春節(jié)前夕，各大房企紛紛扎堆調(diào)整組織架構(gòu)。

而這幾天議論度最高的，莫過于中海地產(chǎn)的組織調(diào)整。

據(jù)市場消息，在中海的內(nèi)部高管會(huì)議上，董事長顏建國宣布——

撤銷原北部、華東、華南、中西部四大區(qū)域公司。

中海將徹底告別實(shí)行多年的“總部-區(qū)域-城市”三級架構(gòu)，全面轉(zhuǎn)向“總部-城市”直管的兩級管控模式。

至此，中海成為最后一個(gè)完成“去區(qū)域化”的頭部央企。

回顧過去兩年，頭部央企們仿佛達(dá)成了某種默契。

從金茂、招商率先“動(dòng)刀”裁撤區(qū)域，到華潤弱化大區(qū)職能，再到如今中海內(nèi)部也撤銷了四大區(qū)域……

那些曾在房企規(guī)模化擴(kuò)張浪潮中開疆拓土的區(qū)域公司，正在退出歷史舞臺。

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四大區(qū)域落幕，總部掌舵前行

2026年，對中海地產(chǎn)而言，注定是里程碑式的一年。

就在幾天前，中海內(nèi)部會(huì)議宣布：四大區(qū)域公司，全部撤銷。

回溯到2008年，中海首次設(shè)立四大區(qū)域公司，核心目的就是支撐其全國化擴(kuò)張的步伐。

這十幾年間，區(qū)域公司歷經(jīng)擴(kuò)張、縮編的反復(fù)調(diào)整，最終還是走到了被徹底撤銷的一步。

至此，中海的四大區(qū)域——北部區(qū)域、華東區(qū)域、華南區(qū)域、中西部區(qū)域，要退出歷史舞臺了。

區(qū)域撤銷后，華東區(qū)域總劉慧明、華南區(qū)域總劉顯勇、中西部區(qū)域總劉長勝、北部區(qū)域總付熙嵬未來的去向也成了眾人關(guān)注的焦點(diǎn)。

這四位高管大概率會(huì)被調(diào)回集團(tuán)總部，分管總部的業(yè)務(wù)條線，他們的回歸，意味著總部管理層的重新洗牌與權(quán)責(zé)再分配。

不過早在此前隨著區(qū)域職能的逐步弱化，中海多個(gè)區(qū)域平臺已精簡至十幾人的核心團(tuán)隊(duì)，因此此次調(diào)整，對整體團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性影響并不大。

這些年來，中海的發(fā)展成績單有目共睹。

無論是銷售、利潤、拿地、還是交付，各項(xiàng)核心指標(biāo)都穩(wěn)居行業(yè)TOP3，穩(wěn)健表現(xiàn)成為央企標(biāo)桿。

但正是這樣一家頭部房企，為何執(zhí)意要對區(qū)域架構(gòu)“徹底動(dòng)刀”？

究其根本，核心還是外部行業(yè)環(huán)境的劇變與內(nèi)部經(jīng)營效率的倒逼，這是中海乃至當(dāng)下眾多頭部房企都在面臨的行業(yè)難題。

房地產(chǎn)的底層邏輯早已改變，過去“規(guī)模為王”的模式依托于市場擴(kuò)容、低成本資金的行業(yè)紅利，如今行業(yè)轉(zhuǎn)向“效益為先”，廣域布局反而成為拖累經(jīng)營的成本黑洞。

資源向一線、強(qiáng)二線高能級城市高度聚焦，已成行業(yè)共識。而中海的布局也貼合這一趨勢，2025年僅北京、上海、深圳、廣州四城銷售額就預(yù)計(jì)合計(jì)超千億。

核心業(yè)務(wù)高度集中的現(xiàn)狀，又讓區(qū)域?qū)蛹壍膮f(xié)調(diào)價(jià)值大幅降低，加之近一年來中海已經(jīng)開始弱化區(qū)域戰(zhàn)略，此次徹底取消區(qū)域公司，也就成了水到渠成的必然之舉。

如今，中海正面臨“前有標(biāo)兵、后有追兵”的激烈競爭——與保利發(fā)展的銷售額僅差 18 億，華潤置地、招商蛇口也步步逼近。

這種競爭壓力下，唯有刀刃向內(nèi)，徹底推進(jìn)組織變革，精簡層級、提效賦能，才能激發(fā)更強(qiáng)的組織活力，鞏固行業(yè)地位。

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央企區(qū)域全撤，強(qiáng)總部時(shí)代登臨

事實(shí)上，中海這次撤銷區(qū)域的調(diào)整，讓人意外又沒那么意外。

2025年至今，除了中海外，華潤、招商、金茂等幾大頭部央企早就已經(jīng)全部開啟了“去區(qū)域化”的步伐，邁向二級管控。

中國金茂在2025年初，就宣布裁撤所有區(qū)域公司，將原有的“總部-區(qū)域-城市”三級架構(gòu)調(diào)整為“總部-地區(qū)”兩級，按地理區(qū)域采用就近原則整合重組為14個(gè)地區(qū)公司。

招商蛇口緊隨其后，2025年6月宣布一次性撤銷五大區(qū)域公司，由集團(tuán)總部直接管理全國50多個(gè)城市公司，徹底實(shí)現(xiàn)了“集團(tuán)-城市”的扁平化管理。

華潤置地在2025年7月弱化大區(qū)職能，將住宅開發(fā)的投資、營銷、設(shè)計(jì)等核心職能全部收歸總部，20位城市總直接向總部匯報(bào)，強(qiáng)化總部與城市公司的直管模式。

而行業(yè)老大保利發(fā)展則是長期以來都采用“總部-子公司”兩級架構(gòu)，2026年初更是打響頭炮成立“不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營中心”，進(jìn)一步強(qiáng)化總部對全周期的管控，將具體業(yè)務(wù)管理權(quán)限下放一線地區(qū)公司。

所以，市場早就在等一個(gè)關(guān)鍵信號，那就是中海的組織調(diào)整。如今，中海也撤銷了四大區(qū)域——

2025年房企TOP10中的五大央企，已全部集體“去區(qū)域化”。

在房地產(chǎn)的黃金時(shí)代，房企為了搶占市場份額，通過區(qū)域公司進(jìn)行裂變式擴(kuò)張是最佳策略。

但在如今的黑鐵時(shí)代，市場規(guī)模萎縮，利潤變薄，高周轉(zhuǎn)失效，房企需要的是在核心城市做深做透，是極致的成本控制和利潤管理。

去掉這一層“中間商”，讓聽得見炮火的人直接指揮戰(zhàn)斗，讓總部直接掌握一線動(dòng)態(tài)，成為頭部央企開發(fā)商的共同選擇。

這是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢，中海對區(qū)域的改革不是第一個(gè)，也不會(huì)是最后一個(gè)。

3

規(guī)模時(shí)代落幕，效率時(shí)代登場

過去十多年，中國房地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)張速度驚人，頭部房企通過全國布局實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長。

但大概2023年左右，地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新一輪調(diào)整周期，房地產(chǎn)市場的整體格局也變了——

去區(qū)域化，成為中國房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的一個(gè)縮影。

首先，這是應(yīng)對市場下行的必然選擇。

當(dāng)行業(yè)從高速增長轉(zhuǎn)向存量博弈，規(guī)模不再是唯一追求，活下去、活得好才是硬道理。

撤銷區(qū)域公司，可以大幅降低管理成本，減少冗余人員，提升組織效率。

其次，這是聚焦核心城市的戰(zhàn)略需要。

在市場下行期，速度就是生命。層級越多，信息傳遞越慢，決策執(zhí)行越滯后。

當(dāng)投資從全國撒網(wǎng)收縮到少數(shù)幾個(gè)高能級城市時(shí)，管理幅度大幅縮小，總部直接管理反而更高效，何必還要養(yǎng)一個(gè)龐大的區(qū)域?qū)蛹墸?/p>

以及，這也是數(shù)字化時(shí)代的技術(shù)支撐。

在過去，信息傳遞依賴層級匯報(bào)，區(qū)域公司承擔(dān)著重要的信息樞紐作用。

但在數(shù)字化時(shí)代，總部可以通過系統(tǒng)實(shí)時(shí)掌握各城市公司的經(jīng)營數(shù)據(jù)，直接指揮調(diào)度，技術(shù)的進(jìn)步，讓扁平化管理成為可能。

當(dāng)然，在這個(gè)變革的浪潮中，必然會(huì)伴隨陣痛，但大勢所趨，箭在弦上。

在房地產(chǎn)進(jìn)入新發(fā)展模式的背景下，組織變革已經(jīng)不是選擇題，而是必答題。

房地產(chǎn)的“規(guī)模時(shí)代”已經(jīng)終結(jié)，“效率時(shí)代”正式登場。

2026年，行業(yè)必將孕育出更高效、更具戰(zhàn)斗力的新一代房企。

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