2026年1月底，香港資本市場(chǎng)傳來震動(dòng)消息：美國黑石集團(tuán)正與香港新世界發(fā)展控股股東鄭家純家族進(jìn)行深入談判，擬收購后者持有的控股權(quán)。若交易達(dá)成，這將是鄭氏家族自1970年創(chuàng)辦該企業(yè)以來首次讓渡控制權(quán)。

與此同時(shí)，今年初市場(chǎng)曾傳聞萬豪國際計(jì)劃收購鄭氏家族旗下的瑰麗酒店集團(tuán)。盡管瑰麗酒店集團(tuán)迅速否認(rèn)了這一傳聞，但結(jié)合新世界發(fā)展的債務(wù)壓力，市場(chǎng)對(duì)鄭氏家族資產(chǎn)處置的關(guān)注度持續(xù)升溫。

鄭氏家族的債務(wù)困局與資產(chǎn)變現(xiàn)嘗試 ■

新世界發(fā)展于本周四晚間發(fā)布公告稱，公司控股股東鄭氏家族的控股平臺(tái)已收到多家潛在投資者的投資接洽，但目前尚未達(dá)成任何協(xié)議，且無法保證相關(guān)投資事宜最終落地。

新世界發(fā)展的債務(wù)問題已成為懸在鄭氏家族頭上的達(dá)摩克利斯之劍。若鄭氏家族將新世界發(fā)展的控制權(quán)讓渡給黑石集團(tuán)，這將成為公司發(fā)展的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，也凸顯出這家房企在尋求更多融資、維持日常運(yùn)營過程中面臨的重重挑戰(zhàn)。截至2025年6月30日的財(cái)年數(shù)據(jù)顯示，新世界發(fā)展總債務(wù)高達(dá)約1461億港元，凈負(fù)債比率58.1%，成為香港杠桿率最高的大型地產(chǎn)商之一。

為緩解債務(wù)壓力，新世界發(fā)展去年完成了一筆規(guī)模達(dá)110億美元的創(chuàng)紀(jì)錄貸款再融資，并通過債券置換計(jì)劃削減了約12億美元的債務(wù)。目前公司正加緊推進(jìn)資產(chǎn)出售，計(jì)劃在6月底前至少完成一項(xiàng)資產(chǎn)交易，以達(dá)成270億港元的自行設(shè)定銷售目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回正。

知情人士此前透露，鄭氏家族旗下知名的瑰麗酒店集團(tuán)，曾被列入公司擬剝離的資產(chǎn)標(biāo)的名單。瑰麗酒店集團(tuán)作為鄭氏家族旗下的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在全球擁有58間酒店，香港瑰麗酒店更登頂2025年全球50佳酒店榜首。

最早引爆市場(chǎng)的是萬豪集團(tuán)的收購傳聞。2026年初，一封外泄郵件顯示，萬豪計(jì)劃通過“Project Pegasus（天馬計(jì)劃）”從鄭氏家族的投資平臺(tái)周大福企業(yè)手中收購瑰麗，需在2月28日前向美國聯(lián)邦貿(mào)易委員會(huì)和司法部提交審批文件，意味著交易已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性法律審批階段。

雖然瑰麗酒店集團(tuán)于1月15日明確表示“集團(tuán)及旗下品牌均不出售，所有酒店均照常運(yùn)營”，但市場(chǎng)觀察人士認(rèn)為，這一否認(rèn)并未完全打消外界對(duì)鄭氏家族可能在未來被迫出售資產(chǎn)的猜測(cè)。

黑石入主的潛在影響 ■

目前，香港富豪鄭家純家族持有新世界發(fā)展約45%的股份。知情人士稱，暫未明確黑石集團(tuán)完成交易后將持有公司的具體股權(quán)比例，以及其向鄭氏家族收購股份的作價(jià)，但這一協(xié)議若達(dá)成，將為這家深陷債務(wù)管理難題的香港房企注入關(guān)鍵信心。

黑石或?qū)⒅鲗?dǎo)對(duì)深陷經(jīng)營困境的新世界發(fā)展的業(yè)務(wù)重組，而新世界發(fā)展則可繼續(xù)推進(jìn)資產(chǎn)剝離，以提振公司流動(dòng)性。

黑石集團(tuán)作為全球最大另類資產(chǎn)管理公司，其收購策略以“買入-修復(fù)-賣出”模式著稱。這一模式在酒店業(yè)已有成功先例，最典型的是黑石收購希爾頓酒店并扭虧為盈的案例：2007年秋，黑石集團(tuán)在房地產(chǎn)泡沫高峰中斥資260億美元通過杠桿交易收購了希爾頓。收購之后，黑石對(duì)希爾頓進(jìn)行深度價(jià)值重塑，推動(dòng)希爾頓完成從重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型，大力擴(kuò)張?zhí)卦S經(jīng)營模式并布局海外市場(chǎng)，讓酒店數(shù)量和客房數(shù)實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。在希爾頓基本面全面改善后，黑石采取精準(zhǔn)的分批退出策略實(shí)現(xiàn)收益兌現(xiàn)，2013年推動(dòng)希爾頓完成史上最大規(guī)模的酒店類IPO并套現(xiàn)，2016年以65億美元向海航集團(tuán)出售25%股權(quán)進(jìn)一步套現(xiàn)，后續(xù)又多次分階段減持，直至2018年通過12次交易完成徹底退出，這一系列收購后的操作，讓黑石在此次投資中斬獲超140億美元凈收益。

此次洽購也體現(xiàn)出黑石集團(tuán)的核心投資邏輯—— 在承壓市場(chǎng)中收購高價(jià)值資產(chǎn)，并布局規(guī)?；瘶I(yè)務(wù)平臺(tái)。

香港家族企業(yè)的傳承與轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn) ■

在香港的富豪圈層中，家族基業(yè)備受珍視，后代肩負(fù)著守護(hù)并傳承家族企業(yè)的使命，因此鄭氏家族若放棄新世界發(fā)展的控制權(quán)，將成為香港商界的標(biāo)志性事件。

若黑石最終入主新世界發(fā)展，將標(biāo)志著香港家族企業(yè)傳承模式可能出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)變：從純粹的家族控制轉(zhuǎn)向資本與家族共治的新型模式。

從行業(yè)趨勢(shì)來看，奢華酒店賽道正迎來“資本主導(dǎo)”的轉(zhuǎn)型，家族資產(chǎn)的退出與專業(yè)資管機(jī)構(gòu)、酒店集團(tuán)的入局，將成為常態(tài)。隨著全球經(jīng)濟(jì)波動(dòng)加劇，家族企業(yè)難以獨(dú)自承擔(dān)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的運(yùn)營與債務(wù)壓力，出售核心資產(chǎn)、聚焦主業(yè)成為必然選擇。

此外，瑰麗的案例也印證了奢華酒店的核心價(jià)值邏輯：在行業(yè)周期波動(dòng)中，“個(gè)性化、高品質(zhì)”的品牌調(diào)性比規(guī)模更具抗風(fēng)險(xiǎn)能力。近年來，全球奢華酒店市場(chǎng)呈現(xiàn)“兩極分化”趨勢(shì)，一邊是萬豪、洲際等巨頭加速規(guī)?；季?，通過并購整合擴(kuò)大市場(chǎng)份額；另一邊是瑰麗、安縵等奢華品牌憑借差異化定位，占據(jù)奢華消費(fèi)市場(chǎng)。不論是萬豪還是黑石，資本的選擇，恰恰印證了這種分化而帶來的品牌價(jià)值。

你如何看待奢華酒店的核心價(jià)值邏輯？

資本的選擇會(huì)讓品牌更有價(jià)值嗎？

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