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案情介紹

2008年，鄭建國(guó)與其子周浩以家庭名義成功申請(qǐng)北京市經(jīng)濟(jì)適用房資格。2013年，鄭建國(guó)作為買受人，與甲公司簽訂合同，購(gòu)買一號(hào)房屋（建筑面積53.28㎡，總價(jià)299,859.84元）。

2014年5月，鄭建國(guó)、前妻周麗華及兒子周浩三方簽署《協(xié)議書》，約定：

房屋由周麗華全額出資；

5年后必須過(guò)戶至周浩名下；

期間由周麗華監(jiān)管使用。

周麗華支付全部房款、契稅、維修基金（合計(jì)313,514.44元），并投入12.85萬(wàn)元裝修。房屋交付后，母子長(zhǎng)期居住。

然而，因鄭建國(guó)對(duì)外負(fù)債，一號(hào)房屋于2020年被法院查封。周浩提起執(zhí)行異議及確權(quán)訴訟，均被駁回。

周麗華、周浩遂起訴，請(qǐng)求：

確認(rèn)《協(xié)議書》無(wú)效；

返還購(gòu)房款及稅費(fèi)；

賠償裝修損失；

賠償房屋增值損失（經(jīng)評(píng)估，房屋現(xiàn)值280萬(wàn)元，增值約250萬(wàn)元）。

裁判結(jié)果

法院判決：

鄭建國(guó)返還周麗華購(gòu)房款及稅費(fèi)313,514.44元；

賠償裝修損失80,000元；

賠償房屋增值損失175萬(wàn)元（按70%比例）；

法院說(shuō)理

借名購(gòu)買經(jīng)適房，協(xié)議無(wú)效

經(jīng)濟(jì)適用房具有社會(huì)保障性質(zhì)，借名行為規(guī)避政策，損害公共利益，協(xié)議自始無(wú)效。

無(wú)效不等于“各回原位”，需考慮過(guò)錯(cuò)與公平

根據(jù)《民法典》第157條，合同無(wú)效后，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

鄭建國(guó)過(guò)錯(cuò)顯著更大

周麗華出資系為子女居住，無(wú)投機(jī)意圖；

鄭建國(guó)在明知房屋實(shí)際歸屬情況下，仍以個(gè)人名義對(duì)外舉債，直接導(dǎo)致房屋被查封、無(wú)法返還，主觀惡意明顯。

增值損失屬于“信賴?yán)鎿p失”

周麗華基于協(xié)議長(zhǎng)期占有、使用房屋，并投入資金裝修，對(duì)房屋增值有合理期待。若僅返還原始出資，顯失公平。

70%賠償比例兼顧公平與懲戒

法院綜合考慮：

協(xié)議無(wú)效的政策原因（雙方均應(yīng)知風(fēng)險(xiǎn)）；

鄭建國(guó)惡意導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大；

房屋已大幅升值；

最終酌定鄭建國(guó)承擔(dān)70%的增值損失（250萬(wàn)×70% = 175萬(wàn)元）。

勝訴辦案心得

本案關(guān)鍵策略如下：

主動(dòng)申請(qǐng)房屋價(jià)值評(píng)估

即使協(xié)議可能無(wú)效，也必須固定增值金額，為索賠提供依據(jù)。

強(qiáng)調(diào)“非炒房、為子女”的善意動(dòng)機(jī)

區(qū)別于投機(jī)性借名，爭(zhēng)取法院在過(guò)錯(cuò)分配上傾斜。

聚焦對(duì)方“惡意舉債”行為

證明損失擴(kuò)大的直接原因是鄭建國(guó)個(gè)人債務(wù)，而非政策限制本身。

援引《民法典》第157條“損失分擔(dān)”規(guī)則

打破“無(wú)效即零賠償”誤區(qū)，主張信賴?yán)姹Ｗo(hù)。

接受協(xié)議無(wú)效，但爭(zhēng)取最大補(bǔ)償

不糾纏于“確權(quán)”，而是轉(zhuǎn)向“損害賠償”，實(shí)現(xiàn)務(wù)實(shí)維權(quán)。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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