英國當(dāng)?shù)貢r(shí)間今天，英國最大的商業(yè)地產(chǎn)投資信托公司British Land宣布了一筆讓市場(chǎng)意外的交易：

以1.5億英鎊收購Life Science REIT。

這筆交易本身不算大。

1.5億英鎊對(duì)British Land這個(gè)管理著數(shù)十億英鎊資產(chǎn)的巨頭來說，只是一筆小錢。

真正引人注目的是時(shí)機(jī)和收購的對(duì)象。

Life Science REIT是一家"失敗"的公司。

它成立于2021年，趕上了生命科學(xué)地產(chǎn)的熱潮。

然而短短幾年，高通脹、高利率、風(fēng)險(xiǎn)投資寒冬等一系列打擊讓這家公司陷入困境。

去年11月，股東投票通過了清盤計(jì)劃。

一個(gè)正在清盤的"失敗者"，為什么能吸引英國最大的商業(yè)地產(chǎn)公司？

British Land的CEO西蒙·卡特（Simon Carter）給出了答案："這是一個(gè)激動(dòng)人心的機(jī)會(huì)，讓我們從位置優(yōu)越的黃金三角投資組合中創(chuàng)造價(jià)值。"

這句話背后，藏著五個(gè)精明的投資邏輯。

1.黃金三角：全球第三的生命科學(xué)集群

Life Science REIT擁有的資產(chǎn)不多，總共五處物業(yè)，投資組合價(jià)值約3.326億英鎊。

但這些資產(chǎn)有一個(gè)共同特點(diǎn)：全部位于"黃金三角"。

黃金三角是英國生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)的心臟地帶，由倫敦、牛津、劍橋三座城市組成。

這個(gè)區(qū)域聚集了世界頂尖的大學(xué)、研究機(jī)構(gòu)和生命科學(xué)公司。

牛津大學(xué)、劍橋大學(xué)、帝國理工學(xué)院、倫敦大學(xué)學(xué)院——世界醫(yī)療健康領(lǐng)域排名前十的大學(xué)中，有四所在這里。

Wellcome Trust、Medical Research Council、Cancer Research UK——英國最頂尖的醫(yī)學(xué)研究機(jī)構(gòu)都在這個(gè)三角區(qū)內(nèi)。

數(shù)字更直觀。

2025年上半年，黃金三角的生命科學(xué)實(shí)驗(yàn)室租賃成交量達(dá)到266,300平方英尺，比歷史平均水平高出5%。

同期還有790,000平方英尺的新開發(fā)空間完工。

租金方面，牛津每平方英尺70英鎊，劍橋77英鎊，倫敦140英鎊。

這些數(shù)字在過去幾年持續(xù)上漲，而且預(yù)計(jì)還會(huì)繼續(xù)上漲。

Savills的全球生命科學(xué)中心指數(shù)把黃金三角排在第三位，僅次于波士頓和舊金山灣區(qū)。這是歐洲排名最高的生命科學(xué)集群。

Life Science REIT的五處資產(chǎn)，分散在這個(gè)黃金三角的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

倫敦有兩處核心資產(chǎn)，位于國王十字的"知識(shí)區(qū)"（Knowledge Quarter）。

牛津有一個(gè)24英畝的現(xiàn)代化科技園區(qū)。劍橋有一個(gè)13英畝的園區(qū)，還有一個(gè)小型單租戶的房產(chǎn)。

British Land買下的不只是幾棟樓，而是通往英國生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)核心的入場(chǎng)券。

2.撿便宜：3.3億英鎊的資產(chǎn)，1.5億拿下

Life Science REIT的資產(chǎn)估值是3.326億英鎊。

British Land只花了1.5億英鎊就收購了。

這個(gè)折扣，不是因?yàn)橘Y產(chǎn)有問題。而是因?yàn)長(zhǎng)ife Science REIT作為一家上市公司，已經(jīng)走不下去了。

2021年IPO時(shí)，生命科學(xué)地產(chǎn)是最熱門的賽道。

風(fēng)險(xiǎn)投資瘋狂涌入生命科學(xué)創(chuàng)業(yè)公司，這些公司需要實(shí)驗(yàn)室空間。

地產(chǎn)開發(fā)商和投資者看到了機(jī)會(huì)，紛紛進(jìn)場(chǎng)。Life Science REIT就是在這個(gè)背景下誕生的。

然后，市場(chǎng)變了。

2022年開始，英國央行為了對(duì)抗通脹，連續(xù)加息。

基準(zhǔn)利率從接近零飆升到5.25%。高利率讓借貸成本暴增，地產(chǎn)項(xiàng)目的融資變得困難。

風(fēng)險(xiǎn)投資也冷卻了。

2023到2024年，投向生命科學(xué)公司的風(fēng)險(xiǎn)資本大幅下降。沒有資金的創(chuàng)業(yè)公司，擴(kuò)張計(jì)劃被擱置，對(duì)實(shí)驗(yàn)室空間的需求放緩。

Life Science REIT陷入了困境。

作為一家只專注于生命科學(xué)租戶的小型REIT，它的規(guī)模太小，無法抵御市場(chǎng)波動(dòng)。租賃活動(dòng)放緩，股價(jià)暴跌，再融資困難。

最終，董事會(huì)決定清盤。按照清盤計(jì)劃，Life Science REIT將逐步出售資產(chǎn)，把現(xiàn)金返還給股東。

British Land就是在這個(gè)時(shí)候出手的。

3.不只是生命科學(xué)：更廣闊的科技租戶群

Life Science REIT的名字里有"Life Science"——生命科學(xué)。

這個(gè)定位既是優(yōu)勢(shì)，也是限制。

它的投資政策明確規(guī)定，只能租給生命科學(xué)行業(yè)的租戶。這意味著它只能吸引制藥公司、生物科技創(chuàng)業(yè)公司、醫(yī)療設(shè)備公司等。

這個(gè)限制在牛津和劍橋還好，因?yàn)檫@兩個(gè)城市的生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)非常集中。但在倫敦，這個(gè)限制就變成了劣勢(shì)。

倫敦的科技生態(tài)更加多元。AI公司、金融科技、數(shù)據(jù)分析、軟件開發(fā)——這些快速增長(zhǎng)的科技公司，同樣需要高質(zhì)量的辦公和實(shí)驗(yàn)室空間。但Life Science REIT不能租給它們。

British Land就沒有這個(gè)限制。

卡特在宣布交易時(shí)特別強(qiáng)調(diào)："我們的可擴(kuò)展平臺(tái)將釋放巨大的協(xié)同效應(yīng)，吸引比之前的生命科學(xué)授權(quán)所允許的更廣泛的科技行業(yè)租戶。"

這句話的意思很清楚：British Land可以把這些物業(yè)租給任何科技公司，不只是生命科學(xué)。

這個(gè)靈活性至關(guān)重要。

生命科學(xué)行業(yè)有周期性。

當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)投資充裕時(shí)，生物科技創(chuàng)業(yè)公司如雨后春筍。

當(dāng)資金收緊時(shí)，這些公司會(huì)縮減開支，實(shí)驗(yàn)室需求下降。

但科技行業(yè)的其他領(lǐng)域可能正在繁榮。

AI公司在2024到2025年吸引了大量投資。金融科技在倫敦一直很活躍。數(shù)據(jù)科學(xué)、云計(jì)算、網(wǎng)絡(luò)安全——這些領(lǐng)域都在快速增長(zhǎng)。

British Land可以根據(jù)市場(chǎng)需求，靈活地調(diào)整租戶構(gòu)成。當(dāng)生命科學(xué)需求疲軟時(shí)，可以租給AI公司。當(dāng)辦公需求旺盛時(shí)，可以轉(zhuǎn)換部分空間為共享辦公。

這種靈活性，是Life Science REIT永遠(yuǎn)無法擁有的。而這種靈活性，能讓同樣的資產(chǎn)產(chǎn)生更高的租金和更低的空置率。

4.規(guī)模效應(yīng)：大平臺(tái)的碾壓優(yōu)勢(shì)

Life Science REIT是一家小公司。

截至2025年底，它管理著價(jià)值3.326億英鎊的資產(chǎn)，團(tuán)隊(duì)很小，運(yùn)營(yíng)成本相對(duì)較高。

British Land是巨頭。

它管理著數(shù)十億英鎊的商業(yè)地產(chǎn)，擁有強(qiáng)大的管理團(tuán)隊(duì)、成熟的運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)、廣泛的租戶網(wǎng)絡(luò)。

收購?fù)瓿珊螅琇ife Science REIT的資產(chǎn)將并入British Land的科技與創(chuàng)新板塊。這個(gè)板塊本來就在快速增長(zhǎng)，現(xiàn)在又增加了五處位置優(yōu)越的資產(chǎn)。

規(guī)模帶來的好處立竿見影。

管理成本大幅下降、招租能力大幅提升、融資成本大幅降低。

5.空置空間：被低估的金礦

Life Science REIT的投資組合里有一些空置空間。

對(duì)一個(gè)小型、專注于單一行業(yè)的房地產(chǎn)投資信托公司來說，空置是負(fù)擔(dān)。租不出去就沒有租金收入，還要繼續(xù)支付維護(hù)成本。

British Land看到的是機(jī)會(huì)。

這些空置空間不是因?yàn)槲恢貌缓没蚪ㄖ|(zhì)量差。它們空置，是因?yàn)長(zhǎng)ife Science REIT的招租能力有限，而且只能租給生命科學(xué)租戶。

British Land有更強(qiáng)的招租能力和更廣的租客網(wǎng)絡(luò)。那些Life Science REIT租不出去的空間，British Land可能很快就能填滿。

更重要的是，這些空置空間提供了"價(jià)值增值"的機(jī)會(huì)。通過翻新、重新定位、改變用途，British Land可以把這些空間升級(jí)，收取更高的租金。

6.給投資者的啟示

British Land收購Life Science REIT的故事，對(duì)房地產(chǎn)投資者有幾個(gè)重要啟示。

地理位置永遠(yuǎn)是第一位的。

黃金三角的地位不是一天形成的，也不會(huì)輕易改變。

牛津、劍橋、倫敦?fù)碛惺澜珥敿獾拇髮W(xué)、研究機(jī)構(gòu)、人才儲(chǔ)備。這些是其他城市無法復(fù)制的優(yōu)勢(shì)。

投資這些核心區(qū)域的房產(chǎn)，長(zhǎng)期來看風(fēng)險(xiǎn)更低、回報(bào)更穩(wěn)定。

逆周期投資需要勇氣和實(shí)力。

當(dāng)市場(chǎng)恐慌時(shí)，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)會(huì)被錯(cuò)誤定價(jià)。

有能力在這個(gè)時(shí)候進(jìn)場(chǎng)的投資者，往往能獲得超額回報(bào)。當(dāng)然，這需要強(qiáng)大的資金實(shí)力和對(duì)行業(yè)的深刻理解。

靈活性比專業(yè)化更重要。

Life Science REIT的失敗，部分原因是過于專注單一行業(yè)。當(dāng)這個(gè)行業(yè)遇到寒冬時(shí)，它沒有其他出路。相比之下，能夠靈活調(diào)整租戶構(gòu)成、適應(yīng)市場(chǎng)變化的投資者，更容易度過周期。

規(guī)模就是競(jìng)爭(zhēng)力。

在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，規(guī)模帶來的成本優(yōu)勢(shì)、融資優(yōu)勢(shì)、招租優(yōu)勢(shì)是巨大的。小型投資者很難與大型機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)。

最后，要看穿表面的"失敗"。Life Science REIT作為一家公司失敗了，但它的資產(chǎn)仍然優(yōu)質(zhì)。能看清這個(gè)區(qū)別的投資者，往往能發(fā)現(xiàn)別人錯(cuò)過的機(jī)會(huì)。

ref：

https://benews.co.uk/british-land-agrees-150m-deal-to-acquire-life-science-reit/

https://www.morningstar.com/news/alliance-news/1769590599292144500/british-land-agrees-gbp150-million-purchase-of-life-sciences-reit

https://www.marketscreener.com/news/british-land-agrees-gbp150-million-purchase-of-life-sciences-reit-ce7e5bd9dd88ff2d

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