北京進深 劉治穎 2月12日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會通州分局發(fā)布關(guān)于北京市通州區(qū)老城平房棚戶區(qū)改造項目一期九棵樹南地塊FZX-0302-6017地塊R2二類居住用地項目方案公示反饋意見采信情況和總平面圖公布的通告。

2025年12月23日至12月31日及2026年1月21日至1月29日，通州分局兩次對北京市通州區(qū)老城平房棚戶區(qū)改造項目一期九棵樹南地塊FZX-0302-6017地塊R2二類居住用地項目方案進行了現(xiàn)場和網(wǎng)上公示，每次公示期7個工作日，公示期間收到公眾反饋意見14份，經(jīng)與建設(shè)單位溝通，現(xiàn)將采信情況通告如下：

1.公眾反饋意見：用地北側(cè)6016地塊尚未入市，但該項目公示方案中的北側(cè)高層建筑明顯不滿足《北京地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計通則》中關(guān)于退讓相鄰單位建設(shè)用地邊界線距離的要求，影響北側(cè)6016地塊權(quán)益，建議該項目建設(shè)單位按照設(shè)計通則要求重新調(diào)整樓座位置布局。

建設(shè)單位意見：根據(jù)《北京地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計通則》第2.3.4條，在相鄰用地雙方自愿協(xié)商且不違反相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，可按雙方協(xié)議執(zhí)行，不再按照權(quán)益退線進行退距。本項目與北側(cè)現(xiàn)狀空地權(quán)益單位溝通協(xié)商，已就本次設(shè)計方案征求權(quán)益單位同意意見。

通州分局意見：建設(shè)單位意見屬實，予以采信。

2.公眾反饋意見：項目掛牌文件附件“多規(guī)合一”協(xié)同平臺審核意見函中明確指出，沿九棵樹中路西側(cè)道路紅線向西20米范圍內(nèi)空間不得建設(shè)永久性建筑，但該項目公示方案中在上述空間內(nèi)仍設(shè)置了景觀大門、雨水調(diào)蓄池、化糞池等永久性建筑，明顯與“多規(guī)合一”要求不符，建議該項目建設(shè)單位按照“多規(guī)合一”要求重新調(diào)整上述建筑位置布局。

建設(shè)單位意見：本項目永久性建筑均規(guī)劃在20米范圍以外。根據(jù)《民用建筑設(shè)計術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50504-2009）：建筑物指“用建筑材料構(gòu)筑的空間和實體，供人們居住和進行各種公共活動的場所”。雨水調(diào)蓄池、化糞池等構(gòu)筑物不屬于永久性建筑。

通州分局意見：建設(shè)單位意見屬實，予以采信。

3.公眾反饋意見：該項目的規(guī)劃設(shè)計方案為高度60米，超過原規(guī)劃高度45米限高，嚴(yán)重影響周邊居民樓采光，懇請不予審批通過，按照原規(guī)劃45米限高執(zhí)行。

建設(shè)單位意見：根據(jù)《北京市規(guī)劃和自然資源委員會通州分局關(guān)于通州區(qū)老城平房范圍內(nèi)棚戶區(qū)改造項目一期九棵樹南地塊FZX-0302-6017地塊供地項目“多規(guī)合一”協(xié)同平臺審核意見的函》（京規(guī)自（通）供審函[2025]0004號），規(guī)劃建筑高度45米（局部60米）。本項目方案中僅2#住宅樓、4#住宅樓建筑高度54.1米，滿足《北京城市副中心管理委員會關(guān)于印發(fā)<北京城市副中心建設(shè)工程建筑高度彈性管控技術(shù)要點>的通知》(副中心管委發(fā)〔2025〕19號)的相關(guān)要求。

通州分局意見：建設(shè)單位意見屬實，予以采信。

4.公眾反饋意見：6017地塊北側(cè)的6016地塊還沒有拍賣，如果6017地塊是60米設(shè)計高度，按照當(dāng)代小區(qū)北高南低的設(shè)計格局，北側(cè)的6016地塊的樓層高度勢必一定會更高或者不低于60米的高度，那么6016/6017地塊的高度一定會對瑞都國際南區(qū)外圍的12號樓13號樓形成采光時長影響?，F(xiàn)在瑞都國際小區(qū)的12號樓13號樓前面沒有遮擋，日照時長均為全天日照，60米的高度形成的遮擋會如何影響到兩幢樓居民的日照時長以及生活舒適度，請各位領(lǐng)導(dǎo)重新予以考慮評估。

建設(shè)單位意見：本項目規(guī)劃樓棟與瑞都南區(qū)現(xiàn)狀樓棟最近距離約187米，建筑間距滿足國家及北京市的相關(guān)要求。按照日照分析軟件的日照分析模擬，本項目對周邊現(xiàn)有建筑的日照均滿足國家及北京市的相關(guān)要求。

通州分局意見：建設(shè)單位意見屬實，予以采信。

按照相關(guān)法律法規(guī)要求，現(xiàn)將上述建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖予以公布，公布期限自即日起至全部建設(shè)項目建成后通過規(guī)劃核驗之日止。本項目各項技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)以建設(shè)工程規(guī)劃許可證最終審批為準(zhǔn)。

據(jù)查閱，2025年11月27日北京第七輪土拍中，中海地產(chǎn)以12.48億元競得該地塊，樓面價2.29萬/㎡，溢價率僅0.97%。

地塊前身為通州老城平房棚戶區(qū)改造項目一期用地，屬二類居住用地，占地約2.47萬㎡，規(guī)劃建筑面積約5.44萬㎡，容積率為2.2，建筑限高45米（局部可放寬至60米）。從規(guī)劃條件看，預(yù)計打造洋房與小高層相結(jié)合的產(chǎn)品。

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