近期，一位女士因為購買法拍房被要求承擔(dān)前業(yè)主17年的欠費的新聞，經(jīng)過媒體報道之后，很快火上了熱搜。

事件的經(jīng)過大致是這樣的：福建莆田一位女士通過法院拍賣，購得了一套房產(chǎn)，本以為自己是撿了個大便宜，卻被該處房產(chǎn)的物業(yè)要求，需要承擔(dān)前業(yè)主拖欠17年的物業(yè)費。

該事件在相關(guān)部門協(xié)調(diào)下，最終這位女士支付了三萬元費用后，物業(yè)才為她錄入了小區(qū)的門禁、恢復(fù)了該處房產(chǎn)的水電。

這場糾紛揭開法拍房光鮮表象下的暗流——法律與實踐的錯位、權(quán)利與責(zé)任的模糊，以及普通的購房者難以預(yù)料的購房博弈。

法院拍賣確認(rèn)書顯示，莆田這位女士僅需承擔(dān)前業(yè)主拖欠的公攤水電費部分

根據(jù)《物業(yè)管理條例》，業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定繳納費用。原房主作為簽約方，本是債務(wù)主體，但房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移后，新業(yè)主因繼受物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，可能被動卷入債務(wù)鏈條。在這次莆田的案例之中，物業(yè)公司通過停水停電、限制門禁等方式向房主（無論新舊業(yè)主）施壓，本質(zhì)是利用實際控制權(quán)來彌補債權(quán)方面的損失。法院拍賣的時候雖然明確了“物業(yè)費由買受人自行了解”，但并未強制結(jié)清原房主相關(guān)的欠費，最終導(dǎo)致責(zé)任被轉(zhuǎn)嫁給了新業(yè)主。

需要指出的是，這種轉(zhuǎn)嫁并非毫無依據(jù)。物業(yè)方面的相關(guān)服務(wù)，針對的是該處房產(chǎn)而非業(yè)主個人，欠費隨著房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，也就形成了“歷史包袱”。新業(yè)主如果不承擔(dān)相關(guān)費用，物業(yè)可以通過訴訟主張權(quán)利——而在目前的司法實踐中，部分法院會支持物業(yè)向現(xiàn)業(yè)主追討欠費。

莆田的這位新業(yè)主女生支付了三萬元，實為權(quán)衡利弊后的妥協(xié)——與其陷入漫長的訴訟，搞的身心俱疲，不如花點小錢（相對于17萬的欠費）買個長久的安寧。

單是從情理來看看，新業(yè)主“無端”為他人的債務(wù)而買單，顯然是有失公平的。但是法律邏輯更側(cè)重于契約的穩(wěn)定性：物業(yè)服務(wù)作為公共產(chǎn)品，需保障持續(xù)運營。試想一下，如果每一任新業(yè)主都可以拒絕歷史欠費，物業(yè)公司就可能因為資金鏈的斷裂而停止其服務(wù)，最終損害的，將是全體業(yè)主的利益。所以，從公共利益的角度出發(fā)，法律會更傾向于支持本事件中，物業(yè)方面的相關(guān)訴求，即支撐物業(yè)向莆田這位新業(yè)主女士追討上任業(yè)主留下的歷史欠費。

但是，需要指出的是，本次事件中，這家涉事的物業(yè)方，以停水停電抗衡拖欠物業(yè)費用的業(yè)主的做，屬于法游走在法律邊緣的行為，得不到相關(guān)法律的支持，甚至違法?！睹穹ǖ洹访鞔_規(guī)定物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水等方式催交物業(yè)費。莆田這家物業(yè)的行為已經(jīng)涉嫌違法，但現(xiàn)實中，非常無奈的是，此類“軟暴力”因為其低違法成本、高威懾效果，而成為物業(yè)方常見的手段。遇到這類情況，對相關(guān)法律不太了解的業(yè)主，往往會被迫選擇妥協(xié)退讓——即便是知道相關(guān)法律，要想向物業(yè)方面“討個說法”，業(yè)主也需要付出相當(dāng)大的時間和精力等成本。

物業(yè)服務(wù)的提供與費用追繳，均應(yīng)遵循法律規(guī)定與合同約定

莆田這位女士的相關(guān)案例，又一次提醒了廣大計劃買房的未來業(yè)主們，法拍房雖然因為價格低于市場價，能夠吸引到眾多購房者，但其風(fēng)險也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止于前面提到的物業(yè)欠費等問題。法拍房潛在問題，大致可以包括隱形債務(wù)、騰退難題、產(chǎn)權(quán)瑕疵和高額稅費。法院方面能夠披露的待拍的法拍房相關(guān)的信息，往往是相當(dāng)有限的，而購房者們往往又缺乏相關(guān)的專業(yè)指導(dǎo)，容易因為相關(guān)信息的不對稱，而落入“信息黑洞”之中，導(dǎo)致個人財產(chǎn)等方面的損失。

重要的事，得說三遍?。?！

法拍房的特點是公開、透明、非善意取得抗辯空間小、價格相對便宜

對個人或者家庭購房者而言，購買法拍房需要分為“三步走”：

首先是盡職調(diào)查：不僅僅要查看待拍房屋的現(xiàn)狀，還需要走訪待拍房屋的物業(yè)、鄰居，核實前業(yè)主的欠費金額與服務(wù)質(zhì)量。如果相關(guān)的物業(yè)方不與配合，可以向該處房產(chǎn)的業(yè)委會或所在地街道辦，調(diào)取相關(guān)記錄。

之后是條款博弈：在競拍成功之后，未來的新業(yè)主應(yīng)該嘗試與該處房產(chǎn)的物業(yè)方簽訂協(xié)議，約定歷史欠費處理方式——其實這類欠費，等歷史遺留問題是法拍房常見的情況。例如，從購房款中預(yù)留部分資金作為“物業(yè)交割保證金”，結(jié)清原來的欠費之后，再去支付尾款。

最后是權(quán)利救濟：如果新業(yè)主在接房之后，不幸遭遇物業(yè)方的脅迫，也不要著急，立刻保留相關(guān)證據(jù)，并向住建部門投訴或者提起訴訟。目前的法律雖然還不那么完美，但仍是新業(yè)主維權(quán)的最終防線。

而對與制度而言，需要推動三個方面的改革：法院需要強化披露義務(wù)，在拍賣公告中明確各種待拍房產(chǎn)的欠費金額、債務(wù)人相關(guān)的信息，并做出提示風(fēng)險；建立起資金監(jiān)管機制，要求競拍人預(yù)存物業(yè)清算基金，用于支付相關(guān)的欠費；明確責(zé)任的邊界，通過司法解釋界定新業(yè)主對歷史欠費的承擔(dān)范圍，避免無限連帶責(zé)任。

法拍房優(yōu)勢除了更便宜，就是過戶相對二手房來說更為簡單快捷

對于廣大感同身受的購房者來說，莆田這位女士的三萬元補交欠費，買的不僅是門禁權(quán)限，更是法拍房市場的教訓(xùn)。

在法律制度尚未完善的過渡期，購房者們需要從“賭徒心態(tài)”轉(zhuǎn)向“風(fēng)控思維”，意識到低價背后可能藏著更高的合規(guī)成本，并在出手購房前做好相關(guān)的“功課”，甚至做好承擔(dān)風(fēng)險的心理建設(shè)。唯有如此，法拍房才能從風(fēng)險的代名詞，轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲臋C會之地。