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北京樓市出現(xiàn)一個“反?！爆F(xiàn)象。

最近，朝陽區(qū)有三個樓盤的報規(guī)圖反饋意見，姍姍來遲。璞樾、紫京宸園和北熙區(qū)三期，反饋時間都超過150天以上。

尤其是黃杉木雙子豪宅，皆已開盤上百天了。

這種先開盤、后補反饋意見的事兒，曾發(fā)生在北京宸園身上，拖延了190天。

十分巧合的是，璞樾、紫京宸園和北京宸園的大股東，都是興鼎地產(chǎn)，由中建智地與朝陽城開，分別持股97%和3%。

它們，享受了“超常規(guī)”待遇。

北京樓盤開發(fā)，是有一套流程的：

第一步：公示報規(guī)圖；第二步：公示7天接受公眾意見；第三步：通告反饋意見；第四步：領(lǐng)取規(guī)劃證；第五步：領(lǐng)域預售證。

這些步驟里，對通告反饋意見的時長，沒作明確要求。

一旦沒有要求，就有文章可做。

于是，北京樓市報規(guī)圖反饋意見通告，形形色色。

自2024年以來，花姐跟蹤了上百個北京新盤報規(guī)圖，現(xiàn)將心得和大家一起來分享。

一、花樣百出、17盤出圖時間異常

在約100個新盤報規(guī)案例里，已公示反饋意見的，有72個。

它們的平均反饋時間為36天，30天以內(nèi)有47個，最快的只有9天。

存在如下幾個現(xiàn)象：

1、有5個盤已經(jīng)出圖，去年年底至今報規(guī)圖的，屬于正常狀態(tài)，在等待通告反饋意見；

2、有4個盤異常。2025年8月出圖的興創(chuàng)置地的大興經(jīng)開區(qū)021/022地塊、大興城建的大興西片區(qū)0007地塊；2025年10月出圖的興創(chuàng)置地的義和莊052地塊、西紅門6030地塊；

3、有13個盤拿地后，至今未出圖。其中有5個地塊異常：呼家樓9001、9002地塊，中建智地太陽宮地塊，鑫界金魚池地塊，城建長陽02、03地塊，城建長溝地塊。

二、反饋效率差異甚大：最長190天

1、反饋效率最低的10個樓盤

北京宸園190天、紫京宸園167天、璞樾166天、北熙區(qū)三期151天、北京潤府145天、中鐵建花語璟云81天、中海萬吉玖序65天、中海麗金府63天、金茂璞逸豐宜57天、中海玉華玖章54天。

2、反饋效率最高的樓盤

9天：北京潤園、龍湖宸翰、城建國譽頌、星悅時光；

10天：中海麗澤叁號院、懋源云紀；

11天：懋源驪橒臺、金隅花溪云錦、招商云璟攬閱；

13天：觀宸二期、中海未來之境、北京隅西頌、中海長安源境一期，

3、沒有反饋的已售樓盤

按距離公示報規(guī)圖的天數(shù)排序：住總清樾府（645天）、中海翠湖玖章（643天）、北京隅東序（526天）、城建國譽燕園朗潤（已領(lǐng)預售證、374天）、北京國賢府二期（360天）、中建臻源府（186天）、龍湖恩祥凌云頌（144天）。

花姐推測，這些樓盤大概率無視規(guī)則的存在，不會出反饋意見了。

它們之所以拖延，遲遲不出反饋意見，大多數(shù)是有難言之隱的，或是圖紙上有不可言傳的小秘密，等等。

沒有通告反饋意見，規(guī)劃證照拿，房子照賣，是誰給它們開了綠燈呢？

反觀北京宸園，璞樾、紫京宸園，雖然也是反常規(guī)操作，但亡羊補牢，為時未晚。

這至少表明，它們對規(guī)則，是有敬畏心的。

三、黃杉木雙子四大反饋意見解析

到底是什么原因，讓黃杉木雙子豪宅的反饋意見，耽擱了160多天？

從報規(guī)圖的反饋意見看，數(shù)量不多：璞樾6條，紫京宸園7條，加一起區(qū)區(qū)13條而已。

花姐通讀之后，絕大部分是尋常問題，答復起來沒那么難。

下面，花姐挑四個重點問題，來解析下：

1、關(guān)于公示平面圖表達問題

有關(guān)平面圖表達的具體問題，反饋意見里沒明說。

根據(jù)答復，花姐猜測，公眾應(yīng)該在質(zhì)疑建筑間距、退線距離等問題。

從圖紙上看，璞樾和紫京宸園的確沒有畫出建筑間距、退線距離，而且圖紙非常不清晰。據(jù)說，是因為出現(xiàn)過大改。

不過，它們的圖紙能掛出來，想必是符合北京報規(guī)圖公示條件的。

在黃杉木雙子之前，朝陽區(qū)的金茂滿矅、保利朝觀天珺和中海朝陽ONE，都是有先例的。

璞樾和紫京宸園，只不過是依葫蘆畫瓢。

如果大家想了解它們的間距情況，請閱讀《北京地王豪宅，樓間距首度曝光》。

2、關(guān)于開敞陽臺和設(shè)備平臺封閉問題

璞樾和紫京宸園，有點背時，遇到了北京陽臺尺度收緊的正常。

不僅原計劃的花池沒了，南向陽臺進深從1.5米縮至1.2米。

這是內(nèi)嵌式陽臺。按照北京樓市常規(guī)的操作，以開敞陽臺報規(guī)，贈送一半面積，待驗收完畢后，再進行封閉成室內(nèi)面積。

但，這種操作手法，經(jīng)常被周邊老盤和業(yè)主投訴，稱其會影響房價。（詳見《北京樓市，舉報之風何時了》）

因此，很多開發(fā)商會借通過反饋意見之機，承諾開敞陽臺和設(shè)備陽臺不封閉使用。

璞樾和紫京宸園，概莫能外。

3、關(guān)于街坊路封閉問題

紫京宸園內(nèi)，有一條南北走向的街坊路，寬11米，是花錢買的，計入容積率。

按照規(guī)定，街坊路屬于城市道路的一部分，是需要開放的。

但在實際操作中，北京很多樓盤的街坊路，變著法子封閉起來。如：通州的縵云ONE，朝陽的金茂滿矅、中海萬吉玖序，等等。

紫京宸園將街坊路，變成了一條S形的櫻花大道。

但，在反饋意見里，紫京宸園沒有明確承諾：街坊路不封閉。

不僅如此，紫京宸園方面還對街坊路進行了描寫：

"打造舒適宜居的生活街區(qū)，曲線的道路動線與園區(qū)園林邊界結(jié)合，提升街坊路通行感受，更好的形成城市慢行系統(tǒng)"。

4、關(guān)于權(quán)益退線問題

按照拿地文件，黃杉木地塊共規(guī)劃了三個居住地塊。

紫京宸園在南，璞樾居中，北面還有一塊待上市之地、沒有時間表。

2025年4月28日，中建智地+中國金茂+越秀地產(chǎn)+朝陽城發(fā)聯(lián)合體，以126億元底價，拿下紫京宸園、璞樾等地塊。

由于紫京宸園和璞樾是兄弟，內(nèi)部在權(quán)益退線上，處理得很得體，各有退讓。

但為了璞樾北面是那塊未上市之地，璞樾不得不做了大幅退讓，退距在17米至50米之間。

因而，璞樾的實際容積率從2.8升至3.0以上，吃了個啞巴虧。

花姐簡單測算了下，璞樾北面地塊的建筑，幾乎可以不用做退線處理。

這是北京規(guī)自委，對未上市居住地塊的一種保護。