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案情介紹

2010年，李建國（山東農(nóng)民）欲為兒子在北京安家。女婿趙明遠(yuǎn)稱自己獲批一套限價(jià)商品房指標(biāo)，房價(jià)僅60余萬元，并承諾：“5年后可過戶給您或您指定的人。”

基于親屬信任，2011年，李建國、趙明遠(yuǎn)及女兒李婷三方簽署《借名買房協(xié)議》，明確：

房屋由李建國全額出資；

登記在趙明遠(yuǎn)名下；

實(shí)際所有權(quán)歸李建國；

5年后過戶至李建國或其指定人。

李建國支付全部房款、維修基金、契稅共計(jì)626,941.05元。房屋交付后，由其子居住至今，物業(yè)、供暖等費(fèi)用均由李家承擔(dān)。

然而，2017年趙明遠(yuǎn)與李婷離婚時(shí)，擅自將一號(hào)房屋分割歸己所有，并拒絕配合過戶。

2020年，李建國起訴要求過戶，法院認(rèn)定：

“借名購買限價(jià)房損害社會(huì)公共利益，協(xié)議自始無效?！?/strong>

2023年，李建國再次起訴，要求返還出資并賠償房屋增值損失（現(xiàn)值約460萬元，增值約390萬元）。

裁判結(jié)果

法院判決：

趙明遠(yuǎn)返還李建國購房款及稅費(fèi)626,941.05元；

賠償房屋增值損失190萬元（按50%過錯(cuò)比例）；

法院說理

借名關(guān)系成立但無效

生效判決已確認(rèn)雙方存在借名合意，但因限價(jià)房具有保障性質(zhì)，借名行為規(guī)避政策，損害公共利益，協(xié)議無效。

出資應(yīng)全額返還

趙明遠(yuǎn)辯稱“系贈(zèng)與”或“夫妻共同債務(wù)”，但無證據(jù)支持，法院不予采信。實(shí)際出資人有權(quán)要求返還。

增值損失按過錯(cuò)分擔(dān)

李建國明知對(duì)方有指標(biāo)、主動(dòng)出資享受政策紅利，自身存在過錯(cuò)；

趙明遠(yuǎn)作為本地人、更了解政策，亦有過錯(cuò)；

法院認(rèn)定雙方過錯(cuò)相當(dāng)，各擔(dān)50%責(zé)任；

在雙方均不申請(qǐng)?jiān)u估的情況下，酌定賠償190萬元。

勝訴辦案心得

本案是“政策房借名失敗后最大化挽回?fù)p失”的典范。關(guān)鍵策略如下：

善用前案生效判決

前案已確認(rèn)“借名關(guān)系存在”，本次無需再證合意，直接聚焦“損失賠償”。

主動(dòng)提供市場(chǎng)價(jià)值證據(jù)

雖未做正式評(píng)估，但提交同小區(qū)成交價(jià)截圖，為法院酌定賠償提供依據(jù)。

精準(zhǔn)切割“返還”與“賠償”訴求

返還出資：無爭(zhēng)議；

增值賠償：需論證過錯(cuò)與信賴?yán)妫?/strong>

強(qiáng)調(diào)“非惡意炒房，僅為子女安居”

出資人系外地農(nóng)民，購房目的正當(dāng)，爭(zhēng)取法官情感認(rèn)同。

警示客戶：限價(jià)房、經(jīng)適房借名風(fēng)險(xiǎn)極高，但并非“血本無歸”

即使協(xié)議無效，仍可通過返還+過錯(cuò)賠償路徑挽回大部分損失。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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