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中海 招商 金茂 華潤,4大央企撤銷區(qū)域公司!

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春節(jié)前夕,各大房企紛紛扎堆調(diào)整組織架構(gòu)。

而這幾天議論度最高的,莫過于中海地產(chǎn)的組織調(diào)整。

據(jù)市場消息,在中海的內(nèi)部高管會議上,董事長顏建國宣布——

撤銷原北部、華東、華南、中西部四大區(qū)域公司。

中海將徹底告別實(shí)行多年的“總部-區(qū)域-城市”三級架構(gòu),全面轉(zhuǎn)向“總部-城市”直管的兩級管控模式。

至此,中海成為最后一個(gè)完成“去區(qū)域化”的頭部央企。

回顧過去兩年,頭部央企們仿佛達(dá)成了某種默契。

從金茂、招商率先“動(dòng)刀”裁撤區(qū)域,到華潤弱化大區(qū)職能,再到如今中海內(nèi)部也撤銷了四大區(qū)域……

那些曾在房企規(guī)?;瘮U(kuò)張浪潮中開疆拓土的區(qū)域公司,正在退出歷史舞臺。

1

四大區(qū)域落幕,總部掌舵前行

2026年,對中海地產(chǎn)而言,注定是里程碑式的一年。

就在幾天前,中海內(nèi)部會議宣布:四大區(qū)域公司,全部撤銷。

回溯到2008年,中海首次設(shè)立四大區(qū)域公司,核心目的就是支撐其全國化擴(kuò)張的步伐。

這十幾年間,區(qū)域公司歷經(jīng)擴(kuò)張、縮編的反復(fù)調(diào)整,最終還是走到了被徹底撤銷的一步。

至此,中海的四大區(qū)域——北部區(qū)域、華東區(qū)域、華南區(qū)域、中西部區(qū)域,要退出歷史舞臺了。

區(qū)域撤銷后,華東區(qū)域總劉慧明、華南區(qū)域總劉顯勇、中西部區(qū)域總劉長勝、北部區(qū)域總付熙嵬未來的去向也成了眾人關(guān)注的焦點(diǎn)。

這四位高管大概率會被調(diào)回集團(tuán)總部,分管總部的業(yè)務(wù)條線,他們的回歸,意味著總部管理層的重新洗牌與權(quán)責(zé)再分配。

不過早在此前隨著區(qū)域職能的逐步弱化,中海多個(gè)區(qū)域平臺已精簡至十幾人的核心團(tuán)隊(duì),因此此次調(diào)整,對整體團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性影響并不大。

這些年來,中海的發(fā)展成績單有目共睹。

無論是銷售、利潤、拿地、還是交付,各項(xiàng)核心指標(biāo)都穩(wěn)居行業(yè)TOP3,穩(wěn)健表現(xiàn)成為央企標(biāo)桿。

但正是這樣一家頭部房企,為何執(zhí)意要對區(qū)域架構(gòu)“徹底動(dòng)刀”?

究其根本,核心還是外部行業(yè)環(huán)境的變與內(nèi)部經(jīng)營效率的倒逼,這是中海乃至當(dāng)下眾多頭部房企都在面臨的行業(yè)難題。

房地產(chǎn)的底層邏輯早已改變,過去“規(guī)模為王”的模式依托于市場擴(kuò)容、低成本資金的行業(yè)紅利,如今行業(yè)轉(zhuǎn)向“效益為先”,廣域布局反而成為拖累經(jīng)營的成本黑洞。

資源向一線、強(qiáng)二線高能級城市高度聚焦,已成行業(yè)共識。而中海的布局也貼合這一趨勢,2025年僅北京、上海、深圳、廣州四城銷售額就預(yù)計(jì)合計(jì)超千億。

核心業(yè)務(wù)高度集中的現(xiàn)狀,又讓區(qū)域?qū)蛹壍膮f(xié)調(diào)價(jià)值大幅降低,加之近一年來中海已經(jīng)開始弱化區(qū)域戰(zhàn)略,此次徹底取消區(qū)域公司,也就成了水到渠成的必然之舉。

如今,中海正面臨“前有標(biāo)兵、后有追兵”的激烈競爭——與保利發(fā)展的銷售額僅差 18 億,華潤置地、招商蛇口也步步逼近。

這種競爭壓力下,唯有刀刃向內(nèi),徹底推進(jìn)組織變革,精簡層級、提效賦能,才能激發(fā)更強(qiáng)的組織活力,鞏固行業(yè)地位。

2

央企區(qū)域全撤,強(qiáng)總部時(shí)代登臨

事實(shí)上,中海這次撤銷區(qū)域的調(diào)整,讓人意外又沒那么意外。

2025年至今,除了中海外,華潤、招商、金茂等幾大頭部央企早就已經(jīng)全部開啟了“去區(qū)域化”的步伐,邁向二級管控。

中國金茂在2025年初,就宣布裁撤所有區(qū)域公司,將原有的“總部-區(qū)域-城市”三級架構(gòu)調(diào)整為“總部-地區(qū)”兩級,按地理區(qū)域采用就近原則整合重組為14個(gè)地區(qū)公司。

招商蛇口緊隨其后,2025年6月宣布一次性撤銷五大區(qū)域公司,由集團(tuán)總部直接管理全國50多個(gè)城市公司,徹底實(shí)現(xiàn)了“集團(tuán)-城市”的扁平化管理。

華潤置地在2025年7月弱化大區(qū)職能,將住宅開發(fā)的投資、營銷、設(shè)計(jì)等核心職能全部收歸總部,20位城市總直接向總部匯報(bào),強(qiáng)化總部與城市公司的直管模式。

而行業(yè)老大保利發(fā)展則是長期以來都采用“總部-子公司”兩級架構(gòu),2026年初更是打響頭炮成立“不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營中心”,進(jìn)一步強(qiáng)化總部對全周期的管控,將具體業(yè)務(wù)管理權(quán)限下放一線地區(qū)公司。

所以,市場早就在等一個(gè)關(guān)鍵信號,那就是中海的組織調(diào)整。如今,中海也撤銷了四大區(qū)域——

2025年房企TOP10中的五大央企,已全部集體“去區(qū)域化”。

在房地產(chǎn)的黃金時(shí)代,房企為了搶占市場份額,通過區(qū)域公司進(jìn)行裂變式擴(kuò)張是最佳策略。

但在如今的黑鐵時(shí)代,市場規(guī)模萎縮,利潤變薄,高周轉(zhuǎn)失效,房企需要的是在核心城市做深做透,是極致的成本控制和利潤管理。

去掉這一層“中間商”,讓聽得見炮火的人直接指揮戰(zhàn)斗,讓總部直接掌握一線動(dòng)態(tài),成為頭部央企開發(fā)商的共同選擇。

這是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢,中海對區(qū)域的改革不是第一個(gè),也不會是最后一個(gè)。

3

規(guī)模時(shí)代落幕,效率時(shí)代登場

過去十多年,中國房地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)張速度驚人,頭部房企通過全國布局實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長。

但大概2023年左右,地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新一輪調(diào)整周期,房地產(chǎn)市場的整體格局也變了——

去區(qū)域化,成為中國房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的一個(gè)縮影。

首先,這是應(yīng)對市場下行的必然選擇。

當(dāng)行業(yè)從高速增長轉(zhuǎn)向存量博弈,規(guī)模不再是唯一追求,活下去、活得好才是硬道理。

撤銷區(qū)域公司,可以大幅降低管理成本,減少冗余人員,提升組織效率。

其次,這是聚焦核心城市的戰(zhàn)略需要。

在市場下行期,速度就是生命。層級越多,信息傳遞越慢,決策執(zhí)行越滯后。

當(dāng)投資從全國撒網(wǎng)收縮到少數(shù)幾個(gè)高能級城市時(shí),管理幅度大幅縮小,總部直接管理反而更高效,何必還要養(yǎng)一個(gè)龐大的區(qū)域?qū)蛹墸?/p>

以及,這也是數(shù)字化時(shí)代的技術(shù)支撐。

在過去,信息傳遞依賴層級匯報(bào),區(qū)域公司承擔(dān)著重要的信息樞紐作用。

但在數(shù)字化時(shí)代,總部可以通過系統(tǒng)實(shí)時(shí)掌握各城市公司的經(jīng)營數(shù)據(jù),直接指揮調(diào)度,技術(shù)的進(jìn)步,讓扁平化管理成為可能。

當(dāng)然,在這個(gè)變革的浪潮中,必然會伴隨陣痛,但大勢所趨,箭在弦上。

在房地產(chǎn)進(jìn)入新發(fā)展模式的背景下,組織變革已經(jīng)不是選擇題,而是必答題。

房地產(chǎn)的“規(guī)模時(shí)代”已經(jīng)終結(jié),“效率時(shí)代”正式登場。

2026年,行業(yè)必將孕育出更高效、更具戰(zhàn)斗力的新一代房企。

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