家人們，今天不繞彎子，直接給你們上硬菜！最近刷房產(chǎn)圈的，應(yīng)該都刷到了一個(gè)大熱點(diǎn)——江蘇多地二手房市場(chǎng)，開年就迎來(lái)了“開門紅”，火得一塌糊涂！

可能有些家人還不知道這“開門紅”到底有多猛，我不用那些晦澀的行業(yè)術(shù)語(yǔ)，就用大白話、實(shí)打?qū)嵉臄?shù)據(jù)和身邊的真事，跟你們嘮明白，保證底層老百姓都能聽懂，不玩虛的。

首先，咱們先說說這個(gè)熱點(diǎn)的真實(shí)情況，到底火到什么程度。咱們先看核心城市，南京首當(dāng)其沖，1月份二手房成交直接干到了7407套，環(huán)比上漲4.9%，創(chuàng)下了近7個(gè)月的成交新高，更夸張的是，1月11號(hào)那天，單日就成交了309套，這可是2025年1月以來(lái)的最高紀(jì)錄?。∥艺J(rèn)識(shí)一個(gè)南京鏈家的中介朋友，他跟我說，最近忙得腳不沾地，周末全員出動(dòng)帶客戶看房，有時(shí)候一套房子剛掛出來(lái)，還沒來(lái)得及拍視頻發(fā)朋友圈，就被人訂走了，甚至有客戶像搶菜一樣，看完當(dāng)天就簽合同，晚一步就沒了。

不只是南京，蘇州、南通這些城市也不甘示弱。蘇州1月前11天，二手房一周就成交了940套，環(huán)比漲了14%，預(yù)計(jì)整個(gè)1月能成交5352套，同比去年直接漲了82%；南通更猛，一周成交345套，環(huán)比漲13.5%，同比漲幅居然達(dá)到了109%，相當(dāng)于去年1月賣1套，今年1月就賣2套還多。就連淮安這種不是頂尖核心的城市，都搞出了“二手房開盤”的新模式，一天就有500個(gè)經(jīng)紀(jì)人聯(lián)動(dòng)，曝光量破百萬(wàn)，可見這熱度有多離譜。

還有一個(gè)特別明顯的變化，就是房東的心態(tài)變了。以前南京二手房掛牌量一直維持在14萬(wàn)多套，現(xiàn)在直接降到了13.85萬(wàn)套，不少房東看到市場(chǎng)回暖，覺得現(xiàn)在是“回暖前夜”，干脆把房子下架觀望，等著漲價(jià)再賣。另外，學(xué)區(qū)房也跟著火了，南京樹人學(xué)區(qū)，1月份不到一個(gè)月就成交了103套，相當(dāng)于去年全年成交量的16%，有時(shí)候一天就能賣12套，匯文學(xué)區(qū)也是一樣，高峰期一天成交十幾套，都是低總價(jià)、高性價(jià)比的房源最搶手。

可能有人會(huì)問，好好的二手房市場(chǎng)，怎么突然就火起來(lái)了？這“開門紅”到底是偶然，還是背后有啥門道？今天我就把這背后的原因，一條條拆解給你們看，沒有復(fù)雜的分析，全是咱們普通人能感知到的實(shí)在原因，一共3點(diǎn)，每一點(diǎn)都和咱們的生活息息相關(guān)。

第一點(diǎn)，也是最核心的一點(diǎn)——政策給足了紅利，買房的門檻變低了，成本也少了。咱們都知道，2025年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就定了調(diào)，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，政策要“一次性給足”，不能磨磨蹭蹭。緊接著，2026年1月1號(hào)開始，增值稅就降了，以前個(gè)人出售不滿2年的房子，要交5.3%的增值稅，現(xiàn)在直接降到3%，我給你們算筆賬，一套300萬(wàn)的房子，以前要交15.9萬(wàn)的稅，現(xiàn)在只要交9萬(wàn)，一下子就省了6.9萬(wàn)，這可不是小數(shù)目，不管是房東還是買房人，都能實(shí)實(shí)在在享受到好處。

除此之外，公積金利率也降了，南京、蘇州、宿遷這些地方，首套公積金貸款5年以上利率，直接降到了2.6%，5年以下降到2.1%，而且存量貸款自動(dòng)調(diào)整，不用自己跑手續(xù)。南京還搞了人才房票補(bǔ)貼，大專最少3萬(wàn)，本科6萬(wàn)，碩士10萬(wàn)，博士15萬(wàn)，拿著房票買房，公積金貸款額度最高能到200萬(wàn)/戶，普通職工也從50萬(wàn)提到了80萬(wàn)，相當(dāng)于政府直接給買房人發(fā)錢、降門檻，這力度以前真不多見。蘇州更貼心，近5年單筆不超過1萬(wàn)的逾期，只要在3月底前還清，就不會(huì)體現(xiàn)在征信上，幫那些信用有小瑕疵的人，也能順利買房。

第二點(diǎn)，積壓的需求集中爆發(fā)了。其實(shí)過去一兩年，不是大家不想買房、不想換房，而是大家都在觀望，怕買了就跌，怕賣了就虧，所以很多剛需和改善的需求，都被壓了下來(lái)。尤其是剛需族，結(jié)婚要買房、生孩子要換房、孩子上學(xué)要買學(xué)區(qū)房，這些都是實(shí)實(shí)在在的需求，不是炒房。加上開年之后，臨近春節(jié)，很多人手里攢了點(diǎn)錢，又趕上政策利好，覺得時(shí)機(jī)到了，就趕緊出手，以前是“持幣觀望”，現(xiàn)在變成了“出手搶房”，這就造成了成交量的突然暴漲。還有一部分是返鄉(xiāng)置業(yè)的人，在外打工攢了錢，不想在外地買房，就回江蘇老家買二手房，性價(jià)比高、配套成熟，也帶動(dòng)了一部分成交量。

第三點(diǎn)，房?jī)r(jià)回歸性價(jià)比，跌到了大家能接受的心理價(jià)位。經(jīng)過這兩年的調(diào)整，江蘇很多城市的二手房，虛高的價(jià)格已經(jīng)跌得差不多了，南京有些板塊，房?jī)r(jià)甚至跌了30%-40%，以前動(dòng)輒五六萬(wàn)、七八萬(wàn)的學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在很多都跌到了四五萬(wàn)，比如南京力小+29中的學(xué)區(qū)房，去年7月份還能賣605萬(wàn)一套，今年1月份，同樣的戶型，只賣395萬(wàn)，跌了210萬(wàn)，這個(gè)價(jià)格，就讓很多原本買不起學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)，有了入手的機(jī)會(huì)。而且現(xiàn)在的二手房，房東議價(jià)空間也大，只要買房人誠(chéng)心買，大多能談下來(lái)幾萬(wàn)甚至十幾萬(wàn)，這種性價(jià)比，以前真的找不到，也讓很多人覺得“現(xiàn)在買不吃虧”。

聊完了原因，咱們?cè)僬f說，這波二手房“開門紅”，會(huì)帶來(lái)哪些影響？不管是房東、買房人，還是整個(gè)樓市，甚至咱們普通人的生活，都會(huì)受到影響，咱們不夸大、不縮小，客觀說說，還是大白話，讓你們一看就懂。

首先，對(duì)房東來(lái)說，影響是最大的，也是最直接的。以前是“買方市場(chǎng)”，房東求著買房人看房子，議價(jià)空間大，甚至有些房東掛了半年、一年都賣不出去；現(xiàn)在不一樣了，變成了“賣方市場(chǎng)”，尤其是那些性價(jià)比高、地段好、配套全的房源，根本不愁賣，有些房東甚至坐地起價(jià)，昨天還能談價(jià)，今天就直接漲5萬(wàn)、10萬(wàn)，還有的房東干脆下架房源，等著漲價(jià)再賣。但這里我要多說一句，不是所有房東都能受益，那些地段差、房齡老、沒配套的房源，該賣不出去還是賣不出去，熱度跟他們沒關(guān)系，別以為只要市場(chǎng)火了，自己的房子就能賣個(gè)好價(jià)錢。

其次，對(duì)中介行業(yè)來(lái)說，算是“久旱逢甘霖”。過去一兩年，樓市冷清，很多中介沒客戶、沒成交，要么裁員，要么轉(zhuǎn)行，門店冷清得不行；現(xiàn)在市場(chǎng)火了，中介忙得不可開交，帶看、談單、簽合同，連吃飯、睡覺的時(shí)間都沒有，傭金也賺得多了，很多中介門店，1月份的業(yè)績(jī)，比去年下半年加起來(lái)都多。而且中介的玩法也變了，以前只是守著門店等客戶，現(xiàn)在都搞起了短視頻，拍房源、講政策，甚至有中介說，自己拍的房源，還沒來(lái)得及發(fā)，就已經(jīng)成交了，可見這熱度有多猛。

再者，對(duì)新房市場(chǎng)來(lái)說，壓力變大了，被迫“以價(jià)換量”。以前很多人買房，優(yōu)先選新房，覺得新房環(huán)境好、戶型新；但現(xiàn)在二手房成交量暴漲，性價(jià)比又高，很多人就轉(zhuǎn)而買二手房，這就導(dǎo)致新房的客戶被分流了。為了吸引客戶，新房開發(fā)商只能降價(jià)促銷，搞“一口價(jià)”“清盤價(jià)”，甚至有些新房的價(jià)格，比周邊的二手房還便宜，以前新房?jī)r(jià)格硬氣，現(xiàn)在也不得不低頭，這對(duì)想買房的人來(lái)說，其實(shí)是件好事，有了更多的選擇，也能買到更劃算的房子。

最后，對(duì)整個(gè)江蘇樓市來(lái)說，最大的影響就是“信心回升”。過去一兩年，樓市一直處于低迷狀態(tài)，大家對(duì)樓市的信心跌到了谷底，不管是買房人還是房東，都沒信心；現(xiàn)在這波“開門紅”，讓大家看到了樓市回暖的希望，買房人敢買房了，房東敢賣房了，開發(fā)商也敢拿地、敢推新盤了，整個(gè)樓市的流動(dòng)性變好了，不再像以前那樣“死氣沉沉”。但這里要提醒大家，信心回升是好事，但別過度樂觀，這并不意味著樓市要回到以前暴漲的時(shí)代，大家還是要保持理性。

家人們，你們身邊有沒有遇到二手房漲價(jià)、搶房的情況？你們對(duì)這波江蘇二手房“開門紅”，有什么自己的看法？歡迎在評(píng)論區(qū)留言，咱們一起嘮嘮，也別忘了關(guān)注我，后續(xù)給你們帶來(lái)更多真實(shí)、靠譜的房產(chǎn)干貨，不坑人、不踩雷！