)究竟怎么樣了？圖表給出的答案不是簡(jiǎn)單的“漲”或“跌”，而是一幅流動(dòng)的、充滿細(xì)節(jié)的圖景。

它顯示壓力是真實(shí)存在的，但也遠(yuǎn)未到全面崩潰的境地；它顯示樂(lè)觀需要更多支撐，因?yàn)槌掷m(xù)普漲的土壤已經(jīng)變化。