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政策總基調(diào)：止跌回穩(wěn)，精準(zhǔn)滴灌

2026年開年，房地產(chǎn)政策風(fēng)向已徹底明朗。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，住建部同步部署“穩(wěn)市場、防風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)供給、促轉(zhuǎn)型”四大目標(biāo)。這不再是短期救市，而是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的關(guān)鍵起點(diǎn)。

政策核心邏輯清晰：堅(jiān)持“止跌回穩(wěn)”主線，通過結(jié)構(gòu)性支持替代大水漫灌。全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”，標(biāo)志著行業(yè)從“增量擴(kuò)張”全面轉(zhuǎn)向“存量優(yōu)化”。

值得注意的是，2026年作為“十五五”規(guī)劃開局之年，政策具備高度戰(zhàn)略性和系統(tǒng)性。高層不再滿足于“擠牙膏式”微調(diào)，《求是》雜志開年重磅發(fā)文直言：“政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)！”這一表態(tài)釋放強(qiáng)烈信號(hào)——政策力度將超預(yù)期。

需求端大松綁：購房成本降至歷史低位

2026年，購房者迎來前所未有的政策紅利。首付比例已降至15%，房貸利率有望突破3%關(guān)口，創(chuàng)歷史新低。更關(guān)鍵的是，住房交易稅新規(guī)自1月1日起實(shí)施：滿2年住房免征增值稅，不足2年稅率由5%降至3%。

以一套1000萬元房產(chǎn)為例，新政可節(jié)省稅費(fèi)高達(dá)23萬元。這對(duì)改善型需求群體無疑是重大利好，“以舊換新”“以小換大”的置換鏈條被徹底激活。同時(shí)，住房公積金制度改革持續(xù)深化，異地互認(rèn)互貸、額度提升等舉措全面落地，尤其惠及新市民和青年群體。

限購政策也在加速退出歷史舞臺(tái)。北京2025年底已放寬非京籍購房條件，成為風(fēng)向標(biāo)。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)測，2026年一線城市將全面取消限購，徹底解除壓抑已久的合理住房需求。

供給端重構(gòu)：國家親自下場收購存量房

如果說需求端是“松綁”，供給端則是“重塑”。2026年最重磅的政策莫過于“國家下場買房”——中央明確鼓勵(lì)地方政府用專項(xiàng)債資金收購存量商品房，轉(zhuǎn)化為保障房、安置房、人才房等。

這一舉措一舉三得：既緩解房企資金壓力，又加快去庫存，還完善住房保障體系。3000億元保障性住房再貸款政策已落地，賦予城市在收購主體、價(jià)格和用途上更大自主權(quán)。浙江、四川等地的專項(xiàng)債券支持模式正形成可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)。

與此同時(shí)，“控增量”成為硬約束。低能級(jí)城市新增宅地供應(yīng)被嚴(yán)格限制，一二線城市則聚焦核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊。2025年土地市場已現(xiàn)暖意：北京朝陽松榆里地塊經(jīng)百輪競價(jià)由懋源地產(chǎn)以50.24億元競得，成都郫都區(qū)地塊溢價(jià)率達(dá)39.53%。

市場新格局：“好房子”成結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)核心

2026年樓市徹底告別普漲時(shí)代，進(jìn)入“總量趨穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化”新階段。中金公司預(yù)測，全年住房交易量跌幅收窄至5.0%，但區(qū)域與資產(chǎn)分化加劇。

核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)率先企穩(wěn)。以上海為例，2025年核心區(qū)房價(jià)逆勢上漲0.3%，庫存去化周期降至15個(gè)月健康水平。這類“好房子”——即高品質(zhì)、高配套、高安全性的住宅，在政策與需求雙重支撐下，預(yù)計(jì)溢價(jià)5%-8%。

相反，三四線城市仍面臨嚴(yán)峻去化壓力。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年11月全國百城去庫存周期達(dá)27.4個(gè)月，創(chuàng)歷史新高。資源枯竭型城市將經(jīng)歷漫長筑底期，資產(chǎn)流動(dòng)性長期受限。

“好房子”已從行業(yè)理念上升為國家戰(zhàn)略。住建部正推動(dòng)建立層高、采光、綠色建材等剛性標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)房企從“類制造業(yè)”向“產(chǎn)品—服務(wù)—運(yùn)營”一體化轉(zhuǎn)型。未來，居住品質(zhì)將成為市場競爭力的核心。

房產(chǎn)稅真相：試點(diǎn)延續(xù)但無全國推廣

關(guān)于房產(chǎn)稅，市場存在嚴(yán)重誤讀。2026年政策實(shí)際是“穩(wěn)字當(dāng)頭”：上海試點(diǎn)已延長至2031年，繼續(xù)執(zhí)行0.4%-0.6%低稅率；重慶聚焦高端住房，95%以上家庭免征。兩城均未擴(kuò)圍或加稅。

交易稅新規(guī)反而大幅降低負(fù)擔(dān)：滿2年住房免征增值稅，不足2年按3%征收。此舉直接激活二手房市場，預(yù)計(jì)一線城市可節(jié)省數(shù)萬至數(shù)十萬元稅費(fèi)。結(jié)合“以舊換新”政策，存量房流通效率顯著提升。

盡管樓繼偉等專家呼吁“經(jīng)濟(jì)正常后推進(jìn)房產(chǎn)稅”，但截至2026年2月，官方未確認(rèn)全國開征計(jì)劃。當(dāng)前地方財(cái)政困境下，政策更傾向托底樓市而非激進(jìn)征稅?！胺孔〔怀础被{(diào)不變，但調(diào)控方式更精細(xì)化。

投資者指南：選對(duì)城市就是選對(duì)十年

2026年是中國樓市史上最關(guān)鍵的“選擇之年”。政策明確傳遞信號(hào)：人口流入、產(chǎn)業(yè)支撐的核心城市將迎來觸底反彈；缺乏基本面支撐的三四線城市則進(jìn)入漫長去化期。

對(duì)購房者而言，應(yīng)聚焦“好城市+好房子”雙優(yōu)資產(chǎn)。一線城市及長三角、粵港澳大灣區(qū)核心城市群，憑借優(yōu)質(zhì)公共資源與經(jīng)濟(jì)活力，市場需求率先企穩(wěn)。改善型需求成為市場主力，高品質(zhì)住宅抗跌性強(qiáng)。

對(duì)投資者而言，需警惕資產(chǎn)錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)。隨著二手房成交量預(yù)計(jì)首次超過新房（8.0億㎡ vs 7.1億㎡），市場進(jìn)入存量時(shí)代。持有成本上升、流動(dòng)性分化，要求投資邏輯從“博漲幅”轉(zhuǎn)向“重品質(zhì)、看運(yùn)營”。

2026年，房地產(chǎn)不再是簡單的經(jīng)濟(jì)刺激工具，而是民生保障與財(cái)富配置的重要載體。在政策托舉與模式轉(zhuǎn)型雙重驅(qū)動(dòng)下，行業(yè)正邁向高質(zhì)量發(fā)展新周期——選對(duì)賽道的人，終將收獲時(shí)間的玫瑰。

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文章來源:樂居買房