多年前，李嘉誠(chéng)一句“房地產(chǎn)將進(jìn)入五年調(diào)整期”，被不少人覺(jué)得他思想老派。

但5年后，2026年樓市的變化之劇烈，恰恰印證了李嘉誠(chéng)當(dāng)初的話(huà)。

而更關(guān)鍵的是，今年樓市或?qū)⒚媾R3大轉(zhuǎn)變，若無(wú)意外，可能會(huì)徹底重塑我們對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)知。

2013年，他就開(kāi)始慢慢賣(mài)掉內(nèi)地的房產(chǎn)，像上海東方匯經(jīng)、廣州西城都薈這些核心地段的資產(chǎn)，他都陸續(xù)清倉(cāng)，前后套現(xiàn)了超過(guò)129億元。

到2015年，他基本就不在內(nèi)地新增房地產(chǎn)投資了，那時(shí)候，很多開(kāi)發(fā)商還在瘋狂拿地、蓋房子，普通人也擠破頭借錢(qián)買(mǎi)房，覺(jué)得房?jī)r(jià)會(huì)一直漲，永遠(yuǎn)不會(huì)跌。

可李嘉誠(chéng)不這么認(rèn)為，他清楚地知道，樓市的上漲離不開(kāi)三方面支撐：人口越來(lái)越多、很多人從農(nóng)村搬到城市、貸款容易。

可那時(shí)候，這三個(gè)支撐點(diǎn)已經(jīng)開(kāi)始松動(dòng)，人口增長(zhǎng)變慢，農(nóng)村來(lái)城市的人也少了，大家的買(mǎi)房壓力越來(lái)越大，杠桿也加得越來(lái)越高。

到了2021年，他更是明確說(shuō)，樓市會(huì)進(jìn)入五年大調(diào)整期，這話(huà)當(dāng)時(shí)聽(tīng)著像嚇唬人，現(xiàn)在回頭一看，每一步都對(duì)上了。

這幾年，從一線(xiàn)城市核心地段的房?jī)r(jià)跌了30%，到一些二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)腰斬，再到遠(yuǎn)郊的房子沒(méi)人買(mǎi)，樓市確實(shí)一步步從頂峰滑了下來(lái)。

現(xiàn)在五年調(diào)整期快到了，大家最關(guān)心的是，2026年樓市會(huì)怎么樣？其實(shí)不用猜，若無(wú)意外，樓市會(huì)迎來(lái)三大轉(zhuǎn)變，這些轉(zhuǎn)變和咱們每個(gè)人的生活都息息相關(guān)。

以前大家買(mǎi)房，不管房子好不好，能買(mǎi)到就不錯(cuò)，那時(shí)候房子稀缺，只要有資格、能拿出首付，誰(shuí)都想上車(chē)，甚至有人不惜借高利貸買(mǎi)房。

可現(xiàn)在不一樣了，咱們國(guó)家人均住房面積早就超過(guò)了39平方米，大多數(shù)家庭都有一套甚至兩套房子，再也不是以前“沒(méi)房住”的時(shí)代了。

現(xiàn)在大家再買(mǎi)房，就開(kāi)始挑挑揀揀，比如戶(hù)型要方正、離醫(yī)院和學(xué)校近，就連樓齡太老的房子都不想考慮。

而且現(xiàn)在租房也越來(lái)越規(guī)范，國(guó)家出臺(tái)了相關(guān)政策，讓租房的人也能享受基本的保障，很多年輕人寧愿租房，也不盲目借錢(qián)買(mǎi)房，覺(jué)得這樣壓力小，也更靈活。

以前租房只是過(guò)渡，現(xiàn)在很多人把租房當(dāng)成了長(zhǎng)期的生活選擇，這就是樓市的第一個(gè)大轉(zhuǎn)變，從“能不能買(mǎi)到房”變成了“能不能買(mǎi)到好房”。

除了買(mǎi)房的需求變了，大家買(mǎi)房的心態(tài)也徹底變了，這就是樓市的第二個(gè)大轉(zhuǎn)變，從“炒房賺錢(qián)”變成了“保值自住”。

以前很多人買(mǎi)房不是為了住，而是為了炒，想著買(mǎi)一套房，放個(gè)一兩年再賣(mài)掉，就能賺一筆，甚至有人專(zhuān)門(mén)靠炒房過(guò)日子。

可現(xiàn)在，這種想法徹底行不通了，房?jī)r(jià)整體在下跌，2025年的數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大城市的二手房?jī)r(jià)格整體降了6.1%。

就連北京、上海這樣的一線(xiàn)城市，想賣(mài)房也得降價(jià)，不降價(jià)根本沒(méi)人接手。

國(guó)家現(xiàn)在也在引導(dǎo)樓市回歸本質(zhì)，不再鼓勵(lì)炒房，而是把“保交樓”放在第一位，2025年全國(guó)完成了750萬(wàn)套難交付房子的交付，讓很多買(mǎi)房的人終于放下了心。

同時(shí)，國(guó)家還在加快建保障房，推進(jìn)城中村改造，讓買(mǎi)不起房的人也能有房住，讓樓市真正服務(wù)于民生。

而且2026年開(kāi)年以來(lái)，國(guó)家也出臺(tái)了很多利好政策，比如降低商業(yè)用房的首付比例，延續(xù)換房退稅的優(yōu)惠，下調(diào)存量房貸利率。

這些政策不是為了刺激炒房，而是為了讓樓市穩(wěn)定下來(lái)，讓真正有買(mǎi)房需求的人能買(mǎi)得起房、住得上房。

第三個(gè)大轉(zhuǎn)變，就是樓市不再“一刀切”，而是出現(xiàn)了明顯的分化，好的越來(lái)越好，差的越來(lái)越差。

以前不管是大城市還是小城市，不管是好房子還是差房子，房?jī)r(jià)都在漲，大家覺(jué)得只要買(mǎi)房就不會(huì)虧。

可現(xiàn)在不一樣了，城市之間的差距越來(lái)越大，上海、杭州這樣的核心城市，優(yōu)質(zhì)的改善型房子價(jià)格還比較穩(wěn)，2025年12月上海的新房?jī)r(jià)格還漲了0.2%。

但很多三四線(xiàn)城市的房子就不好賣(mài)，開(kāi)發(fā)商也不愿意再投資，2025年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降了17.2%，很多三四線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)商都不敢再拿地蓋房。

就算是同一個(gè)城市，房子之間的差距也很大，可那些高樓層、不能加裝電梯的步梯房，每年都在貶值，想賣(mài)都難。

現(xiàn)在我國(guó)60歲以上的老人已經(jīng)超過(guò)2.8億，很多老人都想在低樓層住，方便出行，所以低樓層、能加裝電梯的步梯房越來(lái)越受歡迎，而高樓層的步梯房，因?yàn)槔先松舷聵遣环奖悖贻p人也不愿意買(mǎi)，慢慢就沒(méi)人要了。

再看李嘉誠(chéng)的選擇，就能發(fā)現(xiàn)他的明智——樓市最瘋狂時(shí)他果斷退場(chǎng)、鎖定現(xiàn)金，避開(kāi)了虧損。

2026 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不少新的變化正慢慢顯現(xiàn)，倘若沒(méi)有特殊情況，這些變化還會(huì)持續(xù)向深層發(fā)展。

房地產(chǎn)市場(chǎng)早已不是那個(gè)能讓人實(shí)現(xiàn)財(cái)富暴增的投機(jī)賽道，而是正一步步歸回自身的核心屬性，也就是為人們提供一處安穩(wěn)的居住之所。

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