盡管仍有不同看法，但越來(lái)越多的觀點(diǎn)認(rèn)為，2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)有望迎來(lái)“底部確認(rèn)”。

作者｜張敏

編輯｜張偉賢

排版｜黃玥

始于去年年末的樓市翹尾行情，至今仍在持續(xù)。綜合多家機(jī)構(gòu)的研究數(shù)據(jù)，2026年重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易繼續(xù)保持熱度，其中占據(jù)市場(chǎng)主流的二手房交易，尤其值得關(guān)注。

根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，今年1月，20城二手住宅共成交11.8萬(wàn)套，環(huán)比微降3.1%，同比增長(zhǎng)15.3%，“市場(chǎng)整體交易保持一定活躍度”。

二手房交易同比升溫，與春節(jié)假期錯(cuò)位有關(guān)，但即使從絕對(duì)規(guī)模來(lái)看，重點(diǎn)城市也表現(xiàn)不俗。以上海為例，1月上海二手商品房成交2.28萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)1.1%，同比增長(zhǎng)26.1%，仍是表現(xiàn)最好的城市。

另一個(gè)值得關(guān)注的變化是，在二手房交易中，業(yè)主議價(jià)空間略有收窄，說(shuō)明以價(jià)換量的情況有所緩和。在部分區(qū)域，市場(chǎng)交易價(jià)格有所上調(diào)。

從數(shù)據(jù)層面來(lái)看，經(jīng)過(guò)近年來(lái)的調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)的量、價(jià)均有止跌趨勢(shì)。與此同時(shí)，自去年末以來(lái)，政策端不斷釋放利好消息，尤其是著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的中長(zhǎng)期利好，市場(chǎng)預(yù)期也較此前大幅改善。

盡管仍有不同看法，但越來(lái)越多的觀點(diǎn)認(rèn)為，2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)有望迎來(lái)“底部確認(rèn)”。

“必要的出清”

在多數(shù)市場(chǎng)人士看來(lái)，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整始于2021年下半年，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的量、價(jià)出現(xiàn)持續(xù)調(diào)整；另一方面，習(xí)慣了“三高”模式（高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高風(fēng)險(xiǎn)）的房企，債務(wù)問(wèn)題開始暴露。

從資管的視角看，這也是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)出清的過(guò)程。

高和資本合伙人蘇鑫表示，當(dāng)下市場(chǎng)的出清是“殘酷但必要的”。如今，一些先行指標(biāo)的表現(xiàn)說(shuō)明，市場(chǎng)正在回歸常態(tài)。

他指出，長(zhǎng)期以來(lái)，住宅收益主要靠資本增值（房?jī)r(jià)上漲），而忽視出租收益。但如今，租金回報(bào)數(shù)據(jù)正在發(fā)生質(zhì)的變化：目前30個(gè)重點(diǎn)城市住宅租金回報(bào)率中位數(shù)已達(dá)2.06%，超過(guò)55%的小區(qū)回報(bào)率逾2%。

蘇鑫指出，當(dāng)租金回報(bào)率開始高于銀行存款利率時(shí)，資產(chǎn)的金融屬性便發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，這將吸引長(zhǎng)期投資者回流二手房市場(chǎng)。

此外是價(jià)格下跌幅度與新開工的跌幅。蘇鑫指出，二手房?jī)r(jià)格較最高點(diǎn)已回撤約39%，這一調(diào)整深度已超過(guò)許多國(guó)家房地產(chǎn)危機(jī)的平均水平，泡沫已被大幅擠壓。

事實(shí)上，對(duì)于房?jī)r(jià)調(diào)整幅度，目前仍有不同觀點(diǎn)。國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所的一項(xiàng)數(shù)據(jù)指出，2025年末中國(guó)平均房?jī)r(jià)相對(duì)峰值（2021 年）下降29%，下跌幅度已超過(guò)美國(guó)次貸危機(jī)期間的27%，但尚不及日本的 41%。

蘇鑫還表示，更具決定性的是供給端的收縮，目前新開工面積較巔峰期下降了74%，回落至2004年的水平。“這種供給端的極度‘休克’，正強(qiáng)制推動(dòng)供求關(guān)系回歸平衡?！?/p>

在企業(yè)端，依靠白名單制度、專項(xiàng)債收儲(chǔ)等政策保障，重點(diǎn)房企的化債及重整工作有所進(jìn)展，部分房企已完成境內(nèi)外債務(wù)的二次展期。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，房企風(fēng)險(xiǎn)出清，并不意味著企業(yè)不能出險(xiǎn)，而是通過(guò)制度保障和市場(chǎng)調(diào)節(jié)，避免集中出險(xiǎn)。目前來(lái)看，房企風(fēng)險(xiǎn)的出清仍需要較長(zhǎng)的周期，但其對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)的影響，正在得到控制。

底部判斷之爭(zhēng)

若風(fēng)險(xiǎn)能穩(wěn)步出清，市場(chǎng)企穩(wěn)的步伐也更加堅(jiān)實(shí)。從近期市場(chǎng)的量、價(jià)表現(xiàn)看，一些積極信號(hào)開始出現(xiàn)。

成交量方面，熱點(diǎn)城市保持交易熱度，尤其是占據(jù)主流的二手房。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，1月上海二手房成交22834套，創(chuàng)近5年同期新高，連續(xù)三個(gè)月突破2.2萬(wàn)套。根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，1月北京二手房網(wǎng)簽量15082套，為2022年以來(lái)同期新高，連續(xù)三個(gè)月突破1.4萬(wàn)套。??

在大灣區(qū)，廣深兩地二手房成交升溫的同時(shí)，購(gòu)房者出手更加果斷，決策周期變短。

價(jià)格方面，部分區(qū)域呈現(xiàn)出止跌趨勢(shì)。張波指出，在熱點(diǎn)城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地段，商品房?jī)r(jià)格的穩(wěn)定性在逐步增強(qiáng)，部分二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲。同時(shí)，一些符合“好房子”特征的新房項(xiàng)目，價(jià)格也出現(xiàn)小幅上漲。

值得注意的是，這種量?jī)r(jià)的積極表現(xiàn)僅限于部分城市、區(qū)域及房源，并不能代表市場(chǎng)全貌。張波提醒，弱二線城市及三線城市，以及房齡相對(duì)較老、位置相對(duì)較差的房源，價(jià)格支撐力度仍然不足。

即便如此，張波仍然認(rèn)為，總體來(lái)看，我國(guó)大部分城市和區(qū)域房?jī)r(jià)的下行空間已經(jīng)在收窄，一二線城市在今年觸底反彈的概率非常大。

蘇鑫也表示，2026年大概率是樓市“底部確認(rèn)”的一年。他指出，所謂底部，并非指價(jià)格反彈的V形拐點(diǎn)，而是指成交量的企穩(wěn)和價(jià)格跌幅的收窄。

上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、克而瑞集團(tuán)聯(lián)席董事長(zhǎng)丁祖昱也贊同“底部確認(rèn)”的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，有六個(gè)信號(hào)支撐這一觀點(diǎn)：動(dòng)態(tài)供求關(guān)系逐步向好；短中長(zhǎng)期庫(kù)存同步企穩(wěn)；“好房子”提升住房品質(zhì)、創(chuàng)造更大需求；房?jī)r(jià)調(diào)整幅度超過(guò)國(guó)際水平；新開工規(guī)模已達(dá)成深度調(diào)整；部分指標(biāo)預(yù)示二手房?jī)r(jià)進(jìn)入底部。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，樓市的政策底已明確，但市場(chǎng)底正在確認(rèn)。他表示，2026年是筑底關(guān)鍵年，市場(chǎng)難現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)，以窄幅震蕩、跌幅收窄、局部企穩(wěn)為主。樂觀情形下，一二線城市核心區(qū)有望在今年上半年率先確認(rèn)底部。

按照經(jīng)驗(yàn)，市場(chǎng)確立復(fù)蘇信號(hào)，通常需要持續(xù)的良好表現(xiàn)，這也要求更長(zhǎng)的觀察周期、更多的判斷指標(biāo)?；诖?，國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所謹(jǐn)慎地指出，單從1月數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了真實(shí)復(fù)蘇，但底部證據(jù)尚不充分。

該機(jī)構(gòu)表示，維持樓市底部的判斷需要三個(gè)理由：“小陽(yáng)春”不再出現(xiàn)以價(jià)換量；有居民收入信心改善的邏輯支撐；政策足夠有力創(chuàng)造需求或提振預(yù)期。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，如果春節(jié)后的“小陽(yáng)春”不再出現(xiàn)過(guò)去三年的“以價(jià)換量”，才可以充分樂觀。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，預(yù)計(jì)2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將延續(xù)筑底與分化的態(tài)勢(shì)。政策端已釋放出明確的“穩(wěn)預(yù)期”信號(hào)，但需求端的實(shí)質(zhì)性復(fù)蘇，仍取決于更強(qiáng)力的政策組合落地及宏觀經(jīng)濟(jì)與居民收入預(yù)期的改善。

此外，也有分析人士擔(dān)心，人口問(wèn)題可能成為制約市場(chǎng)復(fù)蘇的不利因素。

新周期與新模式

2025年7月，中央城市工作會(huì)議召開，并做出“兩個(gè)轉(zhuǎn)向”的重大判斷：城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段?。

這一判斷并未直接提及房地產(chǎn)，但對(duì)房地產(chǎn)意義非凡。

今年年初，《求是》雜志撰文指出，隨著上述轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件必然發(fā)生深刻變化，集中體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是住房總量短缺轉(zhuǎn)為總量基本平衡、結(jié)構(gòu)性供給不足，特別是保障性住房相對(duì)不足，新市民、青年人住房負(fù)擔(dān)較重。二是居民需求總體上從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變，對(duì)提升居住品質(zhì)愿望更為強(qiáng)烈。三是房地產(chǎn)企業(yè)的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式難以為繼，亟待向低負(fù)債、低杠桿、合理回報(bào)的模式轉(zhuǎn)變，由“類制造業(yè)”升級(jí)為“產(chǎn)品—服務(wù)—運(yùn)營(yíng)”一體化。

“十五五”規(guī)劃建議也對(duì)房地產(chǎn)著墨較多，并從基礎(chǔ)制度完善、優(yōu)化供給、好房子與好服務(wù)、房屋體檢等方面闡述了房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的內(nèi)容。

相較于對(duì)短期底部確認(rèn)的分歧，業(yè)界對(duì)房地產(chǎn)中長(zhǎng)期發(fā)展的判斷是一致的。

蘇鑫指出，如果說(shuō)2026年是周期的底部，那么面向2030年，行業(yè)面臨的將是底層邏輯的徹底重構(gòu)。這也是“十五五”規(guī)劃開局之年的核心命題。

他表示，在“三高”模式終結(jié)的同時(shí)，房地產(chǎn)發(fā)展新模式的內(nèi)涵，也將有三個(gè)維度的轉(zhuǎn)變：行業(yè)邏輯從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”；房企角色從“開發(fā)建設(shè)”轉(zhuǎn)向“資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”；政策、融資、銷售等制度路徑的“三位一體”協(xié)同。

近期出臺(tái)的樓市政策中，除短期穩(wěn)樓市措施外，公積金制度改革、好房子建設(shè)、城市更新、融資協(xié)調(diào)機(jī)制等制度建設(shè)均是著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)。分析人士認(rèn)為，這種長(zhǎng)短結(jié)合的政策導(dǎo)向，體現(xiàn)出政策端對(duì)構(gòu)建新發(fā)展模式的引導(dǎo)。

事實(shí)上，盡管市場(chǎng)體量較高峰時(shí)有所下降，房地產(chǎn)業(yè)仍有足夠的發(fā)展空間。

張波表示，近三年我國(guó)一二手房總成交量約為14億平方米，未來(lái)這一規(guī)模有望繼續(xù)保持。但在結(jié)構(gòu)上，二手房占比將逐漸提高，并最終穩(wěn)定在六到七成。同時(shí)，從房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、民生福祉等方面的作用來(lái)看，保持穩(wěn)定肯定是大趨勢(shì)。

中指研究院也指出，中長(zhǎng)期來(lái)看，“十五五”期間新建商品住宅年均銷售面積預(yù)計(jì)將保持在7-8億平方米左右。隨著市場(chǎng)庫(kù)存逐步回落，配合社會(huì)預(yù)期修復(fù)，“十五五”中后期，房地產(chǎn)有望逐步走出調(diào)整階段。

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