家人們，今天不繞彎子、不扯專業(yè)術(shù)語，就用咱們普通人能聽懂的大白話，聊一個(gè)最近炸遍房產(chǎn)圈的大熱點(diǎn)——花旗銀行，就是那個(gè)全球有名的大投行，公然放話了：香港本輪樓市的上行周期，最少能持續(xù)5到7年，現(xiàn)在就是入市的好時(shí)機(jī)！

可能有人會(huì)說，主播，香港樓市跟咱們有啥關(guān)系？咱又買不起！我跟你們說，別這么想，不管你買不買得起香港的房子，這種全球大機(jī)構(gòu)的判斷，背后藏著的邏輯、透露的信號(hào)，跟咱們每一個(gè)關(guān)注房產(chǎn)、想搞懂財(cái)富邏輯的人，都息息相關(guān)。而且今天我不吹不黑，不替任何機(jī)構(gòu)站臺(tái)，也不忽悠任何人進(jìn)場(chǎng)，就實(shí)打?qū)嵅鸾膺@個(gè)熱點(diǎn)，說說我心里最真實(shí)的想法，保證接地氣、不玩套路。

先跟大家把這個(gè)熱點(diǎn)事實(shí)，掰扯得明明白白，別被網(wǎng)上那些亂七八糟的解讀帶偏了。首先，說這句話的不是小中介、不是不知名的分析師，是花旗銀行研究部的香港及內(nèi)地地產(chǎn)董事，叫陳俊瑋，人家是專門研究香港樓市幾十年的老行家，不是隨口亂放炮。

他具體是這么說的：參考香港樓市的歷史走勢(shì)，這次的上行周期，至少能持續(xù)5到7年，單算今明兩年，香港樓價(jià)累計(jì)能漲大概15%，甚至5年內(nèi)，香港的樓價(jià)指數(shù)，有望突破2021年8月的歷史高位，現(xiàn)在這個(gè)節(jié)點(diǎn)，就是入市買樓的好時(shí)機(jī)。而且人家不是空口說白話，還拿了數(shù)據(jù)支撐——2025年香港二手樓價(jià)指數(shù)已經(jīng)反彈了4.7%，花旗還把2026年的樓價(jià)升幅預(yù)測(cè)，從之前的3%上調(diào)到了8%，可見人家是做了充分調(diào)研的，不是盲目樂觀。

還有一個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)，大家可以記一下：香港2025年全年的住宅成交，達(dá)到了6.28萬宗，總價(jià)值5198億港元，這兩個(gè)數(shù)字，都是2021年以來4年的新高！而且從2025年6月開始，香港房價(jià)已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月環(huán)比上漲，直接終結(jié)了之前三年的連跌勢(shì)頭，這就是花旗敢說這話的底氣之一。

可能有人會(huì)好奇，主播，香港樓市前兩年不是還跌得厲害嗎？怎么突然就回暖了？還能持續(xù)5-7年？這背后肯定不是偶然，也不是單一原因造成的，今天我就用咱們普通人能聽懂的話，把背后的原因拆解清楚，一共四個(gè)核心，每一個(gè)都很實(shí)在，沒有專業(yè)術(shù)語，保證你能聽懂。

第一個(gè)核心原因，也是最直接的——政策松綁，門檻降下來了，想買的人能進(jìn)場(chǎng)了。大家都知道，之前香港樓市有很多“辣招”，就是限制買房的政策，比如非永居買家買房，要交最高30%的稅費(fèi)，一套5000萬的房子，光稅費(fèi)就要交1500萬，普通人想都不敢想，就算有點(diǎn)錢，也被稅費(fèi)嚇退了。

但是從2024年2月開始，香港全面“撤辣”，把這些限制政策全取消了，非永居買家的稅費(fèi)，直接從30%砍到了4.25%，還是那套5000萬的房子，稅費(fèi)直接省了750萬！這一下就把跨境置業(yè)的口子撕開了，很多之前被限制的買家，一下子就有了進(jìn)場(chǎng)的動(dòng)力。除此之外，香港還調(diào)整了印花稅，400萬港元以下的房子，印花稅從1.5%直接降到100港元，一套390萬的房子，能省近6萬稅費(fèi)，這對(duì)買小戶型的剛需來說，無疑是天大的利好。

第二個(gè)原因，利率降了，供樓壓力小了，大家敢買了。香港的利率是跟美國掛鉤的，之前美聯(lián)儲(chǔ)一直在加息，香港的按揭利率也跟著漲，最高漲到了4%，一套房子月供下來，壓力大得離譜，很多人就算湊夠了首付，也扛不住月供，只能觀望。

但是2025年，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)三次降息，香港的按揭利率也跟著降，現(xiàn)在已經(jīng)跌到了3.25%，有些銀行的首套房貸利率，甚至低到了2%！這意味著什么？舉個(gè)例子，之前一套房子，30年按揭，月供可能要2萬，現(xiàn)在直接少了20%，變成1.6萬，以前供不起的，現(xiàn)在踮踮腳就能供得起了，不管是剛需還是投資客，入市的意愿都被拉滿了。

第三個(gè)原因，供需失衡，房子不夠賣了，價(jià)格自然要漲?；ㄆ煲舱f了，過去兩年，香港年均住宅供應(yīng)只有1萬伙，未來兩年，每年也只有1.5萬伙，但是香港一手住宅一年的成交量，就能達(dá)到2.2萬伙，供小于求的缺口很明顯。而且還有一個(gè)關(guān)鍵，香港的一手庫存，到2025年底已經(jīng)降到了1.9萬伙，預(yù)計(jì)2026年一季度還會(huì)跌到1.8萬伙，是兩年半以來的新低。

更重要的是，有大量的真實(shí)購買力進(jìn)場(chǎng)，不是虛炒。香港最近幾年一直在搞“搶人才”計(jì)劃，比如“高才通”，截至2025年底，已經(jīng)累計(jì)批了40萬申請(qǐng)，有26萬高端人才帶著家屬抵港，這些人大多是從內(nèi)地來的，搞科技、做金融，年薪動(dòng)輒百萬，他們不是來炒房的，是實(shí)打?qū)嵰夥?、買房、讓孩子上學(xué)的剛需，直接撐起了樓市的基本盤。除此之外，內(nèi)地買家也在扎堆進(jìn)場(chǎng)，2025年，內(nèi)地買家在香港的成交占比高達(dá)25%，成交總額1410億港元，創(chuàng)了歷史新高，這些人要么是剛需改善，要么是高凈值人群，買的都是實(shí)打?qū)嵉姆孔樱皇强辙D(zhuǎn)炒作。

第四個(gè)原因，香港金融業(yè)回暖，財(cái)富效應(yīng)帶動(dòng)樓市。2025年前11個(gè)月，香港IPO集資2594億港元，同比暴漲2.3倍，港股也反彈了40%，最高重上27000點(diǎn)，金融圈的高薪人群多了，他們的租房、買房需求也跟著漲，核心區(qū)的租金水漲船高，形成了“金融回暖→購買力提升→樓市復(fù)蘇”的良性循環(huán)。而且現(xiàn)在香港還重現(xiàn)了“供平過租”的現(xiàn)象，就是租房子的錢，比供房子的錢還多，舉個(gè)真實(shí)的例子，青衣青怡花園33㎡的兩居，七成按揭30年，月供才1.3萬港元，同戶型月租能到1.5萬，每月能凈賺2000，這種情況下，很多人自然愿意買房，而不是租房。

拆解完原因，再跟大家說說，這個(gè)樓市上行周期，可能會(huì)帶來哪些影響，不管你在不在香港，都能感受到一些連鎖反應(yīng)，咱們不夸大，也不遺漏。

第一個(gè)影響，香港本地的市場(chǎng)信心徹底回來了。前幾年香港樓市連跌三年，很多人不敢買房、不敢消費(fèi)，現(xiàn)在樓價(jià)止跌回升，成交活躍，大家的信心也足了，消費(fèi)意愿也明顯增強(qiáng)。2025年1-11月，香港零售業(yè)銷貨價(jià)值累計(jì)同比增速轉(zhuǎn)正，核心商業(yè)區(qū)的空置率也大幅下降，中環(huán)的零售商鋪空置率從10.0%降到4.3%，銅鑼灣從7.9%降到2.6%，整個(gè)市場(chǎng)的活力都在恢復(fù)。

第二個(gè)影響，香港政府的財(cái)政收入會(huì)有所改善。樓市成交活躍，物業(yè)交易印花稅的收入就會(huì)增加，2025年香港整體樓宇買賣合約登記量達(dá)80702宗，總值6142.77億港元，同比上升15%，這對(duì)香港政府的財(cái)政來說，是一筆不小的補(bǔ)充。但是這里也要說一句，這種改善是有限的，因?yàn)橄愀鄣纳虡I(yè)地產(chǎn)還在拖后腿，寫字樓空置率高達(dá)17.3%，政府甚至?xí)和Ａ诵律虡I(yè)用地的拍賣，所以樓市上漲對(duì)財(cái)政的利好，更多是“止血”，不是“強(qiáng)心”。

第三個(gè)影響，跨境資產(chǎn)配置的風(fēng)向會(huì)變。以前很多高凈值人群，可能會(huì)把資產(chǎn)放在內(nèi)地或者其他國家，現(xiàn)在香港樓市回暖，而且有5-7年的上行周期，香港的核心房產(chǎn)，就成了跨境資產(chǎn)配置的“壓艙石”，尤其是5000萬以上的一手豪宅，內(nèi)地買家占比快70%，這也會(huì)帶動(dòng)更多的資金流入香港，鞏固香港國際資產(chǎn)配置中心的地位。

第四個(gè)影響，區(qū)域分化會(huì)越來越明顯，不是所有香港的房子都會(huì)漲。大家一定要記住，香港樓市的上漲，不是普漲，是核心區(qū)吃肉，非核心區(qū)喝湯都難。2025年的數(shù)據(jù)就能看出來，荃灣爵悅庭漲了18.79%，青怡花園、美景花園漲幅超11%，這些都是交通便利、有基建落地的區(qū)域；而新界部分遠(yuǎn)郊板塊，因?yàn)楣?yīng)多、沒規(guī)劃，漲幅才4%-9%，租金回報(bào)率也只有2%-2.5%，甚至有人買了之后租不出去，月月貼月供，直接踩坑。

聊到這里，很多人肯定想知道，主播，你對(duì)花旗說的“上行5-7年、現(xiàn)在是入市好時(shí)機(jī)”，到底怎么看？今天我就掏心窩子，說說我的個(gè)人觀點(diǎn)，不迎合、不敷衍，理性又犀利，可能會(huì)得罪一些人，但我只說大實(shí)話，希望能讓大家多一點(diǎn)思考，少一點(diǎn)跟風(fēng)。

首先，我承認(rèn)，花旗的判斷，不是憑空捏造，有數(shù)據(jù)、有邏輯支撐，香港樓市現(xiàn)在確實(shí)在回暖，而且上行周期大概率會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，這是事實(shí)，我不否認(rèn)。畢竟政策松綁、利率下降、供需失衡、購買力進(jìn)場(chǎng)，這幾個(gè)因素疊加在一起，樓市想不漲都難，而且從2025年6月到現(xiàn)在，連續(xù)7個(gè)月上漲，成交創(chuàng)新高，這些都是實(shí)打?qū)嵉男盘?hào)，不是虛炒出來的，所以花旗說的“上行周期”，有一定的道理。

但是，我要潑一盆冷水，也是我最犀利的觀點(diǎn)：花旗說的“上行5-7年”，是理想狀態(tài)下的判斷，是基于現(xiàn)在的政策、利率、供需情況，做出的樂觀預(yù)測(cè)，但現(xiàn)實(shí)往往比預(yù)測(cè)更復(fù)雜，沒有任何一個(gè)機(jī)構(gòu)，能100%預(yù)判未來5-7年的事情，尤其是樓市，受政策、全球經(jīng)濟(jì)、地緣政治的影響太大了，變數(shù)太多。

大家別忘了，2021年的時(shí)候，也有很多機(jī)構(gòu)看好香港樓市，說會(huì)持續(xù)上漲，結(jié)果呢？之后連續(xù)跌了三年，很多高位進(jìn)場(chǎng)的人，套了好幾年，血本無歸。所以，花旗的判斷，我們可以參考，但絕對(duì)不能迷信，更不能跟風(fēng)進(jìn)場(chǎng)，覺得“大機(jī)構(gòu)說漲，就一定能漲”，這種想法太天真了，也是最容易踩坑的。

其次，我想說，花旗的立場(chǎng)，和我們普通人的立場(chǎng)，完全不一樣?；ㄆ焓鞘裁矗渴峭缎?，是金融機(jī)構(gòu)，它的核心利益，是推動(dòng)市場(chǎng)活躍，是讓更多人進(jìn)場(chǎng)交易，因?yàn)橹挥薪灰谆钴S，它才能賺傭金、賺服務(wù)費(fèi)，它說“現(xiàn)在是入市好時(shí)機(jī)”，本質(zhì)上是為了引導(dǎo)市場(chǎng)情緒，帶動(dòng)交易，而不是真正為了咱們普通人的利益著想。

對(duì)花旗來說，只要樓市活躍，不管咱們普通人買了之后是賺是虧，它都能賺錢，但對(duì)咱們普通人來說，一套房子，可能是一輩子的積蓄，一旦買錯(cuò)了，一旦市場(chǎng)反轉(zhuǎn)，就是萬劫不復(fù)，所以，我們不能站在花旗的立場(chǎng)看問題，要站在自己的立場(chǎng)，保持理性，不被情緒裹挾。

還有一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問題，也是我最想跟大家說的：香港樓市的上行，跟咱們絕大多數(shù)底層普通人，其實(shí)沒有太大的關(guān)系，別被“漲勢(shì)”沖昏了頭腦。大家可以算一筆賬，香港現(xiàn)在的房價(jià)，全城均價(jià)大概36284元/平，看起來好像不算特別高，但香港的房子，大多是小戶型，一套30多平的房子，總價(jià)也要100多萬港元，換算成人民幣，也要近百萬，首付至少30%，就是30多萬人民幣，月供也要一萬多，這對(duì)咱們絕大多數(shù)底層普通人來說，依然是遙不可及的。

而且，就算香港樓市漲得再厲害，咱們買不起，也賺不到一分錢，反而可能被這種“漲勢(shì)”影響，變得焦慮，覺得“別人都在賺錢，就我沒賺到”，甚至沖動(dòng)去投資一些自己看不懂的東西，最后虧得一塌糊涂。所以，我一直跟大家說，不管市場(chǎng)怎么變，不管別人怎么說，咱們都要守住自己的本心，量力而行，買不起就不買，別跟風(fēng)、別焦慮，把自己的日子過好，比什么都重要。

最后，我再總結(jié)一下我的觀點(diǎn)，不繞彎子，就三句話：第一，花旗說的香港樓市上行5-7年，有數(shù)據(jù)支撐，有邏輯道理，但只是樂觀預(yù)測(cè)，不是板上釘釘，不能迷信；第二，花旗的立場(chǎng)和咱們普通人不一樣，它引導(dǎo)入市，是為了自身利益，咱們要保持理性，不被情緒裹挾；第三，不管香港樓市漲得多好，咱們普通人都要量力而行，買不起就不買，別焦慮、別跟風(fēng)，專注自己的生活，才是最清醒的選擇。

以后我也會(huì)持續(xù)關(guān)注香港樓市的動(dòng)態(tài)，還有各種房產(chǎn)熱點(diǎn)，用最接地氣、最真實(shí)的語氣，跟大家拆解、分析，不玩專業(yè)術(shù)語，不忽悠、不套路，讓大家能看懂、能明白。大家有什么想問的，也可以在評(píng)論區(qū)留言，我看到都會(huì)一一回復(fù)，咱們一起交流、一起學(xué)習(xí)、一起避坑，好不好？今天就聊到這里，咱們下期再見！