龍湖集團2025年的銷售額表現(xiàn)，堪稱中國房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期的一個標志性案例。其合同銷售金額從2024年的1011.2億元驟降至631.6億元，同比暴跌37.54%，降幅遠超行業(yè)平均水平。

一、銷售額暴跌的全景掃描：數(shù)據(jù)、結(jié)構(gòu)與走勢

1. 核心數(shù)據(jù)斷崖式下滑

? 合同銷售金額：631.6億元，同比減少379.6億元，下降37.54%。

? 合同銷售面積：518.6萬平方米，同比下降27.2%。

? 銷售單價：銷售額降幅遠大于面積降幅，表明平均售價也顯著下行，這與行業(yè)整體價格回調(diào)趨勢一致。

2. 區(qū)域表現(xiàn)：高度聚焦與戰(zhàn)略收縮

分區(qū)域看，銷售高度集中于核心城市群，非核心區(qū)域則大幅收縮：

? 長三角區(qū)域：171.7億元，貢獻最高。

? 西部區(qū)域：182.4億元（主要為重慶、成都），次之。

? 環(huán)渤海區(qū)域：152.1億元。

? 華南與華中區(qū)域：分別僅68.0億元和57.4億元。

公司全年超過90%的可售房源集中在一二線城市，堅決從低能級城市撤退。

3. 時間走勢：下半年壓力急劇惡化

? 上半年：合同銷售額350.1億元，同比已下降31.51%。

? 下半年：銷售動能衰竭，頹勢加劇。特別是9月、10月、11月，銷售額同比降幅分別高達38.60%、55.36%和57.18%。

? 12月單月：銷售額僅37.7億元，同比暴跌53.6%，顯示年底市場極度冰冷，去化異常艱難。

二、暴跌的根源：一場主動的“戰(zhàn)略剎車”

龍湖銷售額的暴跌，遠非市場波動的被動結(jié)果，而是管理層在2025年年初就定下的核心戰(zhàn)略目標的直接體現(xiàn)。

1. 戰(zhàn)略重心根本性轉(zhuǎn)移：“去庫存”壓倒“沖規(guī)模”

自2025年4月的業(yè)績會起，公司管理層在多個場合反復強調(diào)，年度核心任務就是 “快速去庫存、換回有質(zhì)量回款” ，并加快對商辦、車位及現(xiàn)房等滯重存貨的去化。這意味著公司主動放棄了以規(guī)模增長為導向的傳統(tǒng)開發(fā)模式，將現(xiàn)金流安全與資產(chǎn)質(zhì)量置于首位。

2. 經(jīng)營原則：“寧可少賣，不可虧本”

在這一原則下，龍湖大幅削減了在非核心城市的推盤，堅決不做虧本買賣來換取虛假的銷售規(guī)模。全年新增土地投資極度謹慎，僅新增一塊土地儲備，權益地價7.66億元，新增土建面積同比減少超過55%。這實質(zhì)上是用未來的銷售規(guī)模，換取當下的現(xiàn)金流安全。

3. 行業(yè)系統(tǒng)性下行與政策退坡

2025年，中國房地產(chǎn)市場并未迎來預期中的復蘇，反而在前期刺激政策退坡后，出現(xiàn)了新一輪下行。龍湖管理層在中期業(yè)績會上坦言，市場“止跌回穩(wěn)態(tài)勢在今年二三季度面臨著比較大的考驗”。整個行業(yè)的有效需求萎縮和價格下行，使得即便是產(chǎn)品力突出的龍湖，也難以獨善其身。

三、暴跌之外的“生命線”：經(jīng)營性業(yè)務逆勢創(chuàng)歷史新高

與開發(fā)業(yè)務的“斷臂求生”形成戲劇性對比的，是龍湖經(jīng)營性業(yè)務的強勁增長，這構(gòu)成了公司穿越周期的真正基石和“穩(wěn)壓器”。

? 經(jīng)營性收入創(chuàng)新高：2025年，公司實現(xiàn)經(jīng)營性收入約267.7億元（含稅約285.4億元），較2024年同期實現(xiàn)小幅增長，并創(chuàng)下歷史新高。其中，運營收入（商業(yè)投資等）約151.9億元，服務收入（物業(yè)管理等）約133.5億元。

? 戰(zhàn)略支柱地位確立：這部分經(jīng)常性收入的意義已發(fā)生質(zhì)變。有分析指出，其規(guī)模已能夠覆蓋公司全年的利息支出。這意味著，即便龍湖一塊地都不拿、一套房都不賣，僅靠旗下近百座天街購物中心的租金和全國范圍的物業(yè)服務費，就能維持公司最基本的運轉(zhuǎn)和債務利息支付。公司的生存邏輯，正在從“開發(fā)商”徹底轉(zhuǎn)向“運營服務商”。

四、財務基本面：在暴跌中堅守安全底線

盡管銷售額腰斬，但龍湖的財務底盤在民營房企中依然展現(xiàn)出驚人的韌性，并未出現(xiàn)信用違約，這得益于其前瞻性的債務管理。

? 債務規(guī)模大幅壓降：2025年是龍湖的償債高峰年，公司全年償還負債超過600億元。管理層計劃將總有息負債穩(wěn)定在1000億元左右。截至2025年6月末，綜合借貸總額已降至1698.0億元，平均融資成本降至3.58%的歷史低位。

? 持續(xù)提前償債，捍衛(wèi)信用：公司于2025年1月提前兌付“21龍湖02”債券本息約10.38億元，并于12月初提前結(jié)清一筆總規(guī)模92.27億港元（約85億元人民幣）的銀團貸款。這些操作在行業(yè)危機中極大地維護了市場信心。

? 現(xiàn)金流管理：公司堅持高質(zhì)量回款，銷售回款率維持高位。2024年，公司實現(xiàn)了含資本支出在內(nèi)的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入64億元，展現(xiàn)了強大的內(nèi)生造血能力。

五、總結(jié)：一場以退為進的生存革命

龍湖集團2025年的銷售額暴跌，本質(zhì)上是一場 “以退為進”的生存革命。

1. 主動的代價：公司以犧牲37.54%的銷售規(guī)模、讓開發(fā)業(yè)務退回十年前水平的代價，完成了歷史性的戰(zhàn)略收縮。

2. 換取的成果：換來了經(jīng)營性業(yè)務支柱的歷史性確立、巨額有息負債的壓降以及行業(yè)中最寶貴的信用“金身”。在幾乎所有民營房企都陷入流動性危機的2025年，龍湖被市場視為 “最具防御性的民營開發(fā)商” 。

3. 模式的終結(jié)與開啟：這標志著龍湖徹底告別了依賴高杠桿、高周轉(zhuǎn)、沖規(guī)模的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式。一個以高質(zhì)量經(jīng)營性現(xiàn)金流為驅(qū)動，以商業(yè)運營和物業(yè)服務為雙翼的新發(fā)展模式已經(jīng)清晰呈現(xiàn)。

因此，龍湖的2025年，是 “開發(fā)業(yè)務暴跌”與“經(jīng)營業(yè)務新高” 并存的矛盾之年，也是舊時代終結(jié)與新時代開啟的分水嶺之年。其未來的挑戰(zhàn)，已不再是銷售規(guī)模的排名，而是在銷售規(guī)模收縮的新常態(tài)下，如何持續(xù)提升運營效率、服務品質(zhì)和資產(chǎn)回報率，真正實現(xiàn)從“開發(fā)商”到“卓越城市運營服務商”的華麗轉(zhuǎn)身。