（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

2009年，林雪的父親林建國(guó)想在北京購(gòu)置房產(chǎn)，但因貸款受限，便與朋友張濤協(xié)商：以張濤名義購(gòu)房并申請(qǐng)按揭，全部房款由林家承擔(dān)。

同年8月，張濤與開發(fā)商簽訂合同，購(gòu)買一號(hào)房屋（位于朝陽(yáng)區(qū)利澤西園），總價(jià)100萬(wàn)元。隨后，張濤向乙銀行奧運(yùn)村支行貸款70萬(wàn)元。2009年9月，房屋登記在張濤一人名下。

林雪稱，所有款項(xiàng)（含首付款及稅費(fèi)共135萬(wàn)元）均由其父以現(xiàn)金支付，并提交了取現(xiàn)記錄、收條及兩份《購(gòu)房協(xié)議書》。其中一份還附有《承諾書》，聲稱張濤及其妻子王莉共同確認(rèn)：房屋系林家出資，張濤夫婦“零出資”，日后無(wú)條件配合過(guò)戶。

房屋交付后，長(zhǎng)期由張濤對(duì)外出租。林雪稱租金用于還貸，后期由其父轉(zhuǎn)賬給張濤繼續(xù)還款。部分物業(yè)、供暖費(fèi)由林父支付，部分由張濤支付。

2019年，林雪提起訴訟，請(qǐng)求法院判令：

張濤配合將一號(hào)房屋過(guò)戶至其名下；

乙銀行在清償貸款后配合解押；

王莉配合辦理過(guò)戶手續(xù)。

庭審中，張濤當(dāng)庭表示：“房子確實(shí)是林家買的，我同意過(guò)戶。”

但王莉堅(jiān)決反對(duì)。她指出：

自己從未簽署過(guò)任何借名協(xié)議或《承諾書》，所謂簽名系偽造；

張濤與林建國(guó)僅為朋友關(guān)系，但曾共同經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)中介公司，存在頻繁資金往來(lái)；

2009年北京尚未實(shí)施限購(gòu)政策，林家完全可自行購(gòu)房，無(wú)需借用他人名義；

所謂“135萬(wàn)元全用現(xiàn)金支付”不合常理，且無(wú)銀行流水佐證；

此前林家已就其他房產(chǎn)提起多起訴訟，均被法院駁回，本案涉嫌通過(guò)訴訟轉(zhuǎn)移夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回林雪的全部訴訟請(qǐng)求。

王莉勝訴，一號(hào)房屋作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)予以保護(hù)。

法院說(shuō)理

法院圍繞“借名買房關(guān)系是否真實(shí)存在”進(jìn)行審查，重點(diǎn)指出：

第一，配偶未有效參與借名合意。

兩份《購(gòu)房協(xié)議書》僅有張濤簽字，無(wú)王莉簽名。雖有一份《承諾書》載有“王莉”字樣，但其本人否認(rèn)真實(shí)性。兩次司法鑒定均因“簽名字跡多樣性”無(wú)法得出明確結(jié)論。

法院強(qiáng)調(diào)：婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的房產(chǎn)，即使登記在一方名下，仍屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)。處分該財(cái)產(chǎn)需雙方共同意思表示。僅憑丈夫單方認(rèn)可，不能約束不知情的配偶。

第二，出資證據(jù)存在重大瑕疵。

林建國(guó)雖有多筆取現(xiàn)記錄，但未通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬直接支付房款，而是主張“現(xiàn)金交付張濤再支付”，流程缺乏必要性；

考慮到張濤與林建國(guó)曾共同經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)中介公司，對(duì)交易合規(guī)性應(yīng)有更高注意義務(wù)，大額購(gòu)房款全以現(xiàn)金支付，不符合常理和行業(yè)慣例。

第三，借名動(dòng)機(jī)缺乏正當(dāng)性。

2009年北京市尚未實(shí)施住房限購(gòu)政策，林家完全可由林建國(guó)本人購(gòu)房并申請(qǐng)貸款，不存在必須借用他人名義的客觀障礙。缺乏合理解釋的借名安排，易被認(rèn)定為事后虛構(gòu)。

第四，系列訴訟背景引發(fā)合理懷疑。

林家此前已就其他房產(chǎn)提起多起類似訴訟且被駁回，結(jié)合張濤與王莉正處于離婚糾紛階段，法院認(rèn)為本案存在通過(guò)虛假訴訟分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)的高度風(fēng)險(xiǎn)。

綜上，法院認(rèn)定：現(xiàn)有證據(jù)不足以證明借名買房關(guān)系真實(shí)存在，林雪的主張缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，不予支持。

辦案心得

本案為婚姻中的產(chǎn)權(quán)保護(hù)提供了關(guān)鍵啟示：

首先，夫妻共同財(cái)產(chǎn)不容單方處分。

即使丈夫承認(rèn)“房子是別人的”，只要妻子不知情、未簽字，且房屋購(gòu)于婚姻存續(xù)期間，法院將優(yōu)先保護(hù)配偶的合法權(quán)益。登記在夫妻一方名下的房產(chǎn)，依法推定為共同財(cái)產(chǎn)。

其次，現(xiàn)金交易在大額房產(chǎn)糾紛中極難被采信。

135萬(wàn)元全以現(xiàn)金支付，在現(xiàn)代金融環(huán)境下既無(wú)必要也難以自證。尤其當(dāng)事人具備房產(chǎn)交易經(jīng)驗(yàn)，更應(yīng)通過(guò)銀行流水固定資金路徑。模糊的資金流向，往往成為敗訴的原因。

再次，借名買房必須有正當(dāng)且合理的動(dòng)機(jī)。

若購(gòu)房時(shí)無(wú)政策限制，卻選擇復(fù)雜借名路徑，反而削弱主張可信度。法院會(huì)綜合考量交易背景、當(dāng)事人關(guān)系及行為邏輯。

最后，配偶應(yīng)及時(shí)行使抗辯權(quán)。

王莉在得知訴訟后立即介入，質(zhì)疑簽名真實(shí)性、出資合理性及訴訟動(dòng)機(jī)，成功打破“丈夫認(rèn)賬即成立”的誤區(qū)。

此案表明：面對(duì)他人主張借名買房，只要配偶能證明自己不知情、未同意，并指出證據(jù)漏洞，完全可依法守住房屋。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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