2023年6月，杭州臨安區(qū)有一個(gè)項(xiàng)目在搞促銷：買房子送黃金。購(gòu)買總價(jià)250萬(wàn)元以上的房子，贈(zèng)送1公斤黃金，這些黃金當(dāng)時(shí)價(jià)值45萬(wàn)元，實(shí)際上相當(dāng)于一種捆綁銷售。

特別意想不到的是，將近三年后的現(xiàn)在，那些房子的價(jià)值大約縮水了87萬(wàn)，而捆綁銷售的那1公斤的黃金，價(jià)值從45萬(wàn)漲到了112萬(wàn)，兩邊一對(duì)沖，業(yè)主們還賺了大約25萬(wàn)。

當(dāng)然前提是，他們從那時(shí)候起，一直都持有著這些資產(chǎn)，沒(méi)把它們賣掉。

類似的事情還有，2023年，簡(jiǎn)陽(yáng)市的王女士花了六千多元買了一枚鉆戒指，獲贈(zèng)一個(gè)足銀的保溫杯。萬(wàn)萬(wàn)想不到的是，三年后，鉆石的價(jià)格跌成了牛夫人，那個(gè)被當(dāng)作添頭的銀杯反而小甜甜。

這兩件事都挺魔幻的，我覺(jué)得其實(shí)也給我們提了一些醒。

即使是有價(jià)值的資產(chǎn)，它的價(jià)格也不會(huì)永遠(yuǎn)上漲，當(dāng)然也不會(huì)永遠(yuǎn)下跌。但不論經(jīng)過(guò)多少次教訓(xùn)，這個(gè)世界上多數(shù)人還是會(huì)在資產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)相信它將永遠(yuǎn)漲下去，而在下跌時(shí)，又同樣相信它將永遠(yuǎn)下跌。

上面兩個(gè)故事里，其實(shí)白銀和鉆石幾乎同樣是沒(méi)有投資價(jià)值的。白銀或許有一點(diǎn)，鉆石則完全沒(méi)有，原因很簡(jiǎn)單，人類現(xiàn)有的工業(yè)制造能力，能夠低成本、批量制造出與天然鉆石沒(méi)啥區(qū)別的人造鉆石來(lái)。

你再怎么信仰天然鉆石，也架不住人造鉆石海量的沖擊。

而白銀儲(chǔ)量豐富，開(kāi)采方式簡(jiǎn)單，在工業(yè)需求的推動(dòng)下，每年銀產(chǎn)量都在大幅增加，價(jià)格不可能在高位立得住。白銀在半個(gè)月前所出現(xiàn)的高位價(jià)格，沒(méi)人再來(lái)投機(jī)一把的話，十年內(nèi)都無(wú)法再出現(xiàn)了。

黃金與一些城市、一些地方的房地產(chǎn)與前兩者不同，它們是有價(jià)值的。

黃金的價(jià)值，在于確實(shí)稀缺，儲(chǔ)量有限，不易開(kāi)采，且在漫長(zhǎng)的人類歷史上，已經(jīng)贏得了不同地區(qū)不同國(guó)家人們的共同認(rèn)可。除非以后科技出現(xiàn)重大突破，能夠低成本合成黃金，否則從特別長(zhǎng)的周期來(lái)看，它相對(duì)貨幣而言，確實(shí)是具備穩(wěn)定的抗通脹能力。

但長(zhǎng)期再看漲，短期漲得太瘋狂，太過(guò)脫離現(xiàn)有的實(shí)際價(jià)值時(shí)，也一樣會(huì)崩盤，會(huì)暴跌。從歷史看，黃金下跌、陰跌、橫盤時(shí)，也常常以數(shù)年，甚至十幾年為周期，可以生生磨死大多數(shù)超出自己能力范圍的配置者。

再說(shuō)說(shuō)現(xiàn)在人人嘲笑的房地產(chǎn)，我個(gè)人認(rèn)為，一些城市一些地方的房子，長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，是應(yīng)該看多的。當(dāng)然中短期是不是底，我也沒(méi)有那個(gè)能力精準(zhǔn)判斷，但長(zhǎng)期應(yīng)該是看多的。說(shuō)說(shuō)我的理由。

大家都比較認(rèn)同的一點(diǎn)是，房地產(chǎn)的價(jià)格，短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口。

我們可能從這三個(gè)點(diǎn)來(lái)分析。這三個(gè)因素，金融政策和土地這兩項(xiàng)，當(dāng)前都是比較友好的，這一點(diǎn)我相信沒(méi)有爭(zhēng)議。2025年全國(guó)土地出讓總收入，相較2021年，已經(jīng)減少了一半。

唯一有爭(zhēng)議的點(diǎn)是人口，中國(guó)當(dāng)前的人口形勢(shì)很不樂(lè)觀，近些年新生兒的人數(shù)急劇下跌。人口因素，確實(shí)是偏空的。

但我仍然覺(jué)得，因?yàn)楝F(xiàn)在人口趨勢(shì)下跌，就把分析模型定格為持續(xù)下跌，其實(shí)是短視的。從歷史長(zhǎng)周期來(lái)看，人口規(guī)模是與人類生產(chǎn)力成正比，而不是成反比。城市化后似乎成反比的這種情況，其實(shí)只是短暫的歷史逆流。

城市化后人們不愛(ài)生孩子，說(shuō)到底原因無(wú)非是討厭生育與撫養(yǎng)孩子所要付出的代價(jià)，所要犧牲一些個(gè)人成本。其實(shí)這些成本，隨著技術(shù)的進(jìn)步，是很容易被機(jī)器分擔(dān)掉的。

甚至是從短期的角度，我覺(jué)得也不宜過(guò)于悲觀的評(píng)估中國(guó)的人口走勢(shì)。如果某一天中國(guó)人自己真的不愿意生孩子，恐怕也會(huì)有天量的移民來(lái)填補(bǔ)。這聽(tīng)起來(lái)雖然遺憾，但確實(shí)是歷史規(guī)律。

我認(rèn)為除了上述三項(xiàng)因素外，評(píng)估房地產(chǎn)的未來(lái)還應(yīng)該補(bǔ)充一點(diǎn)，那就是一個(gè)國(guó)家的發(fā)展?fàn)顩r。一個(gè)持續(xù)發(fā)展，有前途的國(guó)家，它的房地產(chǎn)價(jià)格就不可能一直下跌。

你認(rèn)為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在是已經(jīng)發(fā)展到頭了，還是剛剛在半山腰，前面是不可限量的星辰大海？這個(gè)問(wèn)題的答案，我想也是選擇的一個(gè)重要，甚至不可或缺的參考因素。

我個(gè)人認(rèn)為是后者。當(dāng)然，中短期確實(shí)誰(shuí)也不知道。我只是認(rèn)為，在上漲時(shí)無(wú)限看多，下跌時(shí)又無(wú)限看空，是不明智的做法。