自同策研究院啟動《2025年中國持有類資產優(yōu)秀案例研究工作》，征集全國各地優(yōu)秀的持有型資產項目，資產類別包括但不限于特色長租公寓、商業(yè)功能含改造項目、辦公功能含改造項目、康養(yǎng)功能含改造項目及其他特色類如產業(yè)園、倉儲物流項目等。本期發(fā)布第一期長租公寓特色資產測評報告：北京昌發(fā)展旗下的回家理想鄉(xiāng)龍域中心社區(qū)。報告分為三部分：一、長租公寓測評體系；二、測評項目概況；三、項目測評，以下為部分內容節(jié)選。

一、長租公寓測評體系

測評方法

“5+1”優(yōu)秀特色資產案例評選模型

優(yōu)秀特色長租公寓的測評依據為“5+1”評價模型，“5”包含產品力、運營力、品牌力、服務力、可持續(xù)發(fā)展力五大類及21個細分指標，“1”是指1個特色，包含特色產品、模式創(chuàng)新、政策制度改革及突破等，項目需符合在同期項目中具備開創(chuàng)性、引領性的要求。通過“5+1”評價模型過濾篩選出值得行業(yè)內后期推廣的優(yōu)秀標桿項目，為從業(yè)者輸出核心借鑒，為投資者與租戶提供參考依據。

測評標準

采用計分制+組委會評選制綜合評選

五力測評標準采用計分制，總分為5分，5大類指標權重各占20%，21小類指標分為5級計分，1分為起始分，5分為滿分，計算出項目平均分。特色測評標準采用組委會評選機制，此項為附加分，權重占比20%，被評選上特色項目則計5分，不符合則不得分。項目最終得分=五力測評得分*100%+特色測評得分*20%。

二、測評項目概況

項目簡介：項目位于北京昌平區(qū)回龍觀龍域中心創(chuàng)業(yè)生活示范區(qū)，2018年7月開業(yè)，地處昌平區(qū)與海淀區(qū)的交界處，是村集體聯(lián)合開發(fā)商業(yè)街配套集中式青年人才公寓項目，項目總面積6500平米，總套數144套，戶型面積20-50平米，租金4500-5800元/月，公共空間面積500平米，周邊配套商業(yè)、教育、醫(yī)療、休閑、交通完善。

項目背景：昌平區(qū)作為國家第二批雙創(chuàng)（小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新）示范區(qū)，“回+雙創(chuàng)”是昌平區(qū)重點打造的項目，龍域中心則是“回+雙創(chuàng)”社區(qū)中首個集智慧辦公、大型體驗商業(yè)、人才公寓、小型社區(qū)商業(yè)于一體的雙創(chuàng)服務綜合載體，總建筑面積約13.8萬平方米。龍域中心二期由萬科攜手昌發(fā)展聯(lián)合投資，昌發(fā)展為北京市昌平區(qū)國資委全資控股的產業(yè)園區(qū)運營服務機構，由于地塊為村集體用地流轉出來，雙方從村集體手中長租租賃，昌發(fā)展為了解決科技人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)過程中的職住失衡問題，將底商+辦公的樓宇部分改造為人才公寓，委托給回家理想鄉(xiāng)運營。因此，回家脫胎于回+，是北京市昌平區(qū)回+雙創(chuàng)社區(qū)的內涵延展，理想鄉(xiāng)(英譯Avalon)則代表著社區(qū)是國際人才理想居住之所，也是實現理想之鄉(xiāng)。目前回家理想鄉(xiāng)有極客從林、龍域中心、奇點中心、冠軍生物昌平生命谷產業(yè)基地四個項目共計1100余間。

項目特色：回家理想鄉(xiāng)旨在滿足當地科技人才的安居需求，龍域中心社區(qū)項目依托昌發(fā)展整體產業(yè)綜合體的生態(tài)優(yōu)勢，通過產業(yè)+商業(yè)+公寓的模式構造7*24H生活居住圈，產城融合、職住平衡的經營理念得以完整實現。目前社區(qū)內居住的國際人才年齡結構以23-35歲為主，科技公司任職占比70%，平均月收入在12k-25k區(qū)間。企業(yè)客戶是回家理想鄉(xiāng)租戶的重要來源，龍域中心項目的客戶主要是百度、小米等大廠職工，企業(yè)客戶占整體租戶的30%。

圖：龍域中心社區(qū)7*24小時生活圈

三、項目測評

1、產品力測評

4.25分

產品力測評結果如下：

1、生活便利性4分。項目生活便利強，周邊3條地鐵軌交線，同時鄰近醫(yī)院、商場、公園等生活配套；

2、裝修標準4分。項目裝修標準在1000-2500元/平之間，改造成本略高于市場價，主要由于入市時間早，基于酒店標準改造，所以合規(guī)性成本投入較多；

3、家具家電品質4分。家具家電品質在25000-45000元/套，品質較高，全屋配備先進智能系統(tǒng)，實現了公寓居住自動化的居住體驗，如智能燈光、空調、窗簾等，居住體驗便捷；

4、公區(qū)空間占比5分。項目總面積不大，但公區(qū)面積占比達10%，尺度舒展，配備路演廳、休閑咖啡吧、健身房等生活空間豐富。

運營力測評

3.8分

運營力測評結果如下：

1、平均租金4分。項目運營7年，已實現持續(xù)盈利，日均坪效在3.8-6元/平/天，項目周邊三公里內無競品(集中式），高于北京白領公寓日均坪效4.93元/平米（2025年第三季度）；

2、入住率3分。入住率全年平均在80%-95%之間，優(yōu)秀項目入住率穩(wěn)定在95%以上，入住率處于行業(yè)平均水平；

3、自獲客比例5分。自獲客比例為100%，高于行業(yè)平均水平；

4、續(xù)租率5分。項目續(xù)租率50%，續(xù)租率高于行業(yè)平均水平；

5、人房比2分。人房比為1:72，低于行業(yè)平均水平

品牌力測評

3.75分

品牌力測評結果如下：

1、品牌粉絲量2分。品牌粉絲量總數4000多，低于行業(yè)平均水平；

2、新媒體渠道及建設與推廣頻率3分。項目新媒體渠道全面鋪設包括小紅書、微信、小程序，推廣頻率較高，小紅書推廣頻率一周1-2次，微信平均一周1-2次，品牌營銷推廣社群活動1個月一次

3、品牌輿情5分。黑貓投訴平臺上關于回家理想鄉(xiāng)的投訴記錄為0；

4、獲得獎項5分。獲得政府單位、行業(yè)協(xié)會的獎項超過10項，近期榮獲《新質生產力創(chuàng)新案例集》、“ICCRA中國住房租賃品牌價值評估前30”和“中國住房租賃年度租賃式社區(qū)優(yōu)秀項目”等

服務力測評

4.25分

服務力測評結果如下：

1、服務滿意度4分。服務滿意度打5分滿分的客戶占比90%以上，滿意度較高；

2、增值服務滲透率3分。增值服務滲透率為10%左右，主要為基礎服務費，如公區(qū)保潔、網費等，項目寵物友好，可以飼養(yǎng)貓不可以養(yǎng)狗，可以提供基礎的貓貓寄養(yǎng)、喂食服務，其次針對社區(qū)內的青年人才提供一站式知識產權服務「理想-智權A小站」，對于個人客戶申請會收取部分費用；

3、維修響應周期5分。維修響應周期一般在十分鐘之內，響應及時；

4、智能化普及程度5分。公寓智能化普及程度較高，線上支付、智能家電、智能化公寓管理系統(tǒng)都配備

可持續(xù)發(fā)展力測評

4.25分

可持續(xù)發(fā)展力（ESG)測評結果如下：

1、環(huán)境保護4分。ESG踐行先鋒力量，環(huán)境保護采用垃圾分類、節(jié)能燈具、節(jié)水器具、室內采用環(huán)保建材共四項，開展廢電池回收、招募菜地主理人等綠色健康生活方式；

2、黨建活動4分。社會責任方面，產業(yè)園區(qū)內季度開展黨建活動，提升社區(qū)關懷；

3、社群活動參與度5分。發(fā)展社群經濟與共創(chuàng)空間，舉辦行業(yè)交流、知識共享課堂等活動，根據租戶的偏好設置各類生活體驗活動，社群活動參與度20%左右，高于行業(yè)平均水平；

4、法律訴訟4分。無司法訴訟，公司治理法律訴訟及失信信息0條，自身風險0條，關聯(lián)風險13條

特色測評

5分

項目在以下四個方面符合符合引領性、開創(chuàng)性要求：

1、響應國家發(fā)展模式，積極探索城鄉(xiāng)土地流轉制度改革。2017年兩部門出臺《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的通知，龍域中心（2018年開業(yè)）是第一批響應國家土地體制改革的項目，項目通過長期租賃村集體土地改造入市，作為城鎮(zhèn)功能性的補充；

2、低效用地重新盤整。將低效商辦樓宇改造成人才安居新空間，助力樓宇效率提升，由于”商改住”存在限制政策，項目完成土地轉性難、審批手續(xù)多、改造標準少等多方面困境的突破；

3、帶動農民就業(yè)，推動城鄉(xiāng)一體化。項目后期發(fā)展過程中返聘農民工作，比如項目物業(yè)及萬科商場中部分保安、保潔工作，帶動農民就業(yè)，提高農民收入；

4、符合十五五規(guī)劃“高質量發(fā)展”要求。項目旨在服務實體產業(yè)，推動產城融合，形成長租公寓新質生產力，搭建人居育才”大舞臺”，通過組織各類產學研用大賽和人才技能評比等活動，推動區(qū)域-企業(yè)-人才-居住空間四維一體連接，將長租公寓從服務產業(yè)轉變?yōu)樯a資料，進而推動區(qū)域產業(yè)升級

總體測評分

5.06分

加上權重計算。項目五力得分4.06分，特色模式1分，總分5.06分。五力模型指標上項目整體運營良好，處于行業(yè)中上水平，特色模式上，項目在制度改革上突破、盤整低效樓宇提升效率、發(fā)展長租公寓新質生產力、帶動農民再就業(yè)等方面，在一線城市中具有風向標的作用。因此，我們認為回家理想鄉(xiāng)龍域中心社區(qū)符合持有類資產特色案例，對于其他城市具有借鑒意義，值得同行參考和后期推廣。

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