誰能想到，昔日的地產(chǎn)一哥，有一天會(huì)走到要靠“債務(wù)展期”來續(xù)命的地步。

以前，它靠著“深鐵兜底”站在風(fēng)口浪尖；如今終于得靠自己扛過去的債、賣不動(dòng)的房、撐不住的現(xiàn)金流。

故事都不敢這樣編，偏偏它就是2026年上演的真實(shí)一幕。

01.靠別人續(xù)命的日子，終于到頭了

1月21日，萬科首筆公司債“21萬科02”成功達(dá)成展期，92%的債權(quán)人投了支持票。

緊隨其后，1月27日晚間，萬科又宣布旗下“22萬科MTN004”和“22萬科MTN005”兩筆中期票據(jù)的展期方案，亦在持有人會(huì)議上獲得100%表決通過。

不過話說回來，表面看是場(chǎng)勝利，但細(xì)想其實(shí)還是挺心酸的。

以前萬科背后有深圳地鐵集團(tuán)撐腰，大家覺得它穩(wěn)，覺得它不會(huì)出一絲一毫的問題。

但沒想到去年開始，這棵“大樹”也開始搖搖欲墜了：

國(guó)企不是印鈔機(jī)，深鐵自己2024年就虧了334億，其中121億就是因?yàn)槿f科。

據(jù)說它累計(jì)借給萬科308億，但11月2日簽的協(xié)議把上限卡死在220億，已經(jīng)用了204億，剩下22.9億夠干啥？

咱們簡(jiǎn)單算筆賬，萬科的有息負(fù)債高達(dá)3629億，其中一年內(nèi)要還的就有1513億，而賬上現(xiàn)金只有656億，缺口接近900億。今年11月到明年6月，要還的債券本息還有155億，美元債利息也有3000萬美元。

深鐵那22.9億？連零頭都不夠。

更引人注意的是，之前深圳控股公告稱，其子公司計(jì)劃融資25億元供兩個(gè)控股股東使用，按股權(quán)比例分配，深鐵置業(yè)將獲得約12億元。

這也意味著，深鐵那次借給萬科的錢，并非完全自有資金，而是從外部籌措而來——“地主家也沒有余糧了”。

說到底，深鐵自己都顧不上自己了，哪還能一直給萬科“輸血”？

02.萬科不是“想展期”，是“不得不展期”

有人問，萬科為啥要展期？不能直接還嗎？

說白了，有錢誰不想一次性還清，關(guān)鍵是真拿不出那么多錢。

2024年萬科巨虧近500億，2025年三季報(bào)顯示，其前三季度凈虧損280.2億元，另據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2025年萬科合約銷售1339億元，同比下滑45.6%。

在百?gòu)?qiáng)房企里，跌得最慘的就是它，跌幅比恒大、融創(chuàng)這種“問題房企”還猛。

一邊是房子賣不動(dòng)，回款慢；

另一邊是債務(wù)一個(gè)接一個(gè)到期

這種局面下，不延期還能怎么辦？

說白了，展期又不是賴賬，而是在爭(zhēng)取活下去的機(jī)會(huì)。

是萬科在向市場(chǎng)說一句話：“我還活著，但我需要時(shí)間�！�

03.深鐵退場(chǎng)，萬科只能靠自己走了

過去大家覺得萬科是“國(guó)資房企”，背后有靠山不會(huì)出事。

可2025年底簽的那份協(xié)議，就很明顯了，直接把上限卡死在220億，深鐵不再無限支持了，

這就像一個(gè)曾經(jīng)一直幫你渡過難關(guān)的親戚，這次卻說：“我也困難，以后你得靠自己了。”

所以萬科做了三件事：

1. 啟動(dòng)債務(wù)延期，先活下來再說；

2. 收縮新項(xiàng)目，控制成本；

3. 更關(guān)鍵的是，試圖挽回市場(chǎng)信心。

不過說實(shí)在的，這個(gè)時(shí)候喊口號(hào)肯定是沒用的，能不能活下去，最終還得看房子能不能賣出去。

04.展期只是緩一口氣，活下去還得靠賣房

債務(wù)能展期，時(shí)間可以爭(zhēng)取，但手頭有沒有足夠的現(xiàn)金流，才是硬道理。

問題是，現(xiàn)在的房子真的太難賣了。

前幾年大家搶著買房，現(xiàn)在房企促銷都得靠“打折+送裝修+包租”這樣的組合拳。

連萬科這樣的大品牌，庫(kù)存也壓著，它都賣不動(dòng)，其他房企的處境可想而知。

再多展期也救不了市場(chǎng)。

如果銷售回不來，回款上不去，萬科遲早還是得面對(duì)更嚴(yán)峻的局面。

這不是說笑話，據(jù)說萬科的開發(fā)業(yè)務(wù)稅后毛利率已跌到負(fù)的10.5%，賣一套房不僅不賺錢，還要倒貼錢，這意味著萬科失去了最核心的造血能力，變成了靠輸血維生的重癥病人。

這種情況如果持續(xù)下去，結(jié)果就不難預(yù)料了。

05.萬科的這一步，也是行業(yè)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)

為什么大家都緊盯著萬科？

因?yàn)樗切袠I(yè)標(biāo)桿，是中國(guó)房地產(chǎn)的一面“旗幟”，它的一舉一動(dòng)，都會(huì)在業(yè)內(nèi)掀起漣漪。

但如果連它都得靠展期來“續(xù)命”，其他情況就可想而知了？

這個(gè)事情，也傳遞出三個(gè)很重要的信號(hào)：

1. 國(guó)企不再無條件兜底，房企必須靠自己活下去；

2. 債務(wù)展期的現(xiàn)象會(huì)越來越多，這不一定是壞事，而可能成為新常態(tài)；

3. 未來誰能把房子賣出去，誰才能真正活下來。

所以，無論你是房企老板、買房人還是投資者，現(xiàn)在都應(yīng)該換一種視角看待房地產(chǎn)了。

別再盲目迷信品牌、背景或規(guī)�！掷镉袥]有足夠的現(xiàn)金流，才是生存的關(guān)鍵。

總結(jié)：萬科曾是房地產(chǎn)行業(yè)最穩(wěn)健的標(biāo)桿，深鐵是深圳最優(yōu)質(zhì)的國(guó)資平臺(tái)，當(dāng)這兩者組合都面臨挑戰(zhàn)時(shí)，說明舊模式已徹底失效。未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)，沒有救世主，只有自救者。

同時(shí)它們的故事也給我們每個(gè)人一個(gè)警醒：靠天靠地，不如靠自己。