2026年1月28日，這一天，中國(guó)房地產(chǎn)的歷史劇場(chǎng)迎來了一場(chǎng)極具宿命感的雙重大戲：

一邊是萬科前董事會(huì)主席郁亮疑似“失聯(lián)”的消息震動(dòng)全城，另一邊，被稱為房企緊箍咒的“三道紅線”悄然退出舞臺(tái)。

明星謝幕，鐵律終結(jié)，兩條新聞撞在同一天，不僅把“舊王”萬科的命運(yùn)推上聚光燈，更像是一次周期終點(diǎn)的信號(hào)彈。

01

退休20天后，郁亮被曝“失聯(lián)”

1月28日，有市場(chǎng)消息稱，萬科前董事會(huì)主席、執(zhí)行總裁郁亮近期疑似失聯(lián)，時(shí)間已有半個(gè)月左右。

此時(shí)距離今年1月8日，郁亮因到年齡退休向萬科董事會(huì)辭去公司董事、執(zhí)行副總裁職務(wù)，剛剛過去20天。

消息一出，市場(chǎng)瞬間炸鍋。大家都在問：這是真的假的？他到底去哪了？

值得一提的是，就在其傳出失聯(lián)前不久，行業(yè)內(nèi)就有傳言稱，郁亮的退休安排是為了更好地進(jìn)行調(diào)查。

對(duì)于郁亮近期動(dòng)態(tài)，萬科集團(tuán)的反應(yīng)頗為微妙，只來了一句“并不清楚”，不予置評(píng)。

值得注意的是，這不是萬科第一次核心高管“失聯(lián)”。

就在一年前，2025年1月27日，春節(jié)前夕，萬科董事會(huì)主席郁亮、總裁祝九勝、董秘朱旭三人齊刷刷辭職。隨后，深鐵系的辛杰空降接任董事會(huì)主席。

那會(huì)兒祝九勝就一度傳出“失聯(lián)”，雖然他當(dāng)時(shí)發(fā)朋友圈辟了謠，然而9個(gè)月后，2025年10月，祝九勝就被正式采取刑事強(qiáng)制措施。

與此同時(shí)，從郁亮手中接任萬科董事主席職務(wù)的辛杰，也在這一期間被傳出被帶走的消息。

可以說，從萬科核心管理層去年年初至今，剛好一年的時(shí)間里，辛杰、祝九勝、郁亮已經(jīng)先后“失聯(lián)”。

在這樣的背景下，郁亮“失聯(lián)”的消息，自然被市場(chǎng)解讀為“另一種異常”。

在萬科這樣風(fēng)雨飄搖的關(guān)鍵時(shí)刻，任何異常都被無限放大。不是大家有多八卦，而是高管層的連鎖反應(yīng)，已經(jīng)讓市場(chǎng)神經(jīng)高度緊繃。

02

狠人郁亮：從另類到領(lǐng)跑，再到墜落

郁亮這個(gè)人，在地產(chǎn)圈絕對(duì)是個(gè)狠角色。他的職業(yè)軌跡，活脫脫就是一部房地產(chǎn)版的“逆行者”傳記。

1990年代，地產(chǎn)還是草莽江湖，北大畢業(yè)的高材生都擠破頭進(jìn)體制內(nèi)或外企，郁亮卻偏偏選了個(gè)其貌不揚(yáng)的萬科。

沒人理解他，但他認(rèn)準(zhǔn)了方向，硬是從一個(gè)“不被看好”的小伙子，干到了萬科的接班人。

郁亮對(duì)自己也夠狠。45歲前，他是個(gè)典型中年油膩胖子。后來他橫下一條心，五年減掉50斤，登珠峰、刷全馬，把自己逼成了地產(chǎn)圈的“健身勞?！?。別人過生日喝酒吃肉，他給自己準(zhǔn)備的禮物是六塊腹肌和一身高定西裝。

最讓人稱贊的是，他敢在地產(chǎn)行業(yè)狂熱的時(shí)候說真話。

2014年，正是地產(chǎn)圈的黃金時(shí)代，郁亮卻寫了篇《房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代》，直言以后錢越來越難掙了。

2018年，“活下去”三個(gè)大字寫在萬科秋季例會(huì)的舞臺(tái)上。那會(huì)兒，萬科還是房企老大哥，誰都覺得他是在作秀，沒幾個(gè)人真信。現(xiàn)在證明，郁亮是個(gè)吹哨人，不過沒人聽他的，錯(cuò)過了最后一次自救的機(jī)會(huì)。

不過，也不能怪同行質(zhì)疑，因?yàn)樗麄冸S后就發(fā)現(xiàn)，萬科這位“帶頭大哥言行不一”。

因?yàn)閯偤巴辍盎钕氯ァ焙螅f科轉(zhuǎn)頭就成了土拍市場(chǎng)的大買家。

2018-2022五年間，萬科拿地總金額超過6500億，逆勢(shì)加倉。

大家都看愣了：你這不是剛預(yù)警“錢難賺”嗎？怎么轉(zhuǎn)頭就梭哈？

當(dāng)然，萬科的這種激進(jìn)下注，背后當(dāng)然是高杠桿，高負(fù)債。

2018年，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率飆到84.59%，是歷史最高。

那會(huì)兒銷售突破6000億，凈利潤(rùn)337億，手里貨幣資金近1900億，看起來風(fēng)光無限?？烧l能想到，幾年后會(huì)急轉(zhuǎn)直下？

2021年開始，政策收緊、市場(chǎng)收縮，萬科的現(xiàn)金流迅速吃緊。

2024年直接爆雷，凈虧損495億，手里能動(dòng)用的現(xiàn)金只剩600多億，還得優(yōu)先保交樓。

1500多億的短期債，現(xiàn)金短債比只有0.4，壓力山大。最后只能靠大股東深鐵救場(chǎng)，借了300多億才勉強(qiáng)續(xù)命。

郁亮的職業(yè)生涯，有功有過，既是地產(chǎn)輝煌時(shí)代的參與者，也是行業(yè)泡沫的見證者。

他提前喊出“活下去”，可惜自己也沒能優(yōu)雅地活下來。

03

三道紅線謝幕：政策周期的終章

更具歷史意味的是，就在郁亮“失聯(lián)”的同一天，房地產(chǎn)行業(yè)的另一條大新聞同樣刷屏：“三道紅線”退出歷史舞臺(tái)。

2020年，三道紅線橫空出世，硬生生把房企的高杠桿模式一刀切斷。

過去五年，這條鐵律成了壓在所有開發(fā)商頭上的達(dá)摩克利斯之劍。

一夜之間，負(fù)債成了原罪，規(guī)模擴(kuò)張的路被徹底封死。無數(shù)房企轟然倒下，金融體系底層邏輯也跟著被重塑。

如今隨著三道紅線退出歷史舞臺(tái)，監(jiān)管部門不再強(qiáng)制要求房企每月上報(bào)三道紅線指標(biāo)，這背后的信號(hào)再明顯不過。不是要重新放任負(fù)債，而是規(guī)則變了——從“防止膨脹”切換到“清理殘局”。

三道紅線的歷史任務(wù)完成了：該倒的都倒了，剩下的都老實(shí)了。不用再靠行政命令壓著，市場(chǎng)自己就學(xué)會(huì)了怕死，現(xiàn)金流成了唯一信仰。

如今，監(jiān)管開始關(guān)注“資產(chǎn)負(fù)債率”和“屬地專班”，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“一城一策、一企一策”的“微創(chuàng)手術(shù)”階段。這個(gè)政策松綁，成了2026年市場(chǎng)出清的最后一塊拼圖。

市場(chǎng)對(duì)這條新聞的反饋也非常積極，新聞出來之后港股地產(chǎn)股全線爆發(fā)，連帶著白酒板塊都跟著走高。

開發(fā)商們終于喘了口氣，但也明白，寬松只是過渡，真正的黃金時(shí)代回不來了。

04

終局時(shí)刻，命運(yùn)交匯

2026年1月底，郁亮的“失聯(lián)”與三道紅線的隱退，像是劇本里精心安排的命運(yùn)交點(diǎn)。

一個(gè)是“舊王”徹底謝幕，一個(gè)是“鐵律”正式終結(jié)。

這一刻，不只是個(gè)人的狼狽，也是整個(gè)時(shí)代的終局。

正如丘吉爾所說：“這不是結(jié)束，甚至不是結(jié)束的開始，而只是開始的結(jié)束?！?/p>

中國(guó)房地產(chǎn)，終于走到了周期性出清的門口。

舊世界的喧囂正在落幕，新世界的曙光，還在天邊。

這場(chǎng)風(fēng)暴，誰都逃不開。我們只能目送那些跌倒的身影，期待下一個(gè)清晨。