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加息與稅改雙重壓力下，墨爾本房市迎變數(shù)！年薪$18萬家庭貸款額縮水

隨著利率上調(diào)與資本增值稅（CGT）改革討論的雙重沖擊，墨爾本房產(chǎn)市場正面臨新的變數(shù)。

對于年收入18萬澳元的普通家庭而言，其購房預(yù)算在一夜之間縮減了數(shù)萬澳元，引發(fā)了買家與投資者的廣泛關(guān)注。

利率上調(diào)后，墨爾本拍賣市場表現(xiàn)穩(wěn)健，盡管資本增值稅（CGT）討論令投資者不安，PropTrack數(shù)據(jù)顯示初步清盤率為65%。

雖然2月以來的交易活動依然保持韌性，但專家警告，借貸能力縮減與政策不確定性正開始重塑市場行為。

Baseline Financial董事Ari Levinson表示，利率每上升0.25個(gè)百分點(diǎn)，家庭借貸能力通常會下降2.3%至2.5%。

以一對年收入合計(jì)18萬澳元的夫婦為例，其貸款額度已從約92.5萬澳元降至90.2萬澳元左右。

Levinson指出，雖然兩萬多澳元的降幅看似不大，但往往決定了買家在競價(jià)時(shí)是有底氣堅(jiān)持到底，還是遺憾與心儀住房失之交臂。

他還警告稱，若利率持續(xù)走高，更多家庭可能陷入“抵押貸款壓力”狀態(tài)（即還款額超過總收入的30%至35%）。他建議計(jì)劃參拍的買家盡早重新核對貸款限額，并在此期間避免產(chǎn)生新的信用債務(wù)。

除了利率壓力，關(guān)于資本增值稅（CGT）改革的討論也成為焦點(diǎn)。知名買家代理人兼澳洲房產(chǎn)投資專業(yè)人士協(xié)會（PIPA）主席Cate Bakos指出，雖然普通買家已基本消化了加息影響，但稅收政策的不確定性正令投資者感到不安。

Bakos擔(dān)心，如果打擊投資者積極性導(dǎo)致其紛紛退出市場，本就緊張的租房市場將面臨租賃房源進(jìn)一步減少的風(fēng)險(xiǎn)，令租房者的處境雪上加霜。

與此同時(shí)，Alba董事Thomas Mifsud觀察到，投資者目前雖有顧慮，但尚未出現(xiàn)大規(guī)模恐慌性拋售。

他認(rèn)為，大多數(shù)業(yè)主會選擇長期持有，并在未來12至18個(gè)月內(nèi)，根據(jù)最終的政策走向來調(diào)整資產(chǎn)配置策略。

值得注意的是，盡管利空消息頻傳，墨爾本拍賣市場并未顯露頹勢。根據(jù)PropTrack的初步數(shù)據(jù)，上周已公布的353場拍賣中，清盤率達(dá)到65%，成交勢頭穩(wěn)健。

高端住宅市場依然活躍。Balwyn North一處房產(chǎn)以313.5萬澳元的高價(jià)落槌，Donvale的一處家庭住宅也錄得200.3萬澳元的成交紀(jì)錄。

此外，Box Hill North、Mentone及內(nèi)城區(qū)的Brunswick West等地，均有接近或超過170萬澳元的住宅成功售出。

業(yè)內(nèi)人士表示，雖然部分買家因預(yù)算限制變得更加謹(jǐn)慎，但市場對優(yōu)質(zhì)房源的需求依然深厚。大多數(shù)能夠進(jìn)入拍賣場的競拍者，在入場前已將更高的借貸成本納入預(yù)期。

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加息也擋不住，悉尼房產(chǎn)清盤率創(chuàng)一年新高

盡管上周澳洲聯(lián)儲再次加息，但本周末的房產(chǎn)拍賣市場表現(xiàn)異常強(qiáng)勁，初步清盤率直接沖上去年春季銷售季以來的最高點(diǎn)。專家分析認(rèn)為，市場熱度并未因借貸成本上升而冷卻。

根據(jù) Cotality 的房產(chǎn)數(shù)據(jù)，本周全澳共有 1593 套住宅參加拍賣，初步清盤率高達(dá) 73.7%，創(chuàng)下自去年 9 月 21 日當(dāng)周以來的最高紀(jì)錄。

悉尼市場表現(xiàn)尤為搶眼，初步清盤率達(dá)到 79.6%，為去年 8 月以來的最強(qiáng)勁結(jié)果。本周悉尼共有約 602 套住宅參拍，較前一周大幅增長 31%。相比之下，墨爾本市場節(jié)奏平穩(wěn)，638 套住宅參拍，成交率為 67.9%。

此外，其他首府城市清盤率也持續(xù)走高：阿德萊德高達(dá) 83.6%，珀斯為 75%，布里斯班與堪培拉均維持在 69% 以上。

Ray White 首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 Nerida Conisbee 指出，雖然周二基準(zhǔn)利率上調(diào)至 3.85%，但實(shí)地競拍人數(shù)依然超乎預(yù)期。她表示，單次加息不足以摧毀市場，且受制于高昂的房屋置換成本，房價(jià)很難出現(xiàn)大幅回落。目前布里斯班等地的買家活躍度甚至高于去年同期，市場表現(xiàn)異?；鸨?。

Nerida Conisbee 補(bǔ)充道，當(dāng)前的住房供應(yīng)不足問題已經(jīng)完全蓋過了融資成本上升帶來的負(fù)面影響，租房市場的激烈競爭也迫使更多人轉(zhuǎn)向買房。

McGrath 首席拍賣官 Scott Kennedy-Green 則認(rèn)為，加息尚未對買家熱情造成實(shí)質(zhì)性打擊，目前的成交氛圍與 2025 年底相似。他預(yù)計(jì)，由于買賣雙方已將未來的資金成本提前納入考量，短期內(nèi)加息不太可能動搖交易意愿。

專家預(yù)測，在政府“首次購房者 5% 首付計(jì)劃”的推動下，中低端市場的價(jià)格增速將持續(xù)領(lǐng)跑。數(shù)據(jù)顯示，悉尼 92.5 萬澳幣以下的低端房產(chǎn)上季度價(jià)值增長了 0.4%，而 190 萬至 500 萬澳幣之間的高端市場則微跌 0.1%。

然而，擁有稀缺資源的高端房產(chǎn)依然是“香餑餑”。在悉尼北區(qū) Pymble，一棟位于 79 Pymble Avenue 的七居室豪宅經(jīng)過三位競標(biāo)者近一小時(shí)的拉鋸戰(zhàn)，最終以 1102.7 萬澳幣成交，足足高出指導(dǎo)價(jià) 100 多萬澳幣。中介 Justin Jia 表示，市場上仍有大量資金充裕的買家在精準(zhǔn)獵取此類優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

在墨爾本內(nèi)城區(qū) Abbotsford，一棟位于 41-43 Raphael Street 的三居室住宅也以 148.5 萬澳幣成交，遠(yuǎn)超指導(dǎo)價(jià)上限。

不過，并非所有地區(qū)都維持高熱度。BigginScott 房產(chǎn)中介 Emily Sayers 觀察到，Richmond 地區(qū)的看房活動明顯轉(zhuǎn)冷，本周六的看房組數(shù)較上周銳減。她表示，目前尚不清楚這是買家對加息的直接反應(yīng)，還是受季節(jié)性波動影響。

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悉尼房市逆天！Newtown僅4米寬車道拍出$125萬天價(jià)

悉尼內(nèi)西區(qū)一條寬度僅為4米的狹窄車道，近日在拍賣會上以125萬澳幣的驚人價(jià)格成交。這一成交價(jià)已與澳洲許多地區(qū)的獨(dú)立住房價(jià)格持平，再度折射出悉尼房地產(chǎn)市場的極端現(xiàn)狀。

該地塊位于184 Church St, Newtown，占地面積為110平方米。盡管地塊狹長，但其被列為 R1住宅分區(qū)（R1），允許進(jìn)行混合密度開發(fā)。房源信息顯示，這塊地地處 Newtown 核心地帶，被描述為“已具備開發(fā)條件的即建地塊”。

在當(dāng)天的拍賣會上，該地塊吸引了4名注冊競標(biāo)者，最終起拍價(jià)100萬澳幣、底價(jià)110萬澳幣的土地被一名開發(fā)商收入囊中。

來自 Adrian William Real Estate 的銷售代理 Chris Akkawi 表示，雖然政府評估地價(jià)為100萬澳幣，但買家更看重其建筑潛力。該地塊很可能被用于住宅開發(fā)，或與隔壁的學(xué)生公寓項(xiàng)目整合，成為買家的長期持有資產(chǎn)。

據(jù) Chris Akkawi 透露，賣家是一位居住在附近的老婦人。她在約40年前買下此處僅為了停車和種菜。自20世紀(jì)80年代持有至今，這筆高達(dá)125萬澳幣的成交款將成為她豐厚的養(yǎng)老金。

此次成交在社交媒體平臺 Instagram 上引發(fā)了廣泛關(guān)注。賬號“The Noticer”發(fā)布的帖子下評論不斷，網(wǎng)友們對此眾說紛紜。

有網(wǎng)友諷刺道：“只要?jiǎng)e再吃牛油果吐司了，你們也能買得起這樣的車道！”另一位網(wǎng)友則感嘆：“就這一條車道？簡直是瘋了。總有一天，只要你足夠努力，就能買得起價(jià)值百萬的車道。”更有評論直言：“澳洲房市徹底完蛋了。”

值得注意的是，悉尼內(nèi)西區(qū)目前還有另一處類似的空置地塊正在出售。該地塊位于 5 Sparks Lane, Camperdown，占地111平方米。

這處已獲得開發(fā)許可（DA）的地塊被劃分為 MU1混合用途分區(qū)（MU1）。在獲得當(dāng)?shù)刈h會批準(zhǔn)（STCA）的前提下，允許進(jìn)行住宅與商業(yè)或零售的混合開發(fā)。該物業(yè)目前的指導(dǎo)價(jià)高達(dá)129.5萬澳幣。

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墨爾本CBD人流量暴跌20%！寫字樓空置率全澳最高

消失的周一客流，沉寂的周五午餐，這消失的20%人流量正在深刻重塑墨爾本CBD的面貌。

在這座正走出新冠疫情漫長陰影的城市中，墨爾本部分最繁忙地段的行人數(shù)量每天減少了近1萬人。曾經(jīng)喧鬧的辦公區(qū)每周總有兩天如同“混凝土荒漠”，商家被迫在歇業(yè)的店面旁，通過墻壁和手機(jī)屏幕瘋狂投放廣告以爭奪剩余的客流。

根據(jù)墨爾本市政府對市中心6個(gè)關(guān)鍵地點(diǎn)的行人數(shù)據(jù)分析，墨爾本已然成為一座“80%城市”。數(shù)據(jù)顯示，每5個(gè)原本應(yīng)出現(xiàn)在CBD的人行道上的足跡，如今僅剩4個(gè)。

交互式地圖的數(shù)據(jù)直觀反映了這一現(xiàn)狀：墨爾本CBD繁忙地段在封鎖期間人流量驟減，至今仍未觸及疫情前的水平。

目前，Southern Cross Station在工作日的人流量僅為疫情前的65%，F(xiàn)linders Street Station恢復(fù)至77%，而Bourke Street的人流量也僅為以往的一半多。盡管去年Mecca旗艦店開業(yè)帶動了局部回升，但整體疲軟態(tài)勢依然明顯。

這是一份關(guān)于十年人流量數(shù)據(jù)的真實(shí)畫像，無情地揭示了一座在新冠疫情永久改變生活方式后，尚未完全恢復(fù)活力的城市。

作為許多人進(jìn)入市中心的首站，Southern Cross Station的數(shù)據(jù)極具代表性。自2018-19年度以來，該站人流量驟降35%。在2024-25年度，Collins Street入口附近記錄到的平均工作日行人僅約為17,700人。

盡管早晚高峰時(shí)段車站外圍依然擁擠，但全天各時(shí)段的流量均呈現(xiàn)下滑趨勢。以早8點(diǎn)至9點(diǎn)的上班高峰為例，典型工作日的行人記錄數(shù)已從六年前的4100人縮減至約2700人。

KPMG城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家 Terry Rawnsley 分析稱，居家辦公是行人數(shù)量驟減的最大誘因。Southern Cross Station的跌幅與上班族每周僅到崗三天而非五天的趨勢幾乎完全吻合。

這種鏈?zhǔn)椒磻?yīng)對普通人或許不明顯，但對于被迫調(diào)整業(yè)務(wù)模式的商家來說，其影響可謂傷筋動骨。

高檔意式餐廳 Cecconi’s Flinders Lane 經(jīng)營已有20年，主要客群為企業(yè)高層。運(yùn)營經(jīng)理 Nicoletta Sylvester 表示，由于下班后的客流大幅消失，餐廳幾乎取消了周五晚餐的第一場預(yù)訂。

據(jù) Sylvester 觀察，企業(yè)高管們普遍反映，尤其在周一和周五，辦公室里的空位比員工還要多。傳感器數(shù)據(jù)也證實(shí)了這一點(diǎn)：Southern Cross 周二至周四的日均人流量約為20,000人，但在周一會降至14,400人，周五更是跌至11,700人。

Sylvester 感嘆，疫情后的消費(fèi)熱潮已成為遙遠(yuǎn)的回憶。她回憶起上周五下午四點(diǎn)街道空曠的景象，無奈地表示，即便人們每周只是多出一天回到CBD，情況也會大有改觀。

屋漏偏逢連夜雨，Allan政府準(zhǔn)備在2026年將居家辦公定為一項(xiàng)法定權(quán)利。與此同時(shí)，CBD餐飲業(yè)還面臨著來自郊區(qū)咖啡館和餐廳的競爭，這促使 Cecconi’s 在2023年也前往 Toorak 開設(shè)了分店。

為了吸引食客重回市中心，商家不得不付出更多努力。Sylvester 指出，現(xiàn)代消費(fèi)者更看重整體餐飲體驗(yàn)和性價(jià)比，這迫使企業(yè)加大社交媒體營銷投入，以防被市場淘汰。

墨爾本市長 Nicholas Reece 則辯稱，這座城市已經(jīng)“找到了新的節(jié)奏”。他認(rèn)為，雖然部分地區(qū)人流量減少，但到訪者的消費(fèi)力在增強(qiáng)，餐飲和周末零售的支出已超過疫情前水平。他強(qiáng)調(diào)，政府將繼續(xù)游說企業(yè)和州政府，力促員工回歸辦公室。

然而，僅憑地段優(yōu)勢和口碑就穩(wěn)操勝券的日子已一去不返。Sylvester 認(rèn)為，現(xiàn)在的商家必須更具戰(zhàn)略眼光，例如利用墨爾本目前極高的寫字樓空置率，去爭取房東提供的租賃優(yōu)惠。

商業(yè)房地產(chǎn)公司 CBRE 研究經(jīng)理 Cameron Douglas-Perrine 指出，墨爾本的辦公室空置率目前高達(dá)19%，位居澳洲首府城市之首，遠(yuǎn)超2019年的3%。他表示，租戶現(xiàn)在的租賃決策與員工到崗率直接掛鉤，“如果沒人使用，他們就不想租下那個(gè)空間?！?/p>

這種困境在 Docklands 地區(qū)尤為突出，其辦公室空置率在2025年預(yù)計(jì)將達(dá)21%。相比之下，市中心東側(cè)的“巴黎端”恢復(fù)較好，空置率約為12%。

裁員潮進(jìn)一步打擊了人氣。金融業(yè)工會（Finance Sector Union）數(shù)據(jù)顯示，2020至2025年間，四大銀行在墨爾本裁減的6600個(gè)職位中，過半位于 Docklands。其中，總部位于該區(qū)的 ANZ 去年底還宣布將繼續(xù)裁員。

主要在 St Kilda Road 藝術(shù)區(qū)表演的街頭藝人 Lucy Diggerson 直言，Docklands 是最不受藝人歡迎的地點(diǎn)。她建議在該地區(qū)增加更多文化景點(diǎn)，以效仿藝術(shù)中心或國家美術(shù)館在周末吸引人流的成功經(jīng)驗(yàn)。

目前墨爾本的零售空置率約為7%，是疫情前的兩倍有余。城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家 Rawnsley 稱之為零售變革的“疊加效應(yīng)”：比起市中心，越來越多的消費(fèi)者傾向于前往東南部的 Chadstone 等大型購物中心。

在 Flinders Street Station 附近，盡管有旅游業(yè)支撐，但地下通道的人流量仍下降了23%，日均減少約8800人。周邊的阿根廷餐廳 Asado 被迫貼出海報(bào)，推銷其90澳元的“無限量”周六午餐。

San Telmo Group 執(zhí)行主廚 Oliver Gould 認(rèn)為，在后疫情時(shí)代，商家之間正在進(jìn)行激烈的“份額爭奪戰(zhàn)”。他直言不諱地指出，現(xiàn)在的競爭已經(jīng)演變?yōu)椤翱凑l的優(yōu)惠力度最大”。

Gould 斷言，墨爾本永遠(yuǎn)無法回到每周工作五天的舊模式，小型獨(dú)立企業(yè)將面臨最嚴(yán)峻的生存挑戰(zhàn)。他觀察到，市中心越來越多的餐廳開始掛起薄紗窗簾，這或許并非設(shè)計(jì)上的巧思，而是為了掩蓋店內(nèi)客座冷清的無奈之舉。

“市中心的午餐生意在未來幾年將舉步維艱，我認(rèn)為只能接受現(xiàn)實(shí)，”Gould 說，“這座城市將永遠(yuǎn)不再是原來的樣子。”

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