苗野｜發(fā)自上海

連續(xù)三個月成交破2.2萬套，春節(jié)前的上海二手房市場呈現出少有的“淡季不淡”景象。

上海市房地產交易中心數據顯示，2026年1月，上海二手房成交22834套，同比大幅增長24.18%，創(chuàng)下近五年同期最高紀錄。

這一數據縱向對比，遠超2024年1月的16378套和2025年1月的18497套，分別增長39.4%和23.4%。

橫向觀察，上海的表現并非孤例。北京1月二手房網簽15082套，同比上漲20.9%；深圳1月二手房成交約0.5萬套，環(huán)比增長16%。

三大一線城市二手房市場集體呈現回暖態(tài)勢。

“開年二手房市場延續(xù)了去年四季度的翹尾行情?！鄙虾Ｖ性禺a市場分析師盧文曦認為，當前二手房交易比較活躍，市場韌性足，疊加近期近期房地產積極信號持續(xù)釋放，預計節(jié)后三月市場熱度有望延續(xù)，走出企穩(wěn)向好態(tài)勢。

掛牌量回落，性價比凸顯

在單月成交量一反傳統(tǒng)樓市淡季的沉寂外，二手房單日成交數據也反映了市場熱度。

據監(jiān)測，1月份全月共有7天單日成交突破千套，1月10日更創(chuàng)下1261套的近三個月新高。隨后的周末表現也熱度不減，1月17日、24日和31日的單日成交均突破1200套。

與成交量持續(xù)高位形成對比的是，上海二手房掛牌量已連續(xù)9個月下降。截至1月底，上海二手房掛牌量為8.24萬套，較歷史峰值減少近3萬套。

上海鏈家近日披露，上海二手房當前庫存量較2025年1月下降約20%，掛牌量的持續(xù)回落顯示市場供需關系正逐漸趨于平衡。

“目前的成交周期較上月加速，市場信心逐漸修復，連續(xù)多月成交量回穩(wěn)，庫存去化加速。”上海鏈家研究院負責人李根表示，二手房成交價格已連續(xù)兩個月止住下跌趨勢，市場已顯現“止跌”信號。

上海市房地產交易中心數據也印證二手房市場掛牌量出現持續(xù)性回落，基本回歸至去年2月份水平，前期高位堆積的庫存正在逐步消化。

盧文曦認為，二手房掛牌量下降通常是市場與價格企穩(wěn)的先導指標，當前掛牌量下降更多說明房價下行壓力逐步放緩。

他進一步分析，一是新增掛牌增量明顯放緩，二是成交速度加快，庫存被持續(xù)消耗。此外，部分業(yè)主選擇“由售轉租”，主要原因在于部分老房的租賃回報率較為可觀，年化回報率可達3.3%～3.5%。“穩(wěn)定的租金收益讓房東更愿意持有資產，不再急于降價變現。”

中金證券分析認為，當前房地產周期的核心癥結在于庫存問題。上海二手房掛牌量自2025年3季度開始下降，帶動其掛牌去化周期持續(xù)下行。上海推進首批二手房收儲屬“對癥下藥”的積極舉措，預估上海可交易存量住房約970萬套，收儲加速去庫存，若后續(xù)配套措施得當，有望加速樓市企穩(wěn)。

成交放量的同時，價格博弈也進入微妙階段。市場已顯露出從“以價換量”向“量價趨穩(wěn)”轉變的初步跡象。

中指研究院數據顯示，2026年1月，上海二手房成交均價為55265元/平方米，環(huán)比下跌1.22%，同比下跌7.61%。

“當前市場消化速度已超過新增掛牌速度，買家‘大刀砍價’的情況減少，議價空間在顯著縮小。”盧文曦表示，有少量業(yè)主選擇暫時撤牌觀望，市場預期出現一定改善，二手房市場不再單純依靠“以價換量”來維持成交量。

據上海鏈家監(jiān)測，多個板塊房價已出現止跌企穩(wěn)信號。其中，徐匯濱江、四川北路、董家渡等板塊價格較此前有所回升，部分板塊價格已企穩(wěn)。

“目前仍是買方市場，二手房掛牌價和成交價整體都較穩(wěn)定?！睖夏硻C構經紀人表示。

剛需占主導，期待“小陽春”

上海房地產市場的“啞鈴型”結構在2026年開年愈發(fā)清晰。

數據顯示，上海二手房市場中，300萬元以下的低總價房源成為交易絕對主力，占比超過七成。

更具體來看，總價在200萬元以下的占比達49.5%，200萬～300萬元的占比為21.1%。

58安居客統(tǒng)計數據顯示，低總價房源的供給比例達50.06%，對應流量比例更高；中高、高總價房源的供需占比均不足14%，更多高凈值人群仍將目光聚焦于新房市場。

從區(qū)域分布看，上海二手房成交較好的區(qū)域主要集中在浦東新區(qū)、松江區(qū)、金山區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)、寶山區(qū)。

上海鏈家監(jiān)測數據顯示，上海中環(huán)內“老小”房源優(yōu)勢凸顯，成交占比攀升，超八成客戶可在90天內成交，市場觀望情緒逐漸減弱。

“這種以剛需為主導的供需結構，為成交量爆發(fā)提供了基礎?！?8安居客研究院院長張波認為，當下剛需群體是二手房市場的核心購買力，低總價房源的充足供給有效釋放了積壓的購房需求。

上海太平洋房屋數據顯示，該機構300萬元以下低價房成交占比接近一半。上海外環(huán)以外成交占比最高且持續(xù)增長，反映郊區(qū)及新興區(qū)域剛需交易活躍；內中環(huán)間成交環(huán)比顯著增長，顯示改善型需求仍在釋放。

此外，部分“老破小”房源租金回報率的提升，使其成為兼具居住與投資屬性的優(yōu)質選擇，吸引了部分穩(wěn)健型投資者。

中指研究院數據顯示，2026年1月，上海住宅租賃市場樣本平均租金為81.50元／平方米／月。區(qū)域分化明顯，金山區(qū)部分房源的租金回報率甚至高達3%，這也使得低總價二手房成為類固收資產的重要選項。

在市場需求釋放的同時，政策層面也有新動態(tài)。2月2日，上海正式啟動收購二手房用于保障性租賃住房工作試點。

市場人士普遍認為，上海作為超一線城市，首次由政府平臺收購核心區(qū)域二手房用于保障性租賃住房，其最重要的意義在于為市場特定資產類別提供了托底與流動性支持，信號意義突出。

展望后市，市場預計將呈現分化走勢，新房市場中的高端住宅成為絕對熱銷品類，二手房市場的低總價“老破小”房源成為購房者的“上車首選”。高凈值人群的改善及投資需求，與年輕群體在房價回調背景下的剛需形成了兩大核心購買力。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，1月上海二手房市場維持熱度，一方面是政策顯效下潛在需求釋放，另一方面受春節(jié)假期后移影響，基數相對較低，春節(jié)后隨著需求進一步釋放，“小陽春”行情值得期待。

上海中原地產預判，今年三四月份交易量將繼續(xù)保持良好態(tài)勢，市場已走出“淡季不淡”的行情。