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北京樓市出現(xiàn)一個(gè)“反?！爆F(xiàn)象。

最近，朝陽(yáng)區(qū)有三個(gè)樓盤(pán)的報(bào)規(guī)圖反饋意見(jiàn)，姍姍來(lái)遲。璞樾、紫京宸園和北熙區(qū)三期，反饋時(shí)間都超過(guò)150天以上。

尤其是黃杉木雙子豪宅，皆已開(kāi)盤(pán)上百天了。

這種先開(kāi)盤(pán)、后補(bǔ)反饋意見(jiàn)的事兒，曾發(fā)生在北京宸園身上，拖延了190天。

十分巧合的是，璞樾、紫京宸園和北京宸園的大股東，都是興鼎地產(chǎn)，由中建智地與朝陽(yáng)城開(kāi)，分別持股97%和3%。

它們，享受了“超常規(guī)”待遇。

北京樓盤(pán)開(kāi)發(fā)，是有一套流程的：

第一步：公示報(bào)規(guī)圖；第二步：公示7天接受公眾意見(jiàn)；第三步：通告反饋意見(jiàn)；第四步：領(lǐng)取規(guī)劃證；第五步：領(lǐng)域預(yù)售證。

這些步驟里，對(duì)通告反饋意見(jiàn)的時(shí)長(zhǎng)，沒(méi)作明確要求。

一旦沒(méi)有要求，就有文章可做。

于是，北京樓市報(bào)規(guī)圖反饋意見(jiàn)通告，形形色色。

自2024年以來(lái)，花姐跟蹤了上百個(gè)北京新盤(pán)報(bào)規(guī)圖，現(xiàn)將心得和大家一起來(lái)分享。

一、花樣百出、17盤(pán)出圖時(shí)間異常

在約100個(gè)新盤(pán)報(bào)規(guī)案例里，已公示反饋意見(jiàn)的，有72個(gè)。

它們的平均反饋時(shí)間為36天，30天以內(nèi)有47個(gè)，最快的只有9天。

存在如下幾個(gè)現(xiàn)象：

1、有5個(gè)盤(pán)已經(jīng)出圖，去年年底至今報(bào)規(guī)圖的，屬于正常狀態(tài)，在等待通告反饋意見(jiàn)；

2、有4個(gè)盤(pán)異常。2025年8月出圖的興創(chuàng)置地的大興經(jīng)開(kāi)區(qū)021/022地塊、大興城建的大興西片區(qū)0007地塊；2025年10月出圖的興創(chuàng)置地的義和莊052地塊、西紅門6030地塊；

3、有13個(gè)盤(pán)拿地后，至今未出圖。其中有5個(gè)地塊異常：呼家樓9001、9002地塊，中建智地太陽(yáng)宮地塊，鑫界金魚(yú)池地塊，城建長(zhǎng)陽(yáng)02、03地塊，城建長(zhǎng)溝地塊。

二、反饋效率差異甚大：最長(zhǎng)190天

1、反饋效率最低的10個(gè)樓盤(pán)

北京宸園190天、紫京宸園167天、璞樾166天、北熙區(qū)三期151天、北京潤(rùn)府145天、中鐵建花語(yǔ)璟云81天、中海萬(wàn)吉玖序65天、中海麗金府63天、金茂璞逸豐宜57天、中海玉華玖章54天。

2、反饋效率最高的樓盤(pán)

9天：北京潤(rùn)園、龍湖宸翰、城建國(guó)譽(yù)頌、星悅時(shí)光；

10天：中海麗澤叁號(hào)院、懋源云紀(jì)；

11天：懋源驪橒臺(tái)、金隅花溪云錦、招商云璟攬閱；

13天：觀宸二期、中海未來(lái)之境、北京隅西頌、中海長(zhǎng)安源境一期，

3、沒(méi)有反饋的已售樓盤(pán)

按距離公示報(bào)規(guī)圖的天數(shù)排序：住總清樾府（645天）、中海翠湖玖章（643天）、北京隅東序（526天）、城建國(guó)譽(yù)燕園朗潤(rùn)（已領(lǐng)預(yù)售證、374天）、北京國(guó)賢府二期（360天）、中建臻源府（186天）、龍湖恩祥凌云頌（144天）。

花姐推測(cè)，這些樓盤(pán)大概率無(wú)視規(guī)則的存在，不會(huì)出反饋意見(jiàn)了。

它們之所以拖延，遲遲不出反饋意見(jiàn)，大多數(shù)是有難言之隱的，或是圖紙上有不可言傳的小秘密，等等。

沒(méi)有通告反饋意見(jiàn)，規(guī)劃證照拿，房子照賣，是誰(shuí)給它們開(kāi)了綠燈呢？

反觀北京宸園，璞樾、紫京宸園，雖然也是反常規(guī)操作，但亡羊補(bǔ)牢，為時(shí)未晚。

這至少表明，它們對(duì)規(guī)則，是有敬畏心的。

三、黃杉木雙子四大反饋意見(jiàn)解析

到底是什么原因，讓黃杉木雙子豪宅的反饋意見(jiàn)，耽擱了160多天？

從報(bào)規(guī)圖的反饋意見(jiàn)看，數(shù)量不多：璞樾6條，紫京宸園7條，加一起區(qū)區(qū)13條而已。

花姐通讀之后，絕大部分是尋常問(wèn)題，答復(fù)起來(lái)沒(méi)那么難。

下面，花姐挑四個(gè)重點(diǎn)問(wèn)題，來(lái)解析下：

1、關(guān)于公示平面圖表達(dá)問(wèn)題

有關(guān)平面圖表達(dá)的具體問(wèn)題，反饋意見(jiàn)里沒(méi)明說(shuō)。

根據(jù)答復(fù)，花姐猜測(cè)，公眾應(yīng)該在質(zhì)疑建筑間距、退線距離等問(wèn)題。

從圖紙上看，璞樾和紫京宸園的確沒(méi)有畫(huà)出建筑間距、退線距離，而且圖紙非常不清晰。據(jù)說(shuō)，是因?yàn)槌霈F(xiàn)過(guò)大改。

不過(guò)，它們的圖紙能掛出來(lái)，想必是符合北京報(bào)規(guī)圖公示條件的。

在黃杉木雙子之前，朝陽(yáng)區(qū)的金茂滿矅、保利朝觀天珺和中海朝陽(yáng)ONE，都是有先例的。

璞樾和紫京宸園，只不過(guò)是依葫蘆畫(huà)瓢。

如果大家想了解它們的間距情況，請(qǐng)閱讀《北京地王豪宅，樓間距首度曝光》。

2、關(guān)于開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)和設(shè)備平臺(tái)封閉問(wèn)題

璞樾和紫京宸園，有點(diǎn)背時(shí)，遇到了北京陽(yáng)臺(tái)尺度收緊的正常。

不僅原計(jì)劃的花池沒(méi)了，南向陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深從1.5米縮至1.2米。

這是內(nèi)嵌式陽(yáng)臺(tái)。按照北京樓市常規(guī)的操作，以開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)報(bào)規(guī)，贈(zèng)送一半面積，待驗(yàn)收完畢后，再進(jìn)行封閉成室內(nèi)面積。

但，這種操作手法，經(jīng)常被周邊老盤(pán)和業(yè)主投訴，稱其會(huì)影響房?jī)r(jià)。（詳見(jiàn)《北京樓市，舉報(bào)之風(fēng)何時(shí)了》）

因此，很多開(kāi)發(fā)商會(huì)借通過(guò)反饋意見(jiàn)之機(jī)，承諾開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)和設(shè)備陽(yáng)臺(tái)不封閉使用。

璞樾和紫京宸園，概莫能外。

3、關(guān)于街坊路封閉問(wèn)題

紫京宸園內(nèi)，有一條南北走向的街坊路，寬11米，是花錢買的，計(jì)入容積率。

按照規(guī)定，街坊路屬于城市道路的一部分，是需要開(kāi)放的。

但在實(shí)際操作中，北京很多樓盤(pán)的街坊路，變著法子封閉起來(lái)。如：通州的縵云ONE，朝陽(yáng)的金茂滿矅、中海萬(wàn)吉玖序，等等。

紫京宸園將街坊路，變成了一條S形的櫻花大道。

但，在反饋意見(jiàn)里，紫京宸園沒(méi)有明確承諾：街坊路不封閉。

不僅如此，紫京宸園方面還對(duì)街坊路進(jìn)行了描寫(xiě)：

"打造舒適宜居的生活街區(qū)，曲線的道路動(dòng)線與園區(qū)園林邊界結(jié)合，提升街坊路通行感受，更好的形成城市慢行系統(tǒng)"。

4、關(guān)于權(quán)益退線問(wèn)題

按照拿地文件，黃杉木地塊共規(guī)劃了三個(gè)居住地塊。

紫京宸園在南，璞樾居中，北面還有一塊待上市之地、沒(méi)有時(shí)間表。

2025年4月28日，中建智地+中國(guó)金茂+越秀地產(chǎn)+朝陽(yáng)城發(fā)聯(lián)合體，以126億元底價(jià)，拿下紫京宸園、璞樾等地塊。

由于紫京宸園和璞樾是兄弟，內(nèi)部在權(quán)益退線上，處理得很得體，各有退讓。

但為了璞樾北面是那塊未上市之地，璞樾不得不做了大幅退讓，退距在17米至50米之間。

因而，璞樾的實(shí)際容積率從2.8升至3.0以上，吃了個(gè)啞巴虧。

花姐簡(jiǎn)單測(cè)算了下，璞樾北面地塊的建筑，幾乎可以不用做退線處理。

這是北京規(guī)自委，對(duì)未上市居住地塊的一種保護(hù)。