“沒(méi)想到，春節(jié)前市場(chǎng)還能這么熱……”

南開(kāi)、河西的幾個(gè)二手房門(mén)店中介表示：

“最近跟打雞血一樣，好多房源突然就成交了，周末基本都泡在簽約中心……

換往年的1月，心思老早就放假了，根本不會(huì)像現(xiàn)在這樣，干勁兒十足……”

2026年開(kāi)局，最直觀的感受是：二手房市場(chǎng)先火起來(lái)了！

體感熱度躥升，實(shí)打?qū)嵉暮灱s數(shù)據(jù)更是直接坐實(shí)。

北上廣深1月二手房同步回暖，領(lǐng)頭效應(yīng)顯現(xiàn)。

上海領(lǐng)跑，簽約2.2萬(wàn)套，連續(xù)3個(gè)月維持高位，多次單日成交破千套。

北京簽約1.09萬(wàn)套，同比上漲17%。

廣州成交突破5000套。

深圳簽約超6800套，創(chuàng)近10個(gè)月新高，同比增長(zhǎng)25%。

天津二手房也是不遑多讓。

根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，1月成交5130套，比2025年12月增長(zhǎng)10%。

比2025年1月，漲幅更是高達(dá)45%。

創(chuàng)下近8年來(lái)，1月二手房成交最高峰，是“最熱的1月”。

以天津的市場(chǎng)容量來(lái)說(shuō)，周末200套的成交量是榮枯線，300套是熱度線。

工作日成交百套以上，周末集中爆發(fā)在200套以上的狀況貫穿1月。

1月18日成交317套，創(chuàng)下8個(gè)月新高。

這種水平的成交量，往年都出現(xiàn)在春節(jié)后。

2026年，樓市熱度前置了。

但看房人數(shù)并非預(yù)想中的同步躥高，反而是近一年來(lái)的較低水平。

1月比12月減少了13%。

說(shuō)明成交節(jié)奏加快，成交周期縮短，成交率提高。

這背后傳達(dá)的是買(mǎi)房人的果斷，預(yù)期好轉(zhuǎn)。

同時(shí)，新增掛牌量同樣為近一年的新低。

業(yè)主開(kāi)始從踩踏降價(jià)，轉(zhuǎn)向理性博弈，非理性拋售，終于告一段落了。

對(duì)市場(chǎng)的信心也有所增強(qiáng)，逐漸冷靜。

二手房起跳，學(xué)區(qū)房領(lǐng)跑。

1月二手房成交TOP3，來(lái)自河西、南開(kāi)、濱海。

河西成交691套，斷層式領(lǐng)跑，與2025年2月小陽(yáng)春的成交量差不多。

集中在下瓦房、陳塘、越秀路、桃園街這幾個(gè)板塊。

面積30-80平米、總價(jià)70-130萬(wàn)的小戶型學(xué)區(qū)房集中成交。

元興新里成交16套、景興西里成交14套、東舍宅成交12套、七建大樓成交12套……

同時(shí)，面積100平米以上、總價(jià)150-300萬(wàn)的大戶型，也走量。

這恐怕在很多人的意料之外。

因?yàn)橄啾扔诤游魅男路?，大多?shù)二手房位置更好，關(guān)鍵是價(jià)格水分幾乎擠干。

能兼顧配套、通勤和上學(xué)，性價(jià)比出來(lái)了。

南開(kāi)1月成交576套，第二名。

集中在王頂?shù)?、萬(wàn)興街、華苑、鼓樓是四大主力板塊。

60-90平米兩室、總價(jià)100-200萬(wàn)的成交量最高。

比如，天華里成交14套，是華苑板塊門(mén)檻較低的小區(qū)，130萬(wàn)左右。

這個(gè)階段成交的二手房，普遍都是全小區(qū)價(jià)格較低的。

門(mén)檻價(jià)的房源，正在一層一層的去化。

有買(mǎi)房人表示：

“倒是不擔(dān)心業(yè)主坐地起價(jià)，只是擔(dān)心春節(jié)后最便宜的幾套房子沒(méi)了，所以最好春節(jié)前趕緊簽約。”

二手率先回暖，并不是單一學(xué)區(qū)因素推動(dòng)，是多股力量在同一時(shí)間點(diǎn)的疊加。

首先，是政策預(yù)期。

大家的預(yù)期普遍認(rèn)為——2026年肯定比2025年的政策多、力度大。

市場(chǎng)的托舉力量不會(huì)比2025年差。

天津公積金2月1日已執(zhí)行新政，3月降利率也是大概率。

其次，業(yè)主們的心態(tài)依然比較“卑微”。

經(jīng)歷長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)低迷，業(yè)主早已認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，哪怕現(xiàn)階段遇上政策利好，也不會(huì)像往年那樣，動(dòng)輒漲價(jià)。

“誠(chéng)心賣(mài)，趕緊賣(mài)”，比較務(wù)實(shí)了。

特別是置換人群，雖然二手房賣(mài)出價(jià)低，但新房的買(mǎi)入價(jià)也低，心理逐漸平衡。

再者，買(mǎi)房人對(duì)于二手房?jī)r(jià)的“異議”較小，畢竟大多數(shù)掛牌價(jià)都很接近市場(chǎng)價(jià)。

現(xiàn)在的溢價(jià)率基本回歸到10%左右。

三重因素一疊加，買(mǎi)賣(mài)雙方的共識(shí)基本達(dá)成——春節(jié)后小陽(yáng)春，板上釘釘。

預(yù)期同頻，產(chǎn)生交集，才形成1月成交放量的局面，比預(yù)期要火熱的多。

這也在為春節(jié)后的小陽(yáng)春蓄勢(shì)。

恐怕很多人認(rèn)為，天津這波回暖完全受學(xué)區(qū)房影響，只是季節(jié)行情而已。

事實(shí)上，今年開(kāi)局的樓市復(fù)蘇，全國(guó)同頻。

現(xiàn)在全國(guó)一盤(pán)棋，都正在經(jīng)歷從回調(diào)到回暖的過(guò)程。

1月，重點(diǎn)城市二手房成交面積環(huán)比上漲16%，同比上漲33%。

天津的同比漲幅，更是高出平均值。